ما هي شهادة مشاركة الرهن العقاري
شهادة مشاركة الرهن العقاري هي نوع من الضمان الذي يجمع بين القروض العقارية التي تحتفظ بها شركة Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) ، وهي مؤسسة ترعاها الحكومة. الشهادات مضمونة من قبل فريدي ماك ولكن ليس الحكومة الفيدرالية نفسها. وهي خاضعة للضريبة من قبل الحكومة الفيدرالية وحكومات الولايات والحكومات المحلية. يشار إلى شهادات المشاركة في الرهن العقاري ، والتي يطلق عليها فريدي ماك أجهزة الكمبيوتر الشخصية ، بأنها "أوراق مالية عابرة" لأن الفوائد والمدفوعات الأساسية يتم تمريرها بشكل دوري إلى المستثمرين من المدينين بعد استقطاع رسوم الخدمة.
كسر شهادة مشاركة الرهن العقاري
كانت شهادات المشاركة في الرهن العقاري بشكل أو بآخر جزءًا أساسيًا من عملية فريدي ماك منذ تأسيسها من قِبل الكونغرس في عام 1970. كان الهدف الأصلي لفريدي ماك هو زيادة السيولة للبنوك التوفيرية ، والتي أصدرت في ذلك الوقت معظم القروض العقارية. اشترى فريدي ماك الرهون العقارية من الصناديق ، حيث زود البنوك بالنقد لإقراضها كقروض عقارية جديدة ، ثم تعبئتها وإعادة بيعها في السوق الثانوية.
حتى عام 1990 ، دفع Freddie Mac مستثمري أجهزة الكمبيوتر الشخصي بموجب نظام يُعرف باسم "الضمان المعدل" ، وهذا يعني أن عملية الدفع قد تأخرت حتى اليوم الخامس والسبعين بعد دفع الرهن العقاري المستحق من المقترض الأصلي. تغيرت تأخيرات الدفع بعد قانون إصلاح المؤسسات المالية واستردادها وإنفاذها لعام 1989 (FIRREA) ، عندما أعيدت هيكلة فريدي ماك ككيان مؤسسي موجه نحو السوق تم وضعه تحت السيطرة التنظيمية لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD). بعد ذلك بوقت قصير ، قدم Freddie Mac ما يسمى ببرنامج Gold ، الذي يدفع مستثمري أجهزة الكمبيوتر في اليوم الـ 45.
الرهون العقارية التقليدية تكمن وراء معظم شهادات المشاركة
الغالبية العظمى من شهادات المشاركة في الرهن العقاري مخصصة لمجمعات الرهون العقارية التقليدية التي تتراوح مدتها بين 15 و 30 عامًا في منازل الأسرة الواحدة. ومع ذلك ، يصدر فريدي ماك أيضًا شهادات لمجموعات الرهون العقارية القابلة للتعديل. الحد الأدنى لحجم البركة هو عموما 1 مليون دولار. في الماضي ، باع Freddie Mac معظم أجهزة الكمبيوتر مقابل مبالغ نقدية ، ولكن اليوم يتم تبديل معظم أجهزة الكمبيوتر للحصول على قروض عقارية جديدة من البنوك.
السيولة والمخاطر التنظيمية
نظرًا لأن Freddie Mac مضمون ، فإن شهادات المشاركة في الرهونات تعتبر استثمارات آمنة إلى حد ما ، ولكنها تحمل بعض المخاطر. على سبيل المثال ، في حين لا يزال HUD هو الجهة المنظمة لفريدي ماك فيما يتعلق بقضايا الإقراض العادل ، فمنذ أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر في عام 2008 ، أصبحت العمليات المالية للمنظمة تحت وصاية الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) الجديدة. من الممكن ، على الرغم من المستبعد ، أن يلغي اتحاد النقابات العالمي ضمانات فريدي ماك. هناك مخاطرة أخرى تتمثل في السيولة ، نظرًا لأن Freddie Mac PCs لا يتم تداولها في أي بورصة. إذا قلص فريدي ماك محفظة استثماراته في الرهن العقاري ، فقد يتأثر السوق الثانوي لأجهزة الكمبيوتر الخاصة به.
