جدول المحتويات
- عوائد تاريخية من صناديق الاستثمار العقاري
- صناديق البيع بالتجزئة
- صناديق العقارات السكنية
- صناديق الرعاية الصحية
- صناديق الاستثمار العقاري
- صناديق الرهن العقاري
- تقييم أي REIT
- الحد الأدنى
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) هي الاعتبار الرئيسي عند بناء أي محفظة الأسهم أو الدخل الثابت. إنها توفر تنوعًا أكبر ، وربحًا إجماليًا أعلى و / أو مخاطرة كلية أقل. باختصار ، قدرتهم على توليد دخل من الأرباح بالإضافة إلى زيادة رأس المال تجعلهم موازنة ممتازة للأسهم والسندات والنقد.
تمتلك صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام و / أو تدير العقارات التجارية المدرة للدخل ، سواء كانت تلك العقارات بأنفسها أو الرهون العقارية على تلك العقارات. يمكنك الاستثمار في الشركات بشكل فردي ، من خلال صندوق تبادل تجاري ، أو مع صندوق مشترك. هناك العديد من أنواع صناديق الاستثمار العقاري المتاحة.
هنا ننظر إلى عدد قليل من الفئات الرئيسية من صناديق الاستثمار العقاري وعوائدها التاريخية. بحلول نهاية هذا المقال ، يجب أن يكون لديك فكرة أفضل متى وماذا تشتري.
الماخذ الرئيسية
- يمكن أن يؤدي استخدام صناديق الاستثمار العقاري إلى الاستثمار في العقارات إلى تنويع محفظتك ، ولكن لا يتم إنشاء جميع صناديق الاستثمار العقاري بالتساوي. تستثمر بعض صناديق الاستثمار العقاري مباشرة في العقارات وتحقق إيرادات التأجير ورسوم الإدارة. يستثمر الآخرون في الديون العقارية ، أي القروض العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى التركيز على قطاع معين من العقارات ، على سبيل المثال ، مراكز البيع بالتجزئة أو التسوق ، الفنادق والمنتجعات ، أو الرعاية الصحية والمستشفيات.
عوائد تاريخية من صناديق الاستثمار العقاري
تعد صناديق الاستثمار العقاري تاريخياً واحدة من أفضل فئات الأصول المتوفرة أداءً. مؤشر FTSE NAREIT Equity REIT هو ما يستخدمه معظم المستثمرين لقياس أداء سوق العقارات الأمريكي. بين عامي 1990 و 2010 ، كان متوسط العائد السنوي للمؤشر 9.9 ٪ ، في المرتبة الثانية بعد الأسهم ذات الحد الأقصى ، والتي بلغ متوسطها 10.3 ٪ سنويا خلال نفس الفترة.
في المقابل ، تمكنت أصول الدخل الثابت من تحقيق عوائد سنوية بنسبة 7 ٪ والسلع بنسبة 4.5 ٪ فقط في السنة. كان القطاع العقاري هو الأسوأ أداء من بين ثماني فئات للأصول خلال عامين فقط من أصل 20. وكان الدخل الثابت ، من ناحية أخرى ، هو الأسوأ أداء بست مرات في فترة العشرين سنة نفسها.
في الآونة الأخيرة ، كان متوسط ثلاث سنوات لصناديق الاستثمار العقاري بين مارس 2013 ومارس 2016 يتماشى مع المعدلات في فترة العشرين عامًا ، حيث سجل 10.76٪ خلال ذلك الوقت. تاريخيا ، قام المستثمرون الباحثون عن العائد بالاستثمار في العقارات بشكل أفضل من الدخل الثابت ، فئة الأصول التقليدية لهذا الغرض. وينبغي أن محفظة شيدت بعناية النظر في كليهما.
5 أنواع من صناديق الاستثمار العقاري وكيفية الاستثمار فيها
صناديق البيع بالتجزئة
ما يقرب من 24 ٪ من الاستثمارات العقارية في مراكز التسوق وتجارة التجزئة القائمة بذاتها. هذا يمثل أكبر استثمار منفرد حسب النوع في أمريكا. أيا كان مركز التسوق الذي تتكرر فيه ، فمن المحتمل أن يكون مملوكًا لشركة REIT. عند التفكير في الاستثمار في العقارات بالتجزئة ، يحتاج المرء أولاً إلى دراسة صناعة البيع بالتجزئة نفسها. هل هي صحية ماليا في الوقت الحاضر وما هي التوقعات بالنسبة للمستقبل؟
من المهم أن تتذكر أن صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة تجني الأموال من الإيجار الذي تتقاضاه المستأجرين. إذا كان تجار التجزئة يعانون من مشاكل في التدفق النقدي بسبب ضعف المبيعات ، فمن الممكن أن يؤخروا أو حتى يتخلفون عن سداد هذه المدفوعات الشهرية ، في نهاية المطاف ، يضطرون إلى الإفلاس. في هذه المرحلة ، يجب العثور على مستأجر جديد ، وهو أمر ليس سهلاً على الإطلاق. لذلك ، من الأهمية بمكان أن تستثمر في صناديق الاستثمار العقاري مع أقوى مستأجرين مرساة ممكن. وتشمل هذه محلات البقالة وتحسين المنزل.
بمجرد الانتهاء من تقييم الصناعة الخاصة بك ، يجب أن يتحول تركيزك إلى صناديق الاستثمار العقاري نفسها. مثل أي استثمار ، من المهم أن يكون لديهم أرباح جيدة ، وميزانيات قوية وأقل قدر ممكن من الديون ، وخاصة النوع قصير الأجل. في اقتصاد فقير ، سيتم عرض صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة ذات المراكز النقدية الكبيرة بفرص لشراء عقارات جيدة بأسعار منخفضة. سوف تستفيد الشركات الأفضل إدارة من هذا.
ومع ذلك ، فهناك مخاوف على المدى الطويل فيما يتعلق بمساحة REIT للبيع بالتجزئة في هذا التسوق الذي يتحول بشكل متزايد عبر الإنترنت بدلاً من طراز مراكز التسوق. واصل أصحاب المساحات ابتكارهم لملء مساحاتهم بالمكاتب والمستأجرين الآخرين غير الموجودين في مجال البيع بالتجزئة ، لكن القطاع الفرعي يتعرض لضغوط.
صناديق العقارات السكنية
هذه هي صناديق الاستثمار العقاري التي تملك وتدير مباني سكنية مؤجرة متعددة الأسر بالإضافة إلى المساكن المصنعة. عند النظر في الاستثمار في هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري ، ينبغي للمرء أن يفكر في عدة عوامل قبل الدخول فيها. على سبيل المثال ، تميل أفضل أسواق الشقق إلى أن تكون حيث تكون القدرة على تحمل التكاليف المنزلية منخفضة مقارنة بباقي البلاد. في أماكن مثل نيويورك ولوس أنجلوس ، فإن ارتفاع تكلفة المنازل الفردية يجبر المزيد من الناس على الاستئجار ، الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع الأسعار التي يمكن لأصحاب العقارات فرضها شهريًا. نتيجة لذلك ، تميل أكبر صناديق الاستثمار العقاري السكنية إلى التركيز على المراكز الحضرية الكبيرة.
داخل كل سوق محدد ، يجب على المستثمرين البحث عن النمو السكاني وفرص العمل. بشكل عام ، عندما يكون هناك تدفق صافٍ للناس إلى المدينة ، فذلك لأن الوظائف متاحة بسهولة والاقتصاد ينمو. انخفاض معدل الشواغر إلى جانب ارتفاع الإيجارات هو علامة على أن الطلب آخذ في التحسن. طالما أن المعروض من الشقق في سوق معين لا يزال منخفضًا ويستمر الطلب في الارتفاع ، ينبغي على صناديق الاستثمار العقاري السكنية أن تحقق نتائج جيدة. كما هو الحال مع جميع الشركات ، فإن الشركات التي لديها أقوى ميزانيات وأكبر رأس مال متاح عادة ما تفعل أفضل ما في وسعها.
صناديق الرعاية الصحية
سوف تكون صناديق الاستثمار العقاري في قطاع الرعاية الصحية جزءًا مهمًا لمشاهدته مع استمرار ارتفاع تكاليف الرعاية الصحية للأميركيين. صناديق الاستثمار في الرعاية الصحية تستثمر في العقارات في المستشفيات والمراكز الطبية ومرافق التمريض ودور التقاعد. يرتبط نجاح هذا العقار مباشرة بنظام الرعاية الصحية. تعتمد غالبية مشغلي هذه التسهيلات على رسوم الإشغال ومدفوعات الرعاية الطبية والمساعدات الطبية وكذلك الأجور الخاصة. طالما أن تمويل الرعاية الصحية يمثل علامة استفهام ، فإن صناديق الاستثمار في الرعاية الصحية.
الأشياء التي يجب أن تبحث عنها في الرعاية الصحية تشتمل REIT على مجموعة متنوعة من العملاء بالإضافة إلى استثمارات في عدد من أنواع العقارات المختلفة. التركيز جيد إلى حد ما ولكنه ينشر المخاطر الخاصة بك. بشكل عام ، تعتبر الزيادة في الطلب على خدمات الرعاية الصحية (والتي يجب أن تحدث مع شيخوخة السكان) جيدة لعقارات الرعاية الصحية. لذلك ، بالإضافة إلى تنويع العملاء والممتلكات ، ابحث عن الشركات التي تتمتع بخبرة كبيرة في مجال الرعاية الصحية ، والتي تتسم ميزانياتها بالقوة والوصول إلى رأس المال المنخفض التكلفة.
صناديق الاستثمار العقاري
مكاتب صناديق الاستثمار العقاري تستثمر في مباني المكاتب. يحصلون على دخل إيجار من المستأجرين الذين وقعوا عادة عقود إيجار طويلة الأجل. تتبادر إلى الذهن أربعة أسئلة لأي شخص مهتم بالاستثمار في مكتب REIT
- ما هي حالة الاقتصاد ومدى ارتفاع معدل البطالة؟ ما هي معدلات الشغور مثل؟ كيف هو المجال الذي تستثمر فيه REIT اقتصاديا؟ كم من رأس المال لديها لعمليات الاستحواذ؟
حاول العثور على صناديق الاستثمار العقاري التي تستثمر في معاقل اقتصادية. من الأفضل امتلاك مجموعة من المباني المتوسطة في واشنطن العاصمة ، على سبيل المثال امتلاك مساحات مكتبية رئيسية في ديترويت ، على سبيل المثال.
صناديق الرهن العقاري
ما يقرب من 10 ٪ من الاستثمارات في صناديق الاستثمار العقاري هي في القروض العقارية على عكس العقارات نفسها. الاستثمارات الأكثر شهرة وليس بالضرورة أكبر الاستثمارات هي فاني ماي وفريدي ماك ، المؤسسات التي ترعاها الحكومة التي تشتري القروض العقارية في السوق الثانوية.
لكن لمجرد أن هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري يستثمر في الرهون العقارية بدلاً من الأسهم لا يعني أنه يأتي بدون مخاطر. إن الزيادة في أسعار الفائدة ستترجم إلى انخفاض في القيمة الدفترية لصناديق الاستثمار العقاري ، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الأسهم. بالإضافة إلى ذلك ، تحصل صناديق الاستثمار العقاري على قدر كبير من رأس المال من خلال عروض الديون المضمونة وغير المضمونة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فإن التمويل في المستقبل سيكون أكثر تكلفة ، مما يقلل من قيمة محفظة القروض. في بيئة ذات معدل فائدة منخفض مع احتمال ارتفاع أسعار الفائدة ، يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري بخصم على صافي قيمة الأصول للسهم. الحيلة هي العثور على الحق.
مفاتيح تقييم أي REIT
هناك بعض الأشياء التي يجب وضعها في الاعتبار عند تقييم أي REIT. وهي تشمل ما يلي:
- صناديق الاستثمار العقاري هي استثمارات ذات عائد كلي حقيقي. أنها توفر عوائد أرباح عالية جنبا إلى جنب مع ارتفاع متوسط رأس المال على المدى الطويل. ابحث عن الشركات التي قامت بعمل جيد تاريخيا في توفير كليهما. على عكس العقارات التقليدية ، يتم تداول العديد من صناديق الاستثمار العقاري في البورصات. يمكنك الحصول على تنويع العقارات التي يقدمها دون حبسك على المدى الطويل. مسائل السيولة. يميل الاستهلاك إلى المبالغة في انخفاض الاستثمار في قيمة العقار. وبالتالي ، بدلاً من استخدام نسبة العائد (ما يستخدمه المستثمرون في الأرباح) لتقييم صناديق الاستثمار العقاري ، انظر إلى أموالها من العمليات (FFOs) بدلاً من ذلك. يتم تعريف هذا على أنه صافي الدخل مطروحًا منه بيع أي عقار في سنة معينة والإهلاك. ما عليك سوى أخذ توزيع الأرباح للسهم وتقسيمه على FFO للسهم. كلما كان العائد أفضل ، فإن الإدارة القوية تحدث فرقًا. ابحث عن الشركات التي كانت موجودة منذ فترة أو على الأقل تمتلك فريق إدارة يتمتع بالكثير من الخبرة. استثمر فقط في صناديق الاستثمار العقاري ذات العقارات والمستأجرين العظماء. خذ بعين الاعتبار شراء صندوق مشترك أو مؤسسة التدريب الأوروبية التي تستثمر في صناديق الاستثمار العقاري ، وترك البحث والشراء للمحترفين.
الحد الأدنى
سمحت الحكومة الفيدرالية للمستثمرين بالشراء في مشاريع عقارية تجارية واسعة النطاق تعود إلى عام 1960. لكن في العقد الماضي فقط تبنى المستثمرون الأفراد صناديق الاستثمار العقاري. وتشمل أسباب ذلك أسعار الفائدة المنخفضة ، والتي أجبرت المستثمرين على النظر إلى ما وراء السندات للاستثمارات المدرة للدخل ، وظهور الصناديق المتداولة في البورصة والصناديق الاستثمارية التي تركز على العقارات ، وحتى شهوة العقارات في 2007-2008 ، كانت شهية لا تشبع جزء من الأميركيين لامتلاك العقارات وغيرها من الأصول المادية. صناديق الاستثمار العقاري ، مثل كل الاستثمارات الأخرى في عام 2008 ، عانت كثيرا. ولكن على الرغم من ذلك ، فإنها لا تزال إضافة ممتازة لأي محفظة متنوعة.
