سواء كنت في سوق المشتري أو في سوق البائع ، بمجرد العثور على منزل يبدو وكأنه منزل ، فأنت تريد شراءه في أقرب وقت ممكن. ومع ذلك ، ليس بهذه البساطة. ستحدد العديد من المشكلات المالية ما إذا كنت ستتمكن من شراء المنزل ، وكذلك شروط الرهن العقاري الخاص بك. إن معرفة هذه المعلومات مقدمًا سيساعدك على اتخاذ قرارات أفضل وسيجعل عملية الموافقة على الرهن العقاري الخاصة بك تتم بسلاسة وسرعة.
1. لديك دفعة أولى كافية
يمكن أن يتلاشى حلمك في تملك المنازل بسرعة إذا لم تتمكن من توفير مبلغ كافٍ من المال للدفع المقدم لك.
يقول كارين ر. جينكينز ، وهو مصرفي معتمد للرهن العقاري ، وهو الرئيس والمدير التنفيذي لشركة KRJ Consulting في كولومبيا ، ساوث كارولينا: "شدد المقرضون المتطلبات منذ الأزمة الاقتصادية في عام 2008". "ونتيجة لذلك ، يجب أن يكون لدى المقترضين المحتملين الذين يسعون لشراء منزل بعض" الجلد في اللعبة "للتأهل للحصول على منزل" ، يقول جينكينز أن معظم برامج القروض تتطلب حد أدنى قدره 3.5 ٪ كدفعة مقدمة.
ربما تكون قد عرفت أشخاصًا قاموا بشراء منازل في الماضي دون دفعة مقدمة - أو ربما كنت أحد هؤلاء الأشخاص. هذا سيناريو أقل ترجيحًا اليوم ، حيث تحاول البنوك الحد من مخاطر تخلف المقترضين عن السداد. يقول ستايسي ألكورن ، المالك وكبير مسؤولي السعادة لدى LAER Realty Partners ومقرها بوسطن: "من غير المرجح أن يتخلف المقترض ذي البشرة في اللعبة عندما تصبح الأمور صعبة". على سبيل المثال ، عندما تنخفض قيمة العقارات ، فإن المقترض الذي وضع مدخرات حياته في هذا العقار من المرجح أن يتشبث بالعاصفة ويخرج منه ، في انتظار ارتفاع قيمة العقارات مرة أخرى ، كما يقول ألكورن. من ناحية أخرى ، "من المرجح أن يبتعد المقترض عن العقار ويسمح للبنك بأن يأخذها في حبس الرهن".
2. العثور على سعر الفائدة بأسعار معقولة
خلال فترة رهنك العقاري ، ستدفع على الأرجح عشرات الآلاف من الدولارات كفوائد. وبالتالي ، فإن العثور على رهن عقاري بسعر فائدة منخفض يمكن أن يوفر لك آلاف الدولارات على المدى الطويل. من الأدوات الرائعة للبحث عن أسعار الفائدة ومقارنتها ، آلة حاسبة للرهن العقاري ، والتي ستمنحك فكرة عن التكاليف المحتملة قبل أن تجتمع حتى مع سمسار الرهن العقاري.
3. الحصول على الحد الأدنى المقبول من نقاط الائتمان
سوف تنعكس درجة FICO الخاصة بك إذا كنت تزيد إلى الحد الأقصى من بطاقات الائتمان الخاصة بك وتأخرت في دفع فواتيرك ، والتي يمكن أن تكون حجر عثرة مالي آخر لأصحاب المنازل المحتملين الذين يحتاجون إلى رهن عقاري. "تخبر علامات FICO البنك قدرتك على دفع فواتيرك شهريًا ومقدار الدين الإجمالي لديك. يقول ألكورن: "إذا بلغت الحد الأقصى على جميع بطاقات الائتمان الخاصة بك ، فستكون درجة فيكو منخفضة ، وسيضر ذلك بفرصك في الحصول على التمويل لأن البنوك لا ترغب في إقراض شخص يعيش خارج بطاقات الائتمان".
ما يعتبر درجة مقبولة فيكو؟ تشير إيمي تيرسي ، نائب الرئيس الإقليمي لشركة وينتريست للرهن العقاري في نيدهام ، ماساتشوستس ، إلى أنه على الرغم من أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تقدم التمويل للمقترضين بدرجة ائتمان تصل إلى 500 ، إلا أن معظم المقرضين أضافوا متطلباتهم الخاصة. لذلك سيكون من الصعب العثور على مقرض يعمل مع المقترض برصيد ائتماني أقل من 640.
ومع ذلك ، فإن بطاقات الائتمان القصوى لم تعد مصدر قلقك الوحيد. يقول ألكورن: "إذا كنت متأخراً بثبات 30 أو 60 أو 90 يومًا على سنداتك الأخرى ، فستكون نقاط الائتمان الخاصة بك منخفضة مرة أخرى ، ولن ترغب البنوك في إقراض أموال لشخص ما سيتعين عليه التسول للحصول على أمواله باستمرار". ، مضيفًا أن "عمليات التحصيل أو الإفلاس أو حبس الرهن على ائتمانك تخبر البنك أنه لا يوجد لديك مشكلة في التراجع عن التزامات الديون الخاصة بك ، وببساطة ، فإنها لا تريد أن تكون التالية".
4. أن يكون معدل الدين إلى الدخل أقل من أو يساوي 43٪
قد ينتهي أصحاب المنازل الذين يمضون وقتًا طويلًا في تناول شعر رامين كل يوم في منزل قد يخسرونه في النهاية. من المهم أن تكون واقعياً فيما يمكنك تحمله.
يقول ألكورن: "تستخدم البنوك نسبة الدين إلى الدخل لتحديد ما إذا كان المقترض قادرًا على شراء منزل". على سبيل المثال ، دعنا نقول أن المقترض يكسب 5000 دولار شهريًا. لا يريد البنك أن يتجاوز إجمالي الدين الخاص بك ، بما في ذلك دفع رهن جديد ، بالإضافة إلى مدفوعات سيارتك ، مدفوعات بطاقات الائتمان ، والالتزامات الشهرية الأخرى ، نسبة مئوية معينة من هذا الدخل. "في يناير 2014 ، قدم مكتب حماية المستهلك المالي قواعد مشيرا إلى أن نسبة الدين إلى الدخل لا يمكن أن تتجاوز 43 ٪.
ومع ذلك ، يحذر ألكورن من أن مجرد شعور البنك بأنك قادر على تحمل دفع رهن معين لا يعني أنك تستطيع فعلاً ذلك. "على سبيل المثال ، لا يعرف البنك أن لديك عائلة كبيرة أو تكاليف رعاية الأطفال أو شيخوخة الوالدين الذين ترعاهم. من المهم أن تجري محادثة صريحة حول مدفوعاتك الشهرية مع فريق الرهن العقاري الخاص بك حتى لا تضغط على رأسك ".
يوافق جينكينز على ذلك ، مضيفًا أن "هناك نفقات إضافية متعلقة بامتلاك منزل قد لا تتحمله أثناء الاستئجار. تأكد من حساب جميع المصروفات والديون الشهرية واترك ميزانيتك لاتخاذ القرار النهائي فيما يتعلق بما يمكنك دفعه بشكل مريح".
5. لديهم القدرة على دفع تكاليف الإغلاق
هناك العديد من الرسوم المرتبطة برهن المنزل ، ويمكن أن تكون في حالة صحوة مالية وقحة إذا كنت لا تعرف مسبقًا ما يمكن توقعه.
على الرغم من أن تكاليف الإغلاق تختلف من مقرض إلى مقرض ومن ولاية إلى أخرى ، "يدفع المقترضون ثمن التقييم وتقرير الائتمان ورسوم المحامي / وكيل الإغلاق ورسوم التسجيل ورسوم المعالجة / الاكتتاب" ، مضيفًا أن تكاليف الإغلاق عادة ما تكون 1٪ من مبلغ القرض.
ومع ذلك ، يقول جينكينز أن الرسوم يمكن أن تصل إلى 3 ٪. "يُطلب من المقرضين الآن تزويدك" بتقدير حسن النية "الشامل للرسوم التي ستتحملها على قرض محدد. كما أن القواعد أكثر صرامة في تقديرات المقرض ، ولا يوجد مجال كبير للرسوم المذكورة للتغيير في مائدة الإغلاق ". وهي تنصح مشتري المنازل بمراجعة تقدير حسن النية وطرح الأسئلة إذا لم تكن متأكدًا مما تمثله الرسوم المحددة.
6. لديك الوثائق المالية المطلوبة
يمكن أن تؤدي المستندات غير الكافية إلى تأخير أو حتى إيقاف عملية الموافقة على القرض ، لذلك تحتاج إلى معرفة ما يجب عليك إحضاره إلى الطاولة.
"يجب أن يكون لدى المقرض الخاص بك قائمة مراجعة كاملة وكاملة للوثائق المطلوبة لدعم طلب القرض الخاص بك اعتمادًا على وضعك الوظيفي والدخل ،" يقول Tierce. "إذا كنت تبدأ بموافقة مسبقة ، فتأكد من أن المقرض يطلب جميع الوثائق الخاصة بالعملية لأن الموافقة المسبقة دون مراجعة مستندات شاملة غير مجدية. يمكن تفويت شيء قد يؤدي إلى رفض قرضك في وقت لاحق إذا لم يتم توثيق عملية الموافقة المسبقة بشكل جيد للغاية."
ما هي الموافقة المسبقة؟ وفقًا لـ Jenkins ، إنها "موافقة مبدئية بناءً على ما ذكره المقترض في الطلب (الدخل ، والديون ، والأصول ، والعمالة ، وما إلى ذلك). تقوم عملية الموافقة الفعلية بالتحقق من صحة الدخل والأصول والديون باستخدام طرق مختلفة مثل الدفع بذرة ، والإقرارات الضريبية ، والبيانات المصرفية ، W2s ، والتحقق من العمالة."
يضيف Tierce أنه "في الأسواق التنافسية ، لن يفكر البائعون والسماسرة في تقديم عرض دون معرفة أن المشتري قد تمت الموافقة عليه مسبقًا." يمكن طلب مستندات إضافية في تاريخ لاحق أو خلال العملية. "عملية الاكتتاب شاملة ، وقد تثير بعض الوثائق أسئلة أو مخاوف تتطلب وثائق إضافية. ما عليك سوى أن تأخذ نفسًا عميقًا ومنح المقرض كل ما يطلبه ، في أسرع وقت ممكن ، لاستكمال موافقتك."
الخط السفلي
قبل أن تتمكن من التفكير في شراء منزل أحلامك ، عليك أن تتأكد من أن أموالك في وضع جيد وأنك استعدت بحكمة ودقة قبل أن تبدأ عملية الموافقة على الرهن العقاري.
