جدول المحتويات
- ما هو مؤشر مديري المشتريات؟
- تغطية تأمين الرهن العقاري
- إلى متى تحمل مؤشر مديري المشتريات؟
- 1. مؤشر مديري المشتريات المدفوع المقترض
- 2. واحد بريميوم مؤشر مديري المشتريات
- 3. المقرض مدفوعة الأجر PMI
- 4. سبليت بريميوم مؤشر مديري المشتريات
- 5. الاتحادية قرض المنزل MIP
- تكلفة مؤشر مديري المشتريات
- تقدير الأسعار
- تأمين قروض الرهن العقاري
- الخط السفلي
إذا كنت تدفع مقدمًا بأقل من 20٪ في المنزل ، فمن المهم أن تفهم ماهية التأمين على الرهن العقاري وكيف يعمل. التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) ليس فقط للأشخاص الذين لا يستطيعون دفع 20 ٪ كدفعة مقدمة. إنها أيضًا مخصصة للأشخاص الذين لا يرغبون في تخفيض 20٪ ، لذلك لديهم المزيد من الأموال المتوفرة للإصلاحات وإعادة التشكيل والمفروشات وحالات الطوارئ.
تأمين الرهن العقاري الخاص
ما هو التأمين على الرهن العقاري الخاص؟
إذا كان مفهوم شراء التأمين على الرهن العقاري الخاص بك يبدو غريبا بعض الشيء ، فأنت على الأرجح قادم جديد لشراء عقار أو لا تضع دفعة أولى صغيرة. يحتاج معظم المقرضين إلى مؤشر مديري المشتريات عندما يقوم المشتري في المنزل بدفعة مقدمة تقل عن 20٪ من سعر شراء المنزل - أو إذا جاز التعبير عن الرهن العقاري ، فإن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تزيد عن 80٪ (أعلى نسبة LTV ، وكلما ارتفعت لمحة مخاطر الرهن العقاري). وعلى عكس معظم أنواع التأمين ، تحمي السياسة استثمار المقرض في المنزل ، وليس استثماراتك. من ناحية أخرى ، فإن مؤشر مديري المشتريات يجعل من الممكن للناس أن يصبحوا أصحاب المنازل في وقت أقرب.
يسمح مؤشر مديري المشتريات للمقترضين بالحصول على تمويل إذا كان بإمكانهم فقط (أو يفضلون) إخماد 5٪ فقط إلى 19.99٪ من تكلفة الإقامة ، لكنه يأتي بتكاليف شهرية إضافية. يدفع المقترضون مؤشر مديري المشتريات الخاص بهم إلى أن تراكمت لديهم حقوق ملكية كافية في المنزل بحيث لا يعدهم المقرض عالي المخاطر.
يمكن أن تتراوح تكاليف مؤشر مديري المشتريات من 0.25٪ إلى 2٪ (ولكن عادةً ما تتراوح بين 0.5 إلى 1٪) من رصيد القرض الخاص بك سنويًا ، اعتمادًا على حجم الدفعة الأولى والرهن العقاري ومدة القرض ودرجة الائتمان الخاصة بك. كلما زادت عوامل الخطر لديك ، ارتفع معدل تدفعه. أيضًا ، نظرًا لأن مؤشر مديري المشتريات يمثل نسبة مئوية من مبلغ القرض ، فكلما اقترضت أكثر ، زاد مؤشر مديري المشتريات الذي ستدفعه. هناك ست شركات PMI كبرى في الولايات المتحدة. أنها تهمة معدلات مماثلة ، والتي يتم تعديلها سنويا.
إنها مصاريف إضافية ، ولكن أيضًا تستمر في إنفاق الأموال على الإيجار وربما تفوتها زيادة في السوق أثناء انتظارك لتوفير ما يصل إلى دفعة أولى أكبر. ليس هناك ما يضمن عليك شراء منزل في وقت لاحق بدلاً من تجنبه فقط ، وبالتالي فإن قيمة دفع مؤشر مديري المشتريات تستحق الدراسة. إن قيمة دفع تأمين الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفيدرالية - ما قد تحتاجه إذا حصلت على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - قصة أخرى. سنشرح ذلك لاحقا.
الماخذ الرئيسية
- ستحتاج إلى تأمين رهن عقاري خاص (PMI) إذا كنت تشتري منزلاً بكلفة مقدمة تقل عن 20٪ من تكلفة المنزل. كن على علم بأن PMI يهدف إلى حماية المقرض ، وليس المقترض ، من الخسائر المحتملة. هناك أربعة أنواع رئيسية من التأمين على الرهن العقاري التي يمكنك شراؤها: تأمين الرهن العقاري المدفوع من المقترض ، وتأمين الرهن العقاري أحادي التأمين ، وتأمين الرهن العقاري المدفوع للمقرض ، وتأمين الرهن العقاري على سبليت بريميوم. إذا حصلت على قرض من الهيئة الاتحادية للإسكان لشراء منزلك ، هناك هو نوع إضافي من التأمين الذي ستحتاجه.
تغطية تأمين الرهن العقاري
أولاً ، يجب أن تفهم كيف يعمل مؤشر مديري المشتريات. على سبيل المثال ، لنفترض أنك وضعت 10 ٪ واحصل على قرض مقابل 90 ٪ المتبقية من قيمة العقار - 20،000 دولار لأسفل وقرض 180،000 دولار. مع تأمين الرهن العقاري ، إذا اضطر المقرض إلى حبس رهنك العقاري لأنك تفقد وظيفتك ولا تستطيع الدفع لعدة أشهر ، ستكون خسائر المقرض محدودة.
شركة التأمين على الرهن العقاري تغطي نسبة مئوية معينة من خسارة المقرض. على سبيل المثال ، لنفترض أن هذه النسبة 25٪. لذلك إذا كنت لا تزال مستحقًا 85٪ (170،000 دولار) من سعر شراء منزلك البالغ 200،000 دولار في الوقت الذي تم فيه حبس الرهن الخاص بك ، فبدلاً من فقد 170،000 دولار بالكامل ، فإن المقرض سيخسر 75٪ فقط من 170،000 دولار أو 127،500 دولار على صاحب المنزل. سيغطي مؤشر مديري المشتريات نسبة الـ 25٪ الأخرى أو 42،500 دولار. كما أنه سيغطي 25 ٪ من الفائدة المتأخرة التي كنت قد حققتها و 25 ٪ من تكاليف الرهن المقرض.
إذا كان مؤشر مديري المشتريات يحمي المقرض ، لماذا عليك ، المقترض ، أن تدفع ثمنه؟ إنك تعوض المقرض عن تحمله مخاطرة أعلى في إقراضك مقابل إقراض شخص لديه دفعة أولى أكبر ، شخص لديه الكثير ليخسره إذا تم حبس منزله.
إلى متى تحمل مؤشر مديري المشتريات؟
يمكن للمقترضين طلب إلغاء مدفوعات تأمين الرهن العقاري الشهرية بمجرد انخفاض نسبة القروض إلى القيمة إلى أقل من 80٪. بمجرد أن تنخفض نسبة الفائدة على الرهن العقاري إلى 78 ٪ - وهذا يعني أن المبلغ المدفوع مقدمًا ، بالإضافة إلى أصل القرض الذي دفعته ، يساوي 22 ٪ من سعر شراء المنزل - يجب على المقرض إلغاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا كما هو مطلوب بموجب قانون حماية مالكي المنازل الفيدراليين ، حتى إذا كانت القيمة السوقية لمنزلك قد انخفضت (طالما أنك متداول على رهنك العقاري).
بخلاف ذلك ، يعتمد طول الوقت الذي يتعين عليك حمله على PMI على نوع PMI الذي تختاره.
1. تأمين الرهن العقاري المدفوع المقترض
النوع الأكثر شيوعًا من مؤشر مديري المشتريات هو تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقترض (BPMI). عندما تقرأ عن مؤشر مديري المشتريات ، والنوع غير محدد ، فهذا عادة ما يكون النوع الذي تتم مناقشته.
تأتي BPMI في شكل رسوم شهرية إضافية تدفعها مع دفع رهنك العقاري. بعد إغلاق القرض الخاص بك ، فإنك تدفع BPMI كل شهر حتى يكون لديك حصة 22 ٪ في منزلك على أساس سعر الشراء الأصلي. في هذه المرحلة ، يجب على المقرض إلغاء BPMI تلقائيًا ، طالما أنك متداول على مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. تراكم ما يكفي من الأسهم من خلال مدفوعات الرهن العقاري الشهرية العادية لإلغاء BPMI يستغرق عادة حوالي 11 سنة.
يمكنك أيضًا أن تكون استباقيًا واطلب من المقرض إلغاء BPMI عندما يكون لديك 20٪ من الأسهم في منزلك. يجب أن تكون مدفوعات رهنك العقاري سارية ، ويجب أن يكون لديك تاريخ دفع مرضٍ ، ويجب ألا يكون هناك أي امتيازات إضافية على الممتلكات الخاصة بك ، وفي بعض الحالات ، قد تحتاج إلى تقييم حالي لإثبات قيمة منزلك وإثبات أنه لم يرفض أقل من القيمة عند شرائها.
سيسمح بعض خادمي القروض (ولكن ليسوا مطالبين بذلك) للمقترضين بإلغاء مؤشر مديري المشتريات عاجلاً بناءً على تقدير قيمة المنزل. إذا تراكم المقترض حقوق الملكية بنسبة 25 ٪ بسبب التقدير في السنوات من عامين إلى خمس سنوات ، أو 20 ٪ من الأسهم بعد السنة الخامسة ، فإن المستثمر الذي اشترى القرض (يتم بيع معظم القروض العقارية للمستثمرين) قد يسمح بإلغاء مؤشر مديري المشتريات بعد إثبات زيادة قيمة المنزل مع تقييم أو رأي سعر وسيط (BPO) أو نموذج تقييم تلقائي (AVM ، والذي يأخذ في الاعتبار قيمة العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا).
قد تكون قادرًا أيضًا على التخلص من مؤشر مديري المشتريات في وقت مبكر عن طريق إعادة التمويل ، على الرغم من أنه سيتعين عليك أن تزن تكلفة إعادة التمويل مقابل تكاليف الاستمرار في دفع أقساط التأمين على الرهن العقاري. قد تكون أيضًا قادرًا على التخلص منه مبكرًا عن طريق الدفع المسبق لمبدأ الرهن العقاري بحيث يكون لديك ما لا يقل عن 20٪ من الأسهم.
عليك أن تقرر ما إذا كنت على استعداد لدفع مؤشر مديري المشتريات لمدة تصل إلى 11 سنة من أجل. انظر أبعد من الدفع الشهري. ما الذي سوف يكلفك مؤشر مديري المشتريات على المدى الطويل؟ ما الذي ينتظر أن يكلفك الشراء؟ نعم ، تفوتك تراكم حقوق ملكية المنزل أثناء الاستئجار ، لكنك أيضًا تتجنب جميع تكاليف ملكية المنزل ، مثل تأمين مالك المنزل ، والضرائب العقارية ، والصيانة ، والإصلاحات. وقانون تخفيض الضرائب وفرص العمل لعام 2017 ، الذي ضاعف الخصم القياسي ، يجعل خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري لم يعد ذا قيمة كما كان من قبل.
الأنواع الثلاثة المتبقية من مؤشر مديري المشتريات ليست شائعة تقريبًا. ومع ذلك ، قد لا تزال ترغب في معرفة كيفية عملها ، في حالة ما إذا كان أحدها يبدو أكثر جاذبية أو يقدم لك المقرض الخاص بك أكثر من خيار تأمين للرهن العقاري.
2. واحد التأمين قسط التأمين على الرهن العقاري
مع تأمين الرهن العقاري أحادي الدرجة (SPMI) ، والذي يسمى أيضًا تأمين الرهن العقاري أحادي الدفع ، فأنت تدفع تأمين الرهن العقاري مقدمًا بمبلغ إجمالي ، إما بالكامل عند الإغلاق أو التمويل في الرهن (في الحالة الأخيرة ، قد يطلق عليه اسم "التأمين على الرهن" تأمين الرهن العقاري
تتمثل فائدة SPMI في انخفاض دفعتك الشهرية مقارنة ب BPMI. يمكن أن يساعدك ذلك في التأهل لاقتراض المزيد لشراء منزلك. فائدة أخرى هي أنه لا داعي للقلق بشأن إعادة التمويل للخروج من مؤشر مديري المشتريات - أو مشاهدة نسبة القرض إلى القيمة لمعرفة متى يمكنك إلغاء مؤشر مديري المشتريات الخاص بك.
تتمثل المخاطرة في أنه إذا قمت بإعادة التمويل أو البيع خلال بضع سنوات ، فلن يكون هناك رد على أي جزء من العلاوة الفردية. علاوة على ذلك ، إذا كنت تمول قسط التأمين الفردي ، فستدفع فائدة عليه طالما أنك تحمل الرهن. أيضًا ، إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال مقابل 20٪ كدفعة مقدمة ، فقد لا يكون لديك المال لدفع قسط واحد مقدمًا. ومع ذلك ، فإن البائع ، أو في حالة وجود منزل جديد ، يمكن للباني أن يدفع تأمين الرهن العقاري للمقترض الواحد. يمكنك دائمًا محاولة التفاوض على ذلك كجزء من عرض الشراء.
3. الرهن العقاري المقرض المدفوعة التأمين
مع تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقرض (LPMI) ، سيقوم المقرض الخاص بك بدفع قسط تأمين الرهن العقاري تقنيًا. في الواقع ، سوف تدفع في الواقع مقابل ذلك على مدى عمر القرض في شكل سعر فائدة أعلى قليلا. على عكس BPMI ، لا يمكنك إلغاء LPMI عندما تصل حقوق الملكية الخاصة بك إلى 78٪ لأنها مضمنة في القرض. ستكون إعادة التمويل هي الطريقة الوحيدة لخفض دفعتك الشهرية. لن ينخفض معدل الفائدة الخاص بك بمجرد أن يكون لديك حقوق ملكية بنسبة 20٪ أو 22٪. مؤشر مديري المشتريات المدفوع للمقرض غير قابل للاسترداد.
تتمثل فائدة مؤشر مديري المشتريات المدفوع للمقرض ، على الرغم من ارتفاع معدل الفائدة ، في أن دفعتك الشهرية يمكن أن تظل أقل مقارنةً بتسديد مدفوعات مؤشر مديري المشتريات الشهري ، ويمكنك التأهل لاقتراض المزيد.
4. سبليت بريميوم التأمين على الرهن العقاري
انقسام التأمين على الرهن العقاري هو النوع الأقل شيوعًا. إنه مزيج من النوعين الأولين اللذين ناقشناهما: BPMI و SPMI.
إليك الطريقة التي تعمل بها: أنت تدفع جزءًا من تأمين الرهن العقاري كمبلغ إجمالي عند الإغلاق وجزء شهري. ليس عليك أن تحصل على مبلغ نقدي إضافي مقدما كما هو الحال مع SPMI ، ولا تزيد من دفعتك الشهرية بقدر ما تفعل مع BPMI. أحد أسباب اختيار التأمين على الرهن العقاري المجزأة هو إذا كان لديك نسبة عالية من الدين إلى الدخل. عندما يكون الأمر كذلك ، فإن زيادة دفعتك الشهرية أكثر من اللازم مع BPMI لا يعني أنك غير مؤهل للاقتراض بما يكفي لشراء المنزل الذي تريده.
قد يتراوح قسط التأمين بين 0.50 ٪ و 1.25 ٪ من مبلغ القرض. تعتمد القسط الشهري على صافي نسبة القروض إلى القيمة قبل أخذ أي قسط تمويل في الاعتبار.
كما هو الحال مع SPMI ، يمكنك أن تطلب من المنشئ أو البائع - أو حتى المقرض - دفع القسط الأولي ، أو يمكنك تحويله إلى رهنك العقاري. قد تكون أقساط الانقسام قابلة للاسترداد جزئيًا بمجرد إلغاء أو إلغاء التأمين على الرهن العقاري.
5. الفيدرالية الرئيسية قرض حماية الرهن العقاري - MIP
هناك أيضًا نوع خامس من تأمين الرهن العقاري يستخدم مع القروض التي تعهدت بها إدارة الإسكان الفيدرالية ، والمعروفة باسم قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يُعرف التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية باسم MIP وهو مطلب على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وبدفع مقدم بنسبة 10٪ أو أقل لا يمكن إزالته دون إعادة تمويل المنزل. يتطلب MIP دفعة مقدمة وأقساط شهرية تضاف عادة إلى مذكرة الرهن العقاري الشهرية. لا يزال يتعين على المشتري الانتظار 11 عامًا قبل أن يتمكن من إزالة MIP من القرض إذا كان لديه دفعة مقدمة تزيد عن 10٪.
تكلفة مؤشر مديري المشتريات
تكاليف التأمين على الرهن العقاري الخاص بك ، أو أقساط التأمين ، وسوف تعتمد على عدة عوامل.
- ما هي الخطة الممتازة التي تختارها سواء كان معدل الفائدة الخاص بك ثابتًا أو قابلًا للتعديل لمدة القرض (عادة ما يكون 15 أو 30 عامًا) - الدفعة المقدمة أو نسبة القرض إلى القيمة (LTV) (يمنحك 5٪ مقدمًا 95٪ من قيمة المركبة) يجعل LTV 90٪) مقدار تغطية التأمين على الرهن العقاري المطلوبة من قبل المقرض أو المستثمر (يمكن أن تتراوح بين 6٪ إلى 35٪) سواء كان القسط قابلاً للاسترداد أو سجل ائتمانك عوامل الخطر الإضافية ، مثل القرض الذي يتم دفعه إلى جامبو الرهن العقاري ، والاستثمار العقاري ، وإعادة تمويل النقد أو المنزل الثاني
بشكل عام ، كلما زادت المخاطر التي تراها عن أي عامل ، ارتفعت أقساط التأمين الخاصة بك. على سبيل المثال ، كلما انخفضت درجة الائتمان الخاصة بك وانخفاض الدفعة الأولى ، ارتفعت أقساط التأمين الخاصة بك.
اعتبارًا من أوائل أبريل 2018 ، يمكن أن تتراوح الأقساط من 0.17٪ إلى 2.81٪ أو أكثر سنويًا. إذا وضعت 15٪ على رهن ثابت لمدة 15 عامًا وحصلت على رصيد ائتماني قدره 760 أو أعلى ، على سبيل المثال ، ستدفع 0.17٪ ، لأنك مقترض منخفض المخاطر. إذا قمت بتخفيض 3٪ من رهن عقاري قابل للتعديل لمدة 30 عامًا تم تحديد سعره التمهيدي لمدة ثلاث سنوات فقط ولديك درجة ائتمانية قدرها 630 ، سيكون معدل الفائدة الخاص بك هو 2.81٪ ، لأنك عالية المخاطر مستعير.
بمجرد أن تعرف النسبة المئوية التي تنطبق على وضعك ، اضربها بالمبلغ الذي تقترضه. ثم قسّم هذا المبلغ على 12 لترى ما ستدفعه كل شهر. على سبيل المثال ، تبلغ تكلفة قرض قدره 200000 دولار مع قسط سنوي قدره 0.65 ٪ تكلفة 1،300 دولار في السنة (200،000 دولار ×. 0065) ، أو 108 دولار في الشهر (1،300 دولار / 12).
تقدير الأسعار
العديد من الشركات تقدم التأمين على الرهن العقاري. قد تختلف أسعارها قليلاً ، وسيختار المقرض الخاص بك ، وليس أنت ، شركة التأمين. ومع ذلك ، يمكنك الحصول على فكرة عن المعدل الذي ستدفعه عن طريق دراسة بطاقة معدل تأمين الرهن العقاري. تعد شركات MGIC و Radian و Essent و National MI و United Guaranty و Genworth من أهم مزودي التأمين على الرهن العقاري الخاص.
بطاقات معدل التأمين على الرهن العقاري يمكن أن يكون مربكا للوهلة الأولى. إليك كيفية استخدامها.
- ابحث عن العمود الذي يتوافق مع درجة الائتمان الخاصة بك.العثور على الصف الذي يتوافق مع نسبة LTV الخاص بك. تحديد خط التغطية المطبق. ابحث في الويب عن متطلبات تغطية تأمين الرهن العقاري الخاصة بـ Fannie Mae لتحديد مقدار التغطية المطلوبة لقرضك ، أو اطلب من المقرض الخاص بك (واعجب بنطلونهم بمعرفتك بكيفية عمل مؤشر مديري المشتريات).حدد معدل مؤشر مديري المشتريات الذي يتوافق مع التقاطع لدرجة الائتمان الخاصة بك ، والدفعة الأولى والتغطية. إذا كان ذلك ممكنًا ، يمكنك إضافة أو طرح هذا المبلغ من مخطط الضبط (أسفل مخطط السعر الرئيسي) الذي يتوافق مع درجة الائتمان الخاصة بك. على سبيل المثال ، إذا كنت تقوم بإعادة تمويل للخارج ، وكانت درجة الائتمان الخاصة بك 720 ، يمكنك إضافة 0.20 إلى معدل الفائدة الخاص بك. كما أظهرنا في القسم السابق ، اضرب المعدل الإجمالي بالمبلغ الذي تقترضه ؛ هذا هو قسط التأمين على الرهن العقاري السنوي الخاص بك. قسّمه على 12 للحصول على قسط تأمين الرهن العقاري الشهري.
سيكون المعدل الخاص بك هو نفسه كل شهر ، على الرغم من أن بعض شركات التأمين ستخفضه بعد 10 سنوات. ومع ذلك ، هذا قبل النقطة التي يجب أن تكون قادراً على إسقاط التغطية على أي حال حتى لا تكون أي وفورات كبيرة.
1.75٪
مبلغ قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا (UFMIP) اعتبارًا من أبريل 2018.
تأمين قروض الرهن العقاري
التأمين على الرهن العقاري يعمل بشكل مختلف مع قروض إدارة الإسكان الفيدرالية. بالنسبة للعديد من المقترضين - إن لم يكن معظمهم - سيكون الأمر أكثر تكلفة من مؤشر مديري المشتريات.
لا يطلب منك PMI دفع قسط مقدمًا إلا إذا اخترت تأمين الرهن العقاري بقسط مفرد أو قسط التأمين. (في حالة التأمين على رهن عقاري واحد ، تذكر أنك لا تدفع أقساط تأمين رهن عقاري شهرية. في حالة تأمين رهن عقاري مجزأ ، تدفع أقساط تأمين رهن عقاري شهرية أقل.) قسط مقدم ، وهذا الدفع لا يفعل شيئًا لتقليل أقساطك الشهرية.
اعتبارًا من أبريل 2018 ، كان قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا (UFMIP) هو 1.75٪ من مبلغ القرض. يمكنك دفع هذا المبلغ عند إغلاقه أو تمويله كجزء من رهنك العقاري. سوف يكلفك UFMIP 1750 دولارًا لكل 100000 دولار تقرضها. إذا كنت تمولها ، فستدفع فائدة عليها أيضًا ، مما يجعلها أكثر تكلفة بمرور الوقت. يُسمح للبائع بدفع UFMIP طالما أن إجمالي مساهمة البائع في تكاليف الإغلاق الخاصة بك لا تتجاوز 6٪ من سعر الشراء.
مع رهن قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ستدفع أيضًا قسط تأمين شهري للرهن (MIP) يتراوح بين 0.45٪ و 1.05٪ من مبلغ القرض بناءً على الدفعة الأولى ومدة القرض. على سبيل المثال ، كما يوضح الجدول أدناه من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، إذا كان لديك قرض مدته 30 عامًا (مدة الرهن العقاري تزيد عن 15 عامًا) بمبلغ 200،000 دولار (مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625،500 دولار) وكنت تدفع الحد الأدنى من قروض إدارة الإسكان الفدرالية كدفعة مقدمة قدرها 3.5 ٪ (LTV أكبر من 95 ٪) ، فإن MIP الخاص بك سيكون 0.85 ٪ (85 نقطة أساس ، أو نقاط أساس) طوال مدة القرض (مدة الرهن العقاري). عدم القدرة على إلغاء MIPs الخاص بك يمكن أن يكون مكلفا.
للحصول على قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع دفعة مقدمة بنسبة 10 ٪ أو أكثر ، يمكنك إلغاء MIPs الشهرية بعد 11 سنة. لكن إذا كان لديك 10٪ من المال ، فلماذا تحصل على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية على الإطلاق؟ كنت ترغب فقط في القيام بذلك إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك منخفضة جدًا بحيث لا تتأهل للحصول على قرض تقليدي. سبب وجيه آخر: إذا كانت درجة الائتمان المنخفضة الخاصة بك ستمنحك معدل فائدة أعلى و / أو حساب PMI مع قرض تقليدي مقارنة بقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
يمكنك الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع درجة ائتمان منخفضة تصل إلى 580 وربما أقل (على الرغم من أن المقرضين قد تتطلب درجاتك لتكون 620 أو أعلى). وقد تكون مؤهلاً لنفس المعدل الذي تحصل عليه في قرض تقليدي رغم حصولك على درجة ائتمان أقل: 660 مقابل 740 ، على سبيل المثال.
دون إهدار 10 ٪ أو أكثر من الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فإن الطريقة الوحيدة لوقف دفع قروض إدارة الإسكان الفدرالية MIPs هي لإعادة تمويل قرض تقليدي. هذه الخطوة سوف تكون أكثر منطقية بمجرد زيادة درجة الائتمان الخاصة بك و / أو LTV بشكل كبير. إعادة التمويل تعني دفع تكاليف الإغلاق ، ومع ذلك ، قد تكون أسعار الفائدة أعلى عندما تكون مستعدًا لإعادة التمويل. ارتفاع أسعار الفائدة بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق يمكن أن ينفي أي وفورات من إلغاء تأمين الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ولا يمكنك إعادة التمويل إذا كنت عاطلاً عن العمل أو لديك ديون أكثر من اللازم بالنسبة إلى دخلك.
بالإضافة إلى ذلك ، تعتبر قروض إدارة الإسكان الفدرالية أكثر سخاءً في السماح للبائعين بالمساهمة في تكاليف إغلاق المشتري: ما يصل إلى 6 ٪ من مبلغ القرض مقابل 3 ٪ للقروض التقليدية. لذلك إذا كنت لا تستطيع شراء منزل دون مساعدة كبيرة في إغلاق التكاليف ، فقد يكون قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو خيارك الوحيد.
الخط السفلي
يكلف تأمين الرهن العقاري أموال المقترضين ، لكنه يمكّنهم من أن يصبحوا ملاك منازل عاجلاً عن طريق الحد من المخاطر التي تواجه المؤسسات المالية لإصدار القروض العقارية للأشخاص ذوي المدفوعات الصغيرة. قد تجد أنه من المفيد دفع أقساط التأمين على الرهن العقاري إذا كنت ترغب في امتلاك منزل عاجلاً وليس آجلاً لأسباب تتعلق بنمط الحياة أو القدرة على تحمل التكاليف. إضافة إلى أسباب القيام بذلك: يمكن إلغاء الأقساط بمجرد أن تصل قيمة ملكية منزلك إلى 80٪ إذا كنت تدفع مؤشر مديري المشتريات الشهري أو تأمين الرهن العقاري المجزأ.
ومع ذلك ، قد تفكر مرتين إذا كنت في فئة المقترضين الذين سيتعين عليهم دفع أقساط التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية طوال مدة القرض. بينما قد تكون قادرًا على إعادة التمويل من قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لاحقًا للتخلص من مؤشر مديري المشتريات ، ليس هناك ما يضمن أن حالة التوظيف أو أسعار الفائدة في السوق ستجعل إعادة التمويل ممكنة أو مربحة. (للاطلاع على قراءة ذات صلة ، راجع "كيفية تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص - مؤشر مديري المشتريات")
