عندما تشرع في شراء أو بيع منزل ، فإن أحد العوامل التي تستحق الدراسة هو رسوم وكيل العقارات. لسوء الحظ ، لا يهتم معظم الأشخاص إلا بقدر هذه الرسوم ، وليس لديهم أي فكرة عن كيفية عملهم أو حتى من يدفعها بمجرد اكتمال المعاملة. نحن هنا نلقي نظرة على بعض المبادئ الأكثر عالمية للرسوم العقارية.
كم الثمن؟
العمولات المدفوعة لوكلاء العقارات قابلة للتفاوض وبالتالي فهي تختلف. على الرغم من أن العديد من الناس يعتقدون أن العمولة هي دائمًا 6٪ ، فقد أظهر تقرير صدر عام 2004 عن REAL Trends Data أن متوسط معدل العمولة في الولايات المتحدة هو 5.1٪. هذه النسبة المئوية هي نسبة مئوية من سعر بيع المنزل ، وبالتالي فإن المبلغ الدقيق الذي سيترتب على ذلك لن يعرف حتى يتم قبول العرض وبيع المنزل. يجب التفاوض على أي عمولة لوكيل عقاري كجزء من العقد بين الوكيل والمشتري أو البائع قبل إتمام الصفقة.
من يدفع؟
على وجه التحديد من الذي يدفع عمولة الوكيل العقاري هو حيث تصبح الأمور صعبة بعض الشيء. على افتراض أن كل من البائع والمشتري لديه وكيل ، يمكنك القول أن البائع يدفع ذلك أو أن المشتري يدفعه. وذلك لأن الرسوم تأتي من عائدات البيع وغالبًا ما يتم تقسيمها بالتساوي بين الوكلاء - وإن لم يكن ذلك دائمًا -
على سبيل المثال ، لنفترض أن المشتري والبائع (ولكل منهما وكيل عقاري) يوافقان على صفقة على المنزل. يباع المنزل للمشتري بمبلغ 250000 دولار. على افتراض أن عمولة العقارات هي 6 ٪ ، وهذا يعني أن العمولة المستحقة على هذا البيع هي 15000 دولار. يمكنك القول أن المشتري يدفع هذه الرسوم (لأنه أو هي يدفع تكلفة المنزل) ، أو أن البائع يدفعها (لأنه يخرج من أسهم المنزل). في كلتا الحالتين ، من المهم الإشارة إلى أن هذه الرسوم تأتي من تكلفة المنزل - لا يتم تناولها بالإضافة إلى سعر البيع. لذلك ، إذا كان البائع يملك المنزل مباشرة ، فسيخرج من عملية البيع بمبلغ 235،000 دولار (250،000 - 15،000 دولار).
كيف يتم توزيع الأموال؟
تحدد العقود بين المشتري والبائع مع الوكلاء الرسوم التي سيتقاضاها كل وكيل في وقت مبكر. غالبًا ما يتم تقسيم النسبة المئوية بالتساوي بين المشتري ووكيل البائع ، على الرغم من أن العقد يمكن أن ينص في بعض الأحيان على أن وكيلًا ما سيتلقى عمولة أكثر من الآخر. بعد ذلك ، يعود الأمر للمحامين في المعاملة عمومًا لاستخراج العمولة وتوزيعها وفقًا لعقود الوكلاء. ومع ذلك ، فإن الرسوم لا تذهب مباشرة إلى وكلاء العقارات - إنها تذهب إلى وسطاءهم. يجب على وكلاء العقارات المرخصين العمل لدى وسيط ، يأخذ الكثير منهم رسومًا عقارية لتغطية تكلفة أشياء مثل الإعلان واستئجار اللوحات الإعلانية والمساحات المكتبية.
ادعاءات حول الرسوم العقارية
أحد أكبر الادعاءات المتعلقة بالرسوم العقارية هو أنها مرتفعة للغاية ، أو أن وكلاء العقارات الذين يقدمون الخدمة لا يستحقون تكلفة الرسوم. في حين أن هناك بالتأكيد عملاء جيدين وسيئين ، إلا أن هذه الحجة لا تزال صعبة للفوز في أي من الجانبين. على سبيل المثال ، افترض أنه تم بيع المنزل في المثال أعلاه في اليوم الأول الذي تم إدراجه فيه. هذا يعني في الواقع أن وكيل البائع على الأقل يحصل على 7500 دولار مقابل مبلغ صغير نسبياً من العمل - معظمهم يلتقطون الصور ويسردون المنزل ويناقشون السعر مع البائع ويجيبون على أسئلته. ومع ذلك ، على الجانب الآخر ، يمكن أن يستغرق المنزل أيضًا أسابيع أو شهورًا أو سنوات للبيع ، في حالة المنازل الفريدة أو باهظة الثمن. بالنسبة إلى وكيل البائع ، يمكن لهذا أن يضيف ما يصل إلى عدة ساعات يقضيها في تسويق المنزل ، وعقد منازل مفتوحة ، وأخذ مكالمات هاتفية ومواكبة القوائم والمبيعات الأخرى في الحي ؛ يتحمل هذا الوكيل أيضًا التكلفة الطويلة الأجل لإبقاء المنزل في السوق ، بما في ذلك رسوم الإشارات والإعلانات. إذا نظرت إلى الأمر بهذه الطريقة ، فلن يرغب كثير من البائعين في المخاطرة بدفع وكيل عقاري بالساعة.
الأمر نفسه ينطبق على المشترين - حيث سيجد بعضهم منزلاً فورًا ، بينما ينظر آخرون في عشرات المنازل قبل الاستقرار في منزل واحد. إذا اضطر المشترون إلى دفع وكيل بالساعة ، فستكون لديهم عيوب في الاندفاع. إذا كان عليهم أن يدفعوا للوكيل رسومًا ثابتة ، فقد يضع ذلك الوكيل العقاري في وضع يسمح له بتحريك الخيار بسرعة أكبر. بهذه الطريقة ، تم تصميم نظام العمولة ليكون بمثابة حل وسط بين المشتري والبائع.
رسوم مسطحة
ومع ذلك ، هناك وكلاء القائمة الذين يعملون مقابل رسم ثابت. من الواضح أن هذا يمكن أن يستفيد منه البائعون من حيث توفير التكاليف ، ولكن العيب هو أن هؤلاء الوكلاء يقدمون عمومًا تمثيلًا محدودًا. بمعنى ما ، تعمل رسوم العقارات القائمة على النسبة المئوية كنوع من التأمين الذي يحمي كلاً من وكلاء العقارات والمشترين والبائعين الذين يمثلونهم. كما هو الحال مع التأمين ، يحصل طرف واحد فقط على أقصى فائدة في كل حالة معينة ، ولكن هذا يوازن للحفاظ على عمل النظام.
في الحالات التي يجب أن يعمل فيها الوكيل العقاري لعدة أشهر لإتمام الصفقة ، تضمن النسبة المئوية للرسوم أنه يمكن أن يتوقع مبلغًا معقولًا للعمل المنجز والنفقات المتكبدة لإنجاز المهمة. ومع ذلك ، فإن هذا يعني أيضًا أن وكيل العقارات سوف يتقاضى في بعض الأحيان نفس القدر مقابل العمل الأقل كثيرًا. نظرًا لأن كلا الطرفين يدخلان في الصفقة دون أي معرفة بالنتيجة ، يُنظر إلى السعر على أنه وسيلة عادلة لضمان عدم دفع المشتري أو البائع مبالغ كبيرة ، وأن الوكيل العقاري يتقاضى أجراً مقابل مبلغ العمل الصفقة قد تستتبع. النسبة المئوية هي أيضًا طريقة لتسوية الملعب من حيث إتاحة وكلاء العقارات للمشترين والبائعين سواء كانوا من أصحاب الملايين أو يتطلعون إلى شراء أو بيع شقة بقيمة 90،000 دولار. (هل لديك وكيل عقاري جيد؟ اقرأ تعريف وكيل عقارات لبعض القرائن.)
الخط السفلي
قد تكون لجان وكيل العقارات أحد الجوانب الأقل فهمًا لشراء أو بيع منزل. إذا قررت توظيف خدمات وكيل عقاري ، فتأكد من قراءة العقد بعناية وفهم الشروط المتعلقة بالعمولة التي ستدفعها مقابل خدمات وكيلك.
