يشهد سوق الإسكان الأمريكي ، وهو مؤشر رئيسي للاقتصاد الأمريكي ، خمس إشارات تحذير رئيسية تشير إلى أن أسعار المنازل بلغت ذروتها على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري وتخفيضات محتملة في أسعار الفائدة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي. من المرجح أن تتعرض أسهم شركات بناء المنازل عالية الارتفاع مثل Lennar Corp. (LEN) و PulteGroup Inc. (PHM) و DR Horton Inc. (DHI) وتايلور موريسون هوم كورب (TMHC) للضرب حيث يدرك المستثمرون سوق الإسكان خمس علامات مشؤومة.
تشمل هذه العلامات انخفاض مبيعات المنازل في مناطق المترو الرئيسية ، وارتفاع عدد المنازل المدرجة للبيع في أهم الأسواق ، وزيادة التخفيضات في أسعار الطلب ، واختفاء حروب العطاءات في مناطق المترو الساخنة ، وتدهور معايير الاكتتاب في الرهن العقاري خلال العام الماضي ، وفقا لبارون.
ماذا يعني للمستثمرين
أشار بيان صحفي الأسبوع الماضي من Freddie Mac ، المؤسسة التي ترعاها الحكومة والتي تم إنشاؤها لدعم سوق الرهن العقاري ، إلى أن متوسط الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا كان عند 3.82٪ ، وهو أدنى بنسبة 0.80٪ عن العام الماضي البالغ 4.62٪. ولكن على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري التي قد تنخفض أكثر إذا استمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في تخفيضات سعر الفائدة المتوقعة في وقت ما من هذا العام ، فإن مشتري المنازل المحتملين لا يأخذون الطعم.
البيانات من شركة الوساطة العقارية Redfin توضح أن مبيعات المنازل في مناطق المترو الرئيسية قد انخفضت منذ نحو عام ، وهي أول علامة على وجود مشكلة في سوق الإسكان. شهدت العديد من مناطق المترو الساخنة سابقًا في كاليفورنيا انخفاضًا مزدوجًا في المبيعات في شهري فبراير ومارس مقارنة بالعام السابق. انخفضت مبيعات المنازل في الربع الأول في مقاطعة أورانج بنسبة 20 ٪ عن العام الماضي ، لتصل إلى أدنى مستوى لها منذ انهيار الإسكان في عام 2008. انخفاض مبيعات المنازل هي علامة على انخفاض ضغط الشراء.
علامة تحذير أخرى هي عدد المنازل المعروضة للبيع ، والتي زادت في عدد من مناطق المترو الرئيسية في مارس 2019. مقارنة مع مارس 2018 ، ارتفعت قوائم ما يصل إلى 104 ٪ في سان خوسيه ، 83 ٪ في سياتل ، 30 ٪ في بورتلاند ، و 24 ٪ في سان فرانسيسكو. تشير القوائم المتزايدة إلى أن عدد الأشخاص الذين يرغبون في البيع مقارنةً بأولئك الذين يرغبون في الشراء ينمو ، مما يعني أن العرض يفوق الطلب.
تعد مبيعات المنازل وقوائم الأسعار المرتفعة مزيجًا فتاكًا يميل إلى الضغط على أسعار الطلب ، وهو بالضبط ما بدأ يحدث في أجزاء من لوس أنجلوس ومدينة نيويورك وفيرفيلد كاونتي ، كونان. هي إشارة إلى أن القدرة على المساومة تتحول من البائعين إلى المشترين ، وقد يؤدي هذا الأخير إلى إيقاف عمليات الشراء إذا كانوا يتوقعون استمرار انخفاض الأسعار.
إن قدرة المفاوضة الأكبر للمشترين إلى جانب القوائم الأعلى تقلل من حجم حروب العطاءات ، وهي علامة التحذير الرئيسية الرابعة. انخفض عدد وكلاء Redfin العقاريين في جميع أنحاء الولايات المتحدة الذين لديهم عروض متعددة على المنازل من 60 ٪ في أبريل من عام 2018 إلى 15 ٪ فقط في أبريل 2019. مع عدم رغبة المشترين في محاولة للتنافس على بعضهم البعض ، يضطر البائعون إلى المنافسة عن طريق التخلي عن طلب الأسعار كذلك.
أخيرًا ، يتم القيام بعدد أكبر من المنازل التي يتم شراؤها بمساعدة الرهون العقارية التي غرقت معايير الاكتتاب الخاصة بها إلى مستويات منخفضة خطيرة. في الواقع ، هبطت المعايير إلى مستويات مماثلة لما كان موجودًا في ذروة فقاعة الإسكان بين عامي 2005 و 2007. كان سيتم رفض ما يصل إلى 3.3 ملايين من الرهون العقارية التي نشأت بين عامي 2014 و 2018 لو لم تنخفض المعايير إلى حد كبير ، وفقًا لتقرير من قبل المعهد الحضري الذي استشهد به بارون.
أتطلع قدما
في ضوء الإشارات التحذيرية التي تشير إلى أن سوق الإسكان يومض ، من المحتمل أن يتفوق أداء العديد من أسهم شركات بناء المنازل هذا العام. يمكن أن تشهد Lennar ، التي ارتفعت بنسبة 34٪ حتى الآن ، و DR Horton 32٪ ، و PulteGroup و Taylor Morrison بنسبة 27٪ ، خسائر كبيرة في حالة استمرار الاتجاهات الحديثة.
