جدول المحتويات
- 1. بيعت مؤخرا خصائص
- 2. خصائص قابلة للمقارنة في السوق
- 3. انظر إلى Unsold Comparables
- 4. ظروف السوق ، التقدير
- 5. للبيع من قبل المالك خصائص
- 6. التقدير المتوقع
- 7. وكيل عقارات الرأي
- 8. هل يشعر سعر عادل؟
- 9. اختبار المياه
- 10. الحصول على تقييم والتفتيش
- الخط السفلي
جميع مشتري المنازل لديهم شيء واحد مشترك: لا يريدون أن ينفصلوا. مهما كانت حالة سوق الإسكان ، لكن خصوصًا إذا كان مزبدًا ، من المهم بشكل خاص التأكد من حصولك على السعر المناسب. ومع ذلك ، كيف تعرف أنك تحصل على صفقة عادلة - حتى في سوق ضيقة - قبل تقديم عرض؟
إليك كيفية تقييم سعر أي منزل ، بحيث يمكنك اتخاذ قرار استثماري سليم.
1. بيعت مؤخرا خصائص
الخاصية المماثلة هي تلك التي تشبه في الحجم والحالة والحي والمرافق التي تشتريها. يجب أن يتم سرد منزل مساحته 1200 قدم مربع ، تم إعادة تشكيله مؤخرًا ، ويتكون من طابق واحد مع مرآب مرتبط بنفس سعر المنزل الذي تبلغ مساحته 1200 قدم مربع في نفس الحي. ومع ذلك ، يمكنك أيضًا الحصول على معلومات قيمة من خلال النظر في كيفية مقارنة العقار الذي تهتم به بالسعر بمنازل مختلفة. هل هي أقل تكلفة بكثير من الخصائص الأكبر أو الأجمل؟ هل هي أغلى من المنازل الأصغر أو الأقل جاذبية؟ يعد وكيلك العقاري هو أفضل مصدر للحصول على معلومات دقيقة وحديثة عن الخصائص القابلة للمقارنة (تُعرف أيضًا باسم "comps"). يمكنك أيضًا إلقاء نظرة على شركات comps الموجودة حاليًا في حساب الضمان ، مما يعني أن العقار لديه المشتري ، لكن البيع لم يكتمل بعد.
2. خصائص قابلة للمقارنة في السوق
في هذه الحالة ، يمكنك فعليًا زيارة منازل أخرى والتعرف بشكل حقيقي على كيفية مقارنة حجمها وحالتها ووسائل الراحة بالممتلكات التي تفكر فيها. يمكنك بعد ذلك مقارنة الأسعار ومعرفة ما يبدو عادلاً. يعرف البائعون المعقولون أنه يتعين عليهم تسعير عقاراتهم على نحو مماثل لمقارنات السوق إذا كانوا يرغبون في المنافسة.
3. انظر إلى Unsold Comparables
إذا كان المنزل الذي تفكر فيه مسعراً على غرار المنازل التي تم اقتيادها من السوق لأنها لم تبيع ، فقد يكون المنزل المعني مبالغًا فيه. أيضًا ، إذا كان هناك العديد من العقارات المماثلة في السوق ، فيجب أن تكون الأسعار أقل ، خاصةً إذا كانت هذه العقارات شاغرة. تحقق من مؤشر المخزون غير المباع للحصول على معلومات حول العرض والطلب الحاليين في سوق الإسكان. يحاول هذا المؤشر قياس المدة التي سيستغرقها بيع جميع المنازل الموجودة حاليًا في السوق ، بالنظر إلى السعر الذي تبيع به المنازل حاليًا.
4. ظروف السوق ، التقدير
هل الأسعار ترتفع أو انخفضت مؤخرًا؟ في سوق البائع ، من المحتمل أن تكون أسعار العقارات مرتفعة إلى حد ما ، وفي سوق المشتري ، تكون العقارات منخفضة السعر. كل هذا يتوقف على المكان الذي يوجد فيه السوق حاليًا على منحنى الطفرة والكساد العقاري. حتى في سوق البائع ، قد لا يكون سعر العقار مبالغًا فيه إذا كان السوق في ارتفاع ولا يقترب من ذروته. وعلى العكس من ذلك ، يمكن زيادة سعر العقارات حتى في سوق المشتري إذا كانت الأسعار قد بدأت في الانخفاض مؤخرًا. بالطبع ، قد يكون من الصعب رؤية القمم والوديان حتى تاريخهم. أيضا ، النظر في تأثير أسعار الفائدة على الرهن العقاري وسوق العمل على الاقتصاد.
(معرفة خيارات الرهن العقاري الخاصة بك أمر مهم. لمزيد من المعلومات ، اقرأ 4 خطوات لتحقيق الرهن العقاري ).
5. للبيع من قبل المالك خصائص
يجب خصم خاصية للبيع من قبل المالك (FSBO) لتعكس حقيقة عدم وجود عمولة وكيل البائع بنسبة 6٪ (في المتوسط) ، وهو أمر لا يأخذه العديد من البائعين في الاعتبار عند تحديد أسعارهم. مشكلة محتملة أخرى في FSBOs هي أن البائع قد لا يكون لديه توجيه من الوكيل في تحديد سعر معقول في المقام الأول ، أو ربما كان غير راضٍ للغاية عن اقتراح الوكيل حتى يقرر الذهاب بمفرده. في أي من هذه الحالات ، قد يكون سعر العقار مبالغًا فيه.
6. التقدير المتوقع
يمكن أن يكون للتوقعات المستقبلية للحي الذي اخترته تأثير على السعر. إذا تم التخطيط للتطوير الإيجابي ، مثل إنشاء مركز تجاري كبير ، أو تمديد السكك الحديدية الخفيفة إلى الحي ، أو انتقال شركة جديدة كبيرة إلى المنطقة ، فإن احتمالات التقدير المستقبلي للمنزل تبدو جيدة. حتى التطورات الصغيرة ، مثل خطط لإضافة المزيد من الطرق أو بناء مدرسة جديدة ، يمكن أن تكون علامة جيدة.
من ناحية أخرى ، إذا أغلقت متاجر البقالة ومحطات الوقود ، فيجب أن يكون سعر المنزل أقل ، حتى يعكس ذلك ، وربما يتعين عليك إعادة النظر في الانتقال إلى المنطقة. يمكن أن يسير تطوير مساكن جديدة في كلا الاتجاهين: قد يعني ذلك أن المنطقة حارة ومن المحتمل أن يكون الطلب عليها مرتفعًا في المستقبل ، مما يزيد من قيمة منزلك ، أو يمكن أن يؤدي إلى فائض من الإسكان ، مما سيؤدي إلى انخفاض قيمة جميع المنازل في المنطقة.
7. وكيل عقارات الرأي
من دون تحليل البيانات ، من المحتمل أن يكون لدى وكيلك العقاري إحساس جيد (بفضل التجربة) حول ما إذا كان سعر العقار مناسبًا أم لا ، وما قد يكون عليه سعر العرض العادل.
8. هل يشعر سعر عادل؟
إذا لم تكن راضيًا عن العقار ، فلن يبدو السعر عادلاً أبدًا ، حتى لو حصلت على صفقة. حتى إذا كنت تدفع ما يزيد قليلاً عن القيمة السوقية لمنزل تحبه ، فلن تهتم حقًا في النهاية.
9. اختبار المياه
حتى في سوق البائع ، يمكنك دائمًا تقديم عرض دون سعر القائمة ، فقط لترى كيف يتفاعل البائع. يسرد بعض البائعين خصائص بأقل سعر يرغبون في أخذه لأنهم لا يرغبون في التفاوض ، بينما يدرج آخرون منازلهم بأعلى مما يتوقعون أن يكسبوه ، أو لأنهم يتوقعون التفاوض نحو الأسفل ، أو يرغبون في معرفة ما إذا كان شخص ما سوف تقدم عرضا بسعر أعلى. إذا وافق البائع على السعر أو العرض المقابل ، فستحصل على إشارة إلى أن العقار ربما لم يكن يستحق ما أدرج به ، ولديك فرصة جيدة للحصول على صفقة عادلة.
من ناحية أخرى ، قد يقيم بعض البائعين أسعار عقاراتهم على أمل توليد الكثير من الاهتمام وإثارة حرب مزايدة. على عكس eBay ، لا يتعين على البائع ببساطة البيع إلى أعلى مزايد ؛ يمكن للبائعين رفض أي وجميع العروض التي لا تلبي توقعاتهم. إذا وضعت قلبك على العقار ، فكن حذرًا من أن بعض البائعين قد يتعرضون للإهانة بعروض كرة منخفضة ، وقد يرفضون العمل معك إذا اخترت استخدام مثل هذا التكتيك. أيضًا ، عندما تقدم أقل من سعر القائمة ، قد تزيد من خطر تعرضك للمزايدة من قبل مشترٍ آخر.
(للاستراتيجيات التي ستساعدك على الخروج في أي مفاوضات ، اقرأ Master the Art of Negotiation
10. الحصول على تقييم والتفتيش
بمجرد أن تكون بموجب العقد ، سيكون للمقرض تقييم الممتلكات التي تم القيام بها (عادة على نفقتك الخاصة) لحماية مصالحها المالية. يريد المقرض أن يتأكد من أنك إذا توقفت عن سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ، فسيتمكن من استرداد مبلغ معقول من المال عندما يغلق في منزلك. إذا جاء التقييم بأقل من سعر العرض ، فقد لا تحصل على صفقة عادلة. في الواقع ، قد لا يسمح لك المقرض بشراء المنزل ما لم يكن البائع على استعداد لخفض السعر.
سوف يمنحك فحص المنزل ، الذي يتم الانتهاء منه بعد أن تكون متعاقدًا ، طريقة لقياس سعر عرضك. إذا كان المنزل يحتاج إلى العديد من الإصلاحات باهظة الثمن ، فأنت تريد أن تطلب من البائع إجراء الإصلاحات لك أو خصم سعر الشراء حتى تتمكن من إجرائها بنفسك.
(لمعرفة المزيد ، راجع هل تحتاج إلى تفتيش منزلي؟ )
الخط السفلي
عندما تتسوق لشراء منزل ، من المهم أن نفهم كيف يتم تسعير المنازل ، حتى تتمكن من القيام باستثمار جيد والتوصل إلى اتفاق عادل مع البائع. باستخدام هذه النصائح ، ستتمكن من تقديم عرض واثق ومستنير في أي منزل في أي سوق.
