جدول المحتويات
- ما هو الضمان؟
- افتح حساب الضمان
- في انتظار تقييم البنك
- تأمين التمويل
- الموافقة على إفصاحات البائع
- الحصول على عمليات التفتيش اللازمة
- تأمين المخاطر
- عنوان التقرير والتأمين على اللقب
- المشي النهائي
- نموذج HUD-1
- إغلاق الضمان
- الخط السفلي
يمكن أن يكون شراء منزل عملية معقدة يكون معظم الأشخاص غير مستعدين لها بشكل عام. أحد هذه العناصر الغامضة هي عملية الضمان - وتسمى أيضًا الإغلاق. هذه العملية ، التي تحدث بين الوقت الذي يقبل فيه البائع العرض ويحصل المشتري على المفاتيح ، يمكن أن تكون ساحقة للعديد من مشتري المنازل.
ما هو الضمان؟
الضمان هو أداة مالية يحتفظ بها طرف ثالث نيابة عن طرفين آخرين يكملان الصفقة. يشبه حساب الثقة الذي يحتفظ به طرف ثالث بينما يتم الوفاء بجميع التزامات البائع والمشتري.
يختلف الوقت الذي يستغرقه الانتقال من البداية إلى نهاية عملية الضمان. تتضمن بعض العوامل التي تحدد طول الإغلاق موافقة مسبقة على الرهن العقاري ، مع وجود المستندات المناسبة في متناول اليد ، ومقدار الوقت الذي يستغرقه إكمال الاكتتاب. ومثل طول الوقت ، يمكن أن تختلف العملية أيضًا حسب الحالة. الخطوات ، ومع ذلك ، هي نفسها عموما بالنسبة للجميع.
افتح حساب الضمان
بمجرد قيامك أنت والبائع بالتوقيع على اتفاقية شراء مقبولة للطرفين ، يقوم وكيلك بتحصيل شيكاتك الجدية وإيداعها في حساب ضمان لدى شركة الضمان المحددة في اتفاقية الشراء.
تعمل شركة الضمان كطرف ثالث محايد لجمع الأموال والمستندات المطلوبة المشاركة في عملية الإغلاق من مستندات الإيداع والقرض الأولية الجادة إلى الفعل الموقع. في بعض المناطق ، قد يتعامل المحامون مع هذه العملية بدلاً من شركة الضمان ويمكن أن يطلق عليها تسوية بدلاً من ضمان.
في انتظار تقييم البنك
سيقوم البنك الذي يتقدم بالقروض العقارية بإجراء تقييمه الخاص - الذي يدفعه المشتري عادةً - لحماية مصالحه المالية إذا احتاج إلى حبس الرهن من أي وقت مضى. إذا كان التقييم أقل من السعر المعروض ، فلن يمنحك المقرض التمويل إلا إذا توصلت إلى الفرق أو قام البائع بخفض السعر إلى المبلغ المقدّر.
ومع ذلك ، يمكنك محاولة تغيير رأي المثمن عن طريق القيام بأي مما يلي:
- قدِّم معلومات إضافية حول سبب اعتقادك بأنه يجب تقييم المنزل بكمية أعلى ، احصل على تقييم ثان ، حاول مقرض آخر ، وآمل أن يتم التقييم لصالحك.
إذا لم يكن أي من هذه الخيارات ممكنًا ، يمكنك إلغاء عقد الشراء.
تأمين التمويل
يجب أن تكون قد سبق اعتمادك مسبقًا للحصول على قرض عقاري قبل قبول الاتفاق الخاص بك. بمجرد إعطاء المقرض الخاص بك عنوان العقار ، سيقومون بإعداد تقدير بحسن نية - أو بيان يوضح مبلغ القرض - سعر الفائدة وتكاليف الإغلاق والتكاليف الأخرى المرتبطة بعملية الشراء. تأكد من أنك تفاوض بشأن الأرقام الموجودة في هذا المستند قبل التوقيع عليها. بمجرد حصولك على قرض كتابي ، حان الوقت لإزالة الطوارئ الطارئة في التمويل.
الموافقة على إفصاحات البائع
يجب أن تتلقى إشعارًا مكتوبًا بأية مشاكل واضحة تم تحديدها بالفعل من قبل البائع أو وكيل البائع. على سبيل المثال ، في الأحياء ذات الدخل المتوسط والمنخفض في المناطق ذات التكلفة المرتفعة للمعيشة ، ربما تم تحويل المرآب إلى منطقة معيشة في انتهاك لقوانين الإسكان في المدينة. قد تكون على دراية بالفعل بأي مشاكل مثل هذه لأنها غالبًا ما يتم ذكرها في القائمة.
قد يأتي العقار مع عدم الكشف عن البائع ، مما يعني أن البائع لا ينشر أي تفاصيل في شروط البيع. إذا كنت لا تزال مهتمًا بالعقار ، فقم بإجراء التفتيش الخاص بك. تأكد من حصولك على إذن من البائع قبل وصول المفتش إلى المبنى.
الحصول على عمليات التفتيش اللازمة
والخطوة التالية هي النظر فيما إذا كنت تريد المصاريف الإضافية لعمليات التفتيش. في حين أن هذه ليست مطلوبة ، فإنها يمكن أن تأتي في متناول اليد بالنظر إلى ظروفك.
على الرغم من أنه ليس شرطا ، فمن مصلحة الخاص بك للحصول على تفتيش المنزل. مقابل بضع مئات من الدولارات ، سوف يخبرك مفتش المنزل المحترف ما إذا كان هناك أي عيوب خطيرة أو مكلفة في المنزل. إذا كان هناك ، فأنت تريد أن تعرف عنها حتى تتمكن من القيام بأحد الإجراءات التالية:
- التراجع عن الشراء. اطلب من البائع إصلاحها. اطلب من البائع خفض السعر حتى تتمكن من معالجة الإصلاحات بنفسك.
لاحظ أنه لا يمكنك التفاوض على أي تنازلات البائع هنا إذا كان العقد يقول أنك ستشتري العقار "كما هو". إذا اختتمت عملية التفتيش على نحو مرض ، فستحتاج إلى إزالة الطوارئ الطارئة كتابةً. سوف تكرر هذه الخطوة بعد أي عمليات تفتيش أخرى.
تفتيش الآفات
قد ترغب في الحصول على فحص للآفات للتأكد من أن المنزل لا يحتوي على النمل الأبيض أو النمل النجار أو غيرها من الآفات مثل الصراصير أو الفئران. قد لا تكون هذه المشكلات واضحة خلال اليوم الذي من المرجح أن تكون قد شاهدت فيه المنزل وستكون اكتشافًا غير مرغوب فيه بشكل رهيب بعد الانتقال. ستحتاج أي مشاكل من الآفات إلى تصحيح قبل متابعة عملية البيع ، على افتراض أنك تريد المتابعة الشراء. هذا مجال آخر قد ترغب في إعادة التفاوض فيه مع البائع لدفع تكاليف العمل.
التفتيش البيئي
يوصى أحيانًا بالحصول على فحص بيئي للتحقق من وجود السموم في المنزل مثل العفن والأسبستوس. يمكن أن يكون هناك أيضًا مشاكل في الموقع المنزلي مثل التلوث من موقع بالقرب من مكب نفايات أو حقل نفط سابق أو منظف جاف أو محطة وقود أو أي أعمال أخرى خطرة على البيئة. يمكن أن تعني أي مشاكل يتم اكتشافها في هذا المجال مخاطر صحية خطيرة وقد يكون إصلاحها باهظ التكلفة.
تقرير جيولوجي
قد تتطلب المناطق المعرضة للزلازل تقريرًا عن التربة و / أو تقريرًا جيولوجيًا لتقييم مخاطر حدوث أضرار جسيمة للممتلكات في حالة حدوث مثل هذه الكارثة. قد ترغب أيضا في النظر في تقرير الفيضانات. إذا كان من المحتمل جدًا أن يتدفق المنزل ، فلن تتمكن من الحصول على تأمين لأصحاب المنازل ، مما يعني أنه لا يمكنك الحصول على قرض عقاري. في بعض الحالات ، سيؤدي شراء التأمين ضد الفيضانات بالإضافة إلى تأمين مالك منزلك إلى حل هذه المشكلة. في المناطق الريفية ، ينبغي إجراء مسح للأراضي للتحقق من حدود العقار. في المناطق الحضرية ، تميل الحدود إلى أن تكون واضحة للغاية بالفعل.
تأمين المخاطر
يشمل ذلك تأمين مالكي المنازل وأي تغطية إضافية مطلوبة في منطقتك الجغرافية (مثل التأمين ضد الفيضانات). سيُطلب منك الحصول على تأمين لأصحاب المنازل حتى يتم سداد رهنك العقاري. إذا كنت تريد حفظ بضعة دولارات ، فاختر شركة التأمين الخاصة بك وقم بالتسوق للحصول على أفضل سعر. الشخص الذي يحدده البنك قد لا يكون هو الذي تريده.
عنوان التقرير والتأمين على اللقب
يطلب كل من تقارير الملكية والتأمين على اللقب من قبل المقرض الخاص بك. حتى لو لم تكن كذلك ، فأنت تريدهم على أي حال.
يتأكد تقرير الملكية من أن عنوان العقار واضح ، أي أنه لا توجد امتيازات على العقار ولا يوجد أحد باستثناء البائع لديه مطالبة بأي جزء منه. يحميك التأمين على الملكية والمقرض من أي تحديات قانونية قد تنشأ لاحقًا إذا لم يظهر شيء ما أثناء البحث عن الملكية.
إذا كان هناك أي خطأ في العنوان (المعروف باسم السحابة أو العيب) ، فسوف يحتاج البائع إلى إصلاحه حتى يتسنى للمضي قدمًا أو السماح لك بالرحيل. اعتمادًا على المكان الذي تعيش فيه ، قد تكون شركة الضمان وشركة الملكية واحدة.
المشي النهائي
من المستحسن إعادة فحص العقار قبل الإغلاق مباشرةً للتأكد من عدم حدوث أي ضرر جديد وترك البائع لك العناصر المحددة في اتفاقية الشراء مثل الأجهزة أو التركيبات.
في هذه المرحلة ، ربما لن تكون قادرًا على التراجع ما لم يتعرض المنزل لأضرار جسيمة. ومع ذلك ، فليس من المعروف أن يضغط مشتر صغير على وكيله لإلغاء الاتفاقية بسبب شيء ضئيل.
نموذج HUD-1
قبل يوم واحد على الأقل من الإغلاق ، ستتلقى نموذج HUD-1 أو البيان الختامي لشروط القرض وتكاليف الإغلاق. قارنه بحسن نية تقدير قمت بالتوقيع في وقت سابق. يجب أن تكون الوثيقتان متشابهتين للغاية. ابحث عن الرسوم غير الضرورية أو غير المتوقعة أو المفرطة بالإضافة إلى الأخطاء المباشرة.
إغلاق الضمان
تختلف عملية الإغلاق إلى حد ما حسب الحالة ، ولكن ستحتاج إلى توقيع الكثير من الأعمال الورقية ؛ خذ وقتك مع وقراءة بعناية. سيكون لدى البائع أوراق للتوقيع أيضًا. بعد توقيع جميع الأوراق ، سيعد ضابط الضمان صكًا جديدًا يعينك مالك العقار ويرسله إلى مسجل المقاطعة. ستقوم بتقديم شيك أمين الصندوق أو ترتيب تحويل مصرفي لتسديد تكاليف الدفعة المقدمة والإغلاق ، وسيقوم المقرض الخاص بك بتوصيل أموال القرض الخاص بك لتأمين الضمان حتى يتم دفع البائع ومقرض البائع ، عند الاقتضاء.
12 خطوات لإغلاق صفقة عقارية
الخط السفلي
سيتولى وكيلك الإشراف على هذه العملية بأكملها ، لذلك لا تهتم كثيرًا إذا لم تفهم كل التفاصيل. ومع ذلك ، في أي معاملة تضع فيها الكثير على الخط المالي ، من الجيد أن يكون لديك على الأقل فكرة أساسية عما يحدث حتى لا يتم الاستفادة منك. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "فهم عملية الضمان ومتطلباته")
