جدول المحتويات
- عكس الرهون
- كيف يعمل عكس الرهن
- قروض الأسهم الرئيسية
- حول HELOCs
- الاختلافات بين أنواع القروض
- كيف تدفع لك
- جدول الدفع
- متطلبات السن والإنصاف
- حالة الائتمان والدخل
- المزايا الضريبية
- اختيار القرض المناسب لك
عكس الرهون
تتم معظم عمليات شراء المنازل برهن عقاري منتظم أو إلى الأمام. مع الرهن العقاري العادي ، فإنك تقترض المال من المقرض وتسدد مدفوعات شهرية لتسديد رأس المال والفائدة. بمرور الوقت ينخفض الدين الخاص بك مع زيادة الأسهم الخاصة بك. عندما يتم دفع الرهن العقاري بالكامل ، يكون لديك حقوق ملكية كاملة وتملك المنزل مباشرة.
كيف يعمل عكس الرهن
الرهن العقاري العكسي يعمل بشكل مختلف: بدلاً من إجراء مدفوعات للمقرض ، يقوم المقرض بدفع لك ، على أساس نسبة مئوية من قيمة منزلك. بمرور الوقت ، تزداد ديونك - حيث يتم سداد المدفوعات لك وتراكم الفوائد - وينخفض رصيدك عندما يشتري المقرض المزيد والمزيد من الأسهم. تستمر في الاحتفاظ بملكية منزلك ، ولكن بمجرد خروجك من المنزل لأكثر من عام ، قم ببيعه أو إزاحته أو تأخر عن دفع ضرائب الملكية و / أو التأمين أو أن المنزل يقع في حالة سيئة - القرض يصبح مستحقا. المقرض يبيع المنزل لاسترداد الأموال التي تم دفعها لك (وكذلك الرسوم). أي سهم متبقي في المنزل يذهب إليك أو لورثتك.
لاحظ أنه إذا كان للزوجين اسمهما على الرهن ، فلن يتمكن البنك من بيع المنزل حتى يموت الزوج الباقي على قيد الحياة - أو تحدث حالات الضريبة أو الإصلاح أو التأمين أو الانتقال أو بيع المنزل المذكورة أعلاه. يجب على الأزواج التحقيق في قضية الزوج الباقي بعناية قبل الموافقة على عكس الرهن العقاري. تتراكم الفائدة المفروضة على رهن عقاري بشكل عام حتى يتم إنهاء الرهن ، وفي الوقت الذي قد يكون أو لا يكون المقترض أو ورثته قادرين على خصمه
(لمزيد من المعلومات ، انظر عكس مطبات الرهن العقاري ).
قروض الأسهم الرئيسية
وهناك نوع من قرض المنزل ، هو حد ائتمان المساكن (HELOC). مثل الرهن العقاري العكسي ، يتيح لك قرض الأسهم المنزلية تحويل أسهم منزلك إلى نقد. إنه يعمل بنفس طريقة رهنك الأساسي - في الواقع ، يُطلق على قرض الأسهم المنزلية أيضًا رهن عقاري ثانٍ. تتلقى القرض كدفعة واحدة مقطوعة ، وتسدد مدفوعات منتظمة لسداد رأس المال والفائدة ، والتي عادة ما تكون ثابتة.
مع HELOC لديك خيار الاقتراض حتى حد ائتمان معتمد ، حسب الحاجة. مع قرض قياسي للأسهم المنزلية ، تدفع الفائدة على مبلغ القرض بالكامل ؛ مع HELOC أنت تدفع فائدة فقط على الأموال التي تسحبها بالفعل. HELOCs عبارة عن قروض قابلة للتعديل ، لذا تتغير دفعتك الشهرية مع تقلب أسعار الفائدة.
حول HELOCs
في الوقت الحالي ، لا يتم خصم الضريبة المدفوعة على قروض الأسهم المنزلية و HELOCs من الضرائب ما لم يتم استخدام الأموال لتجديد المنازل أو أنشطة مشابهة. (قبل قانون الضرائب الجديد لعام 2017 ، كانت الفائدة على ديون الأسهم المنزلية معفاة من الضرائب بالكامل أو جزئية. لاحظ أن هذا التغيير مخصص للسنوات الضريبية من 2018 إلى 2025.) بالإضافة إلى ذلك - وهذا سبب مهم لاتخاذ هذا الاختيار - مع قرض المنزل الإنصاف ، منزلك لا يزال رصيدا لك ولورثتك. ومع ذلك ، من المهم الإشارة إلى أن منزلك يعمل كضمان ، لذا فإنك تخاطر بخسارة منزلك بسبب حبس الرهن إذا تخلفت عن سداد القرض.
الاختلافات بين أنواع القروض
تتيح لك الرهون العقارية العكسية وقروض الأسهم المنزلية و HELOCs تحويل ملكية منزلك إلى نقد. ومع ذلك ، فهي تختلف من حيث الصرف والسداد ومتطلبات العمر والسهم ، ومتطلبات الائتمان والدخل ، والمزايا الضريبية. بناءً على هذه العوامل ، نوضح الاختلافات الأساسية بين أنواع القروض الثلاثة:
كيف تدفع لك
- عكس الرهن: مدفوعات شهرية ، دفع مبلغ مقطوع ، حد ائتمان أو مزيج من هذه
(راجع كيفية اختيار خطة عكس دفع الرهن العقاري ) قرض الأسهم المنزلية: دفعة مقطوعة HELOC: حسب الحاجة ، بحد ائتمان معتمد مسبقًا - يأتي مع بطاقة ائتمان / خصم و / أو دفتر شيكات حتى تتمكن من سحب الأموال عند الحاجة
جدول الدفع
- عكس الرهن: سداد مؤجل - قرض مستحق بمجرد اقتراض المقترض من الضرائب على الممتلكات و / أو التأمين ؛ يقع المنزل في حالة سيئة ؛ ينتقل المقترض لأكثر من عام ، أو يبيع المنزل ، أو يموت. قرض الأسهم المنزلية: المدفوعات الشهرية التي تتم خلال فترة زمنية محددة مع معدل فائدة ثابت HELOC: المدفوعات الشهرية على أساس المبلغ المقترض وسعر الفائدة الحالي
متطلبات السن والإنصاف
- عكس الرهن العقاري: يجب أن يكون 62 عامًا على الأقل وأن يمتلك المنزل بالكامل أو أن يكون لديه رصيد صغير من الرهن العقاري : لا يوجد شرط لسن ويجب أن يكون له على الأقل 20٪ من الأسهم في المنزل HELOC: لا يشترط السن ويجب ألا يقل عن 20٪ الإنصاف في المنزل
حالة الائتمان والدخل
- عكس الرهن العقاري: لا توجد متطلبات للدخل ، ولكن قد يقوم بعض المقرضين بالتحقق لمعرفة ما إذا كنت قادرًا على سداد مدفوعات كاملة في الوقت المناسب مقابل رسوم الممتلكات الجارية - مثل الضرائب على الممتلكات والتأمين ورسوم جمعية أصحاب المنازل وما إلى ذلك ، على قرض الأسهم المنزلية: جيد درجة الائتمان وإثبات الدخل الثابت كافية للوفاء بجميع الالتزامات المالية HELOC: درجة ائتمانية جيدة وإثبات الدخل الثابت كافية للوفاء بجميع الالتزامات المالية
المزايا الضريبية
- عكس الرهن: لا شيء حتى ينتهي القرض ؛ ثم يعتمد على قرض الأسهم المنزلية: بالنسبة للسنوات الضريبية من 2018 إلى 2025 ، لا يتم خصم الفائدة ما لم يتم إنفاق الأموال لأغراض مؤهلة - لشراء أو بناء أو تحسين منزل دافع الضرائب الذي يضمن القرض (بفضل التخفيضات الضريبية والوظائف قانون عام 2017) HELOC: كما هو الحال بالنسبة لقرض المساكن
اختيار القرض المناسب لك
تتيح لك الرهون العقارية العكسية وقروض الأسهم المنزلية و HELOCs تحويل ملكية منزلك إلى نقد. إذاً ، كيف تقرر نوع القرض المناسب لك؟
بشكل عام ، يعتبر الرهن العقاري العكسي خيارًا أفضل إذا كنت تبحث عن مصدر دخل طويل الأجل ولا تمانع في أن منزلك لن يكون جزءًا من عقارك. ومع ذلك ، إذا كنت متزوجًا ، فتأكد من أن حقوق الزوج الباقي على قيد الحياة واضحة.
(لمزيد من المعلومات ، انظر عكس الرهن العقاري: هل يمكن أن تخسر الأرملة (البيت) المنزل؟ والدليل الكامل لعكس الرهون العقارية .)
يُعتبر قرض الأسهم المنزلية أو HELOC خيارًا أفضل إذا كنت بحاجة إلى أموال قصيرة الأجل ، وستتمكن من سداد مدفوعات شهرية وتفضل الاحتفاظ بمنزلك. يجلب كلاهما مخاطر كبيرة إلى جانب فوائدهما ، لذلك راجع الخيارات جيدًا قبل اتخاذ أي إجراء.
