نسبة القروض إلى القيمة (CLTV) مجتمعة هي عبارة عن عملية حسابية يستخدمها محترفي الرهن العقاري والإقراض لتحديد النسبة المئوية الإجمالية لممتلكات مالك المنزل المرهونة بالامتيازات. يتم تحديد نسبة CLTV بإضافة أرصدة جميع القروض غير المسددة وتقسيمها على القيمة السوقية الحالية للعقار. على سبيل المثال ، خاصية تبلغ الرصيد الأول للرهن 300000 دولار ، والرصيد الثاني للرهن 100000 دولار وقيمة 500000 دولار لديها نسبة CLTV من 80 ٪.
يستخدم المقرضون نسبة CLTV جنبًا إلى جنب مع حفنة من الحسابات الأخرى ، مثل نسبة الدين إلى الدخل ونسبة القروض إلى القيمة (LTV) القياسية ، لتقييم مخاطر تمديد القرض إلى المقترض. تختلف نسبة CLTV عن نسبة LTV القياسية لأن الأخير يقارن فقط بين رصيد قرض واحد وقيمة العقار. في المثال أعلاه ، تحتوي الخاصية على نسبة LTV تبلغ 60٪ ، والتي يتم اشتقاقها بقسمة رصيد الرهن الأول فقط على قيمة العقار.
يعزو العديد من الاقتصاديين معايير CLTV المريحة إلى أزمة حبس الرهن التي ابتليت بها الولايات المتحدة خلال أواخر العقد الأول من القرن الماضي ، من بين عوامل أخرى. ابتداءً من التسعينيات ، وخصوصًا خلال أوائل ومنتصف القرن العشرين ، كان مشتري المساكن كثيراً ما يحصلون على قروض عقارية ثانية في وقت الشراء بدلاً من سداد المدفوعات. وافق المقرضون ، الذين يتوقون إلى عدم خسارة عمل هؤلاء العملاء أمام المنافسين ، على هذه الشروط على الرغم من زيادة المخاطر.
قبل فقاعة العقارات التي امتدت من أواخر التسعينيات إلى منتصف العقد الأول من القرن العشرين ، كانت الممارسة المعتادة هي أن يقوم مشتري المنازل بمدفوعات تصل إلى ما لا يقل عن 20٪ من سعر الشراء. أبقى معظم المقرضين العملاء ضمن هذه المعايير من خلال وضع حد أقصى للنسبة 100 في المائة. عندما بدأت الفقاعة في التسخين ، اتخذت العديد من هذه الشركات نفسها خطوات للسماح للعملاء بالالتفاف على تخفيض 20 ٪. رفع بعض المقرضين قبعات LTV أو تخلصوا منها تمامًا ، حيث عرضوا قروضًا عقارية بنسبة 5٪ كدفعة مقدمة أو أقل ، في حين أبقى آخرون على متطلبات LTV في المكان لكنهم رفعوا قبعات CLTV ، غالبًا إلى 100٪. مكنت هذه المناورة العملاء من الحصول على القروض العقارية الثانية لتمويل مدفوعاتهم بنسبة 20 ٪.
وأبرز ارتفاع الرهن ابتداء من عام 2008 أهمية CLTV. إن امتلاك اللعبة في اللعبة ، مثل نفقات نقدية مبدئية بقيمة 100000 دولار لمنزل بقيمة 500000 دولار ، يوفر لصاحب المنزل حافز قوي لمواصلة دفع أقساط الرهن العقاري. إذا قام البنك بحبس الرهن ، فإنه لا يفقد منزله فحسب ، بل يخسر أيضًا كومة النقد التي دفعها لإغلاقه. طلب الأسهم في الممتلكات يعزل أيضا المقرضين من تراجع في أسعار العقارات. إذا كانت قيمة العقار تبلغ 500،000 دولار وكان إجمالي عدد الامتيازات يصل إلى 400،000 دولار ، فيمكن أن يخسر العقار ما يصل إلى 20٪ من قيمته دون أن يتلقى أي من أصحاب الامتياز دفعة قصيرة في مزاد الرهن.
