إعادة تمويل الرهن العقاري يعني سداد قرض موجود واستبداله بقرض جديد. هناك العديد من الأسباب لإعادة تمويل أصحاب المنازل: للحصول على سعر فائدة أقل ؛ لتقصير مدة الرهن العقاري ؛ للتحويل من رهن قابل للتعديل (ARM) إلى رهن ثابت ، أو العكس ؛ للاستفادة من الأسهم الرئيسية لتمويل عملية شراء كبيرة ، أو لتوحيد الديون.
نظرًا لأن إعادة التمويل يمكن أن تتكلف ما بين 3٪ و 6٪ من أصل القرض و - كما هو الحال مع الرهن العقاري الأصلي - تتطلب التقييم والبحث عن الملكية ورسوم الطلب ، من المهم لمالك المنزل تحديد ما إذا كان إعادة التمويل قرارًا ماليًا حكيمًا.
إعادة التمويل لتأمين انخفاض سعر الفائدة
أحد أفضل أسباب إعادة التمويل هو خفض سعر الفائدة على قرضك الحالي. من الناحية التاريخية ، تتمثل قاعدة التجربة في أن إعادة التمويل فكرة جيدة إذا كان بإمكانك تخفيض معدل الفائدة الخاص بك بنسبة لا تقل عن 2٪. ومع ذلك ، يقول العديد من المقرضين أن المدخرات بنسبة 1 ٪ كافية لحافز لإعادة التمويل.
الماخذ الرئيسية
- يعد انخفاض معدل الفائدة على رهنك العقاري أحد أفضل أسباب إعادة التمويل. عندما تنخفض أسعار الفائدة ، فكّر في إعادة التمويل لتقصير مدة الرهن العقاري ودفع مبالغ أقل في مدفوعات الفائدة. التبديل إلى رهن ذي معدل ثابت - أو إلى قرض قابل للتعديل - واحد - يمكن أن يكون منطقيًا وفقًا للمعدلات والمدة التي تخطط للبقاء فيها في منزلك الحالي. يمكن أن يكون استغلال الأسهم أو توحيد الديون سبباً وجيهاً لإعادة التمويل - أو قد يؤدي ذلك في بعض الأحيان إلى تفاقم فخ الديون.
إن تخفيض معدل الفائدة الخاص بك لا يساعدك فقط في توفير المال ، ولكنه أيضًا يزيد من المعدل الذي تبني به الأسهم في منزلك ، ويمكن أن يقلل حجم دفعتك الشهرية. على سبيل المثال ، الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا مع معدل فائدة قدره 9٪ على منزل بقيمة 100000 دولار أمريكي يحتوي على دفع فائدة ومبلغ 804.62 دولار أمريكي. هذا القرض نفسه بنسبة 4.5 ٪ يقلل من دفعتك إلى 506.69 دولار.
إعادة التمويل لتقصير مدة القرض
عندما تنخفض أسعار الفائدة ، غالباً ما تتاح لأصحاب المنازل الفرصة لإعادة تمويل قرض موجود للحصول على قرض آخر ، والذي بدون تغيير كبير في الدفع الشهري ، يكون له مدة قصيرة للغاية. للحصول على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا على منزل بقيمة 100000 دولار ، يمكن لإعادة التمويل من 9٪ إلى 5.5٪ تخفيض المدة في نصف إلى 15 عامًا مع تغيير بسيط فقط في الدفع الشهري من 804.62 دولار إلى 817.08 دولار.
إعادة التمويل لتحويل الرهن العقاري إلى معدل قابل للتعديل أو ثابت
في حين أن أرمينيا تبدأ في كثير من الأحيان في تقديم أسعار أقل من القروض العقارية ذات السعر الثابت ، فإن التعديلات الدورية يمكن أن تؤدي إلى زيادة في الأسعار أعلى من المعدل المتاح من خلال الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، وعندما يحدث ذلك ، يؤدي التحويل إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت إلى سعر فائدة أقل ويزيل المخاوف بشأن رفع أسعار الفائدة في المستقبل.
وعلى العكس من ذلك ، يمكن أن يكون التحويل من قرض ذي معدل ثابت إلى أرمينيا بمثابة استراتيجية مالية سليمة إذا انخفضت أسعار الفائدة. إذا استمرت المعدلات في الانخفاض ، فإن تعديلات السعر الدورية على أرمينيا تؤدي إلى انخفاض الأسعار ومدفوعات الرهن العقاري الشهرية الأصغر مما يلغي الحاجة إلى إعادة التمويل في كل مرة تنخفض فيها المعدلات. مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، من ناحية أخرى ، ستكون هذه إستراتيجية غير حكيمة.
قد يكون التحويل إلى ARM ، الذي غالبًا ما يكون له دفع شهري أقل من رهن محدد المدة ، فكرة جيدة لأصحاب المنازل الذين لا يخططون للبقاء في منازلهم لأكثر من بضع سنوات. إذا انخفضت أسعار الفائدة ، يمكن لمالكي المنازل هؤلاء تخفيض سعر الفائدة على القروض والسداد الشهري ، لكن لن يضطروا للقلق بشأن أسعار الفائدة الأعلى في المستقبل لأنهم لن يعيشوا في المنزل لفترة كافية.
إعادة التمويل للاستفادة من الأسهم أو توحيد الديون
في حين أن جميع الأسباب التي سبق ذكرها لإعادة التمويل كلها سليمة من الناحية المالية ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري يمكن أن يكون منحدرًا زلقًا للديون التي لا تنتهي أبدًا.
غالبًا ما يحصل ملاك المنازل على حقوق الملكية في منازلهم لتغطية النفقات الرئيسية ، مثل تكاليف إعادة عرض المنزل أو التعليم الجامعي للطفل. قد يبرر أصحاب المنازل هؤلاء إعادة التمويل بحقيقة أن إعادة التصميم تضيف قيمة إلى المنزل أو أن سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري أقل من سعر الفائدة على الأموال المقترضة من مصدر آخر.
هناك مبرر آخر وهو أن الفائدة على القروض العقارية معفاة من الضرائب ، في حين أن هذه الحجج قد تكون صحيحة ، إلا أن زيادة عدد السنوات التي تدين بها على رهنك العقاري نادراً ما يكون قرارًا ماليًا ذكيًا ولا يتم إنفاق الدولار على الفائدة للحصول على 30 المائة خصم الضرائب. لاحظ أيضًا أنه منذ بدء سريان قانون خفض الضرائب والوظائف ، انخفض حجم القرض الذي يمكنك خصم الفائدة منه من مليون دولار إلى 750،000 دولار إذا اشتريت منزلك بعد 15 ديسمبر 2017.
إعادة تمويل العديد من أصحاب المنازل لتعزيز ديونهم. من حيث القيمة الاسمية ، فإن استبدال الديون عالية الفائدة برهن منخفض الفائدة فكرة جيدة. لسوء الحظ ، فإن إعادة التمويل لا تجلب الحذر المالي التلقائي. اتخذ هذه الخطوة فقط إذا كنت مقتنعًا أنه يمكنك مقاومة إغراء الإنفاق بمجرد أن يعيد التمويل إعادة التمويل من الدين.
يستغرق الأمر سنوات لاسترداد 3 ٪ إلى 6 ٪ من أصل تكاليف إعادة التمويل ، لذلك لا تفعل ذلك إلا إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك الحالي لأكثر من بضع سنوات.
كن على دراية بأن نسبة كبيرة من الأشخاص الذين قاموا بتكوين دين بفائدة عالية على بطاقات الائتمان والسيارات والمشتريات الأخرى سوف يفعلون ذلك مرة أخرى ببساطة بعد إعادة تمويل الرهن العقاري يمنحهم الائتمان المتاح للقيام بذلك. وهذا يخلق خسارة فورية رباعية تتألف من رسوم مهدرة على إعادة التمويل ، وخسارة رأس المال في المنزل ، وسنوات إضافية من مدفوعات الفائدة المتزايدة على الرهن العقاري الجديد ، وعودة الديون ذات الفائدة المرتفعة بمجرد تجاوز الحد الأقصى لبطاقات الائتمان مرة أخرى - ممكن والنتيجة هي إدامة لا نهاية لها لدورة الديون والإفلاس في نهاية المطاف.
الخط السفلي
يمكن أن تكون إعادة التمويل خطوة مالية كبيرة إذا كانت تقلل من مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ، أو تقصر مدة القرض ، أو تساعدك في بناء رأس المال بسرعة أكبر. عند استخدامها بعناية ، يمكن أن تكون أيضًا أداة قيمة للسيطرة على الديون. قبل إعادة التمويل ، ألقِ نظرة فاحصة على وضعك المالي واسأل نفسك: إلى متى أخطط لمواصلة العيش في المنزل؟ كم من المال سأوفره عن طريق إعادة التمويل؟
غيّر قانون تخفيض الضرائب وفرص العمل حجم القرض الذي يمكنك منه خصم الفائدة: فقد انخفض من مليون دولار إلى 750،000 دولار إذا اشتريت منزلك بعد 15 ديسمبر 2017.
مرة أخرى ، ضع في اعتبارك أن إعادة التمويل تكلف 3٪ إلى 6٪ من أصل القرض. يستغرق الأمر سنوات لاسترداد هذه التكلفة مع المدخرات الناتجة عن انخفاض سعر الفائدة أو على المدى القصير. لذلك ، إذا كنت لا تخطط للبقاء في المنزل لأكثر من بضع سنوات ، فقد تنقض تكلفة إعادة التمويل أيًا من المدخرات المحتملة. من المفيد أيضًا أن نتذكر أن صاحب المنزل الذكي يبحث دائمًا عن طرق لتخفيض الديون وبناء الأسهم وتوفير المال والقضاء على مدفوعات الرهن العقاري. لا يساعد أخذ النقد من حقوق الملكية الخاصة بك عند إعادة التمويل على تحقيق أي من هذه الأهداف.
