هناك عدة عوامل تؤثر على معدل الرهن العقاري الذي يمكنك الحصول عليه عند شراء منزل. يحلل المقرضون تاريخ الائتمان وعشرات جميع المقترضين المدرجين في طلب الرهن العقاري وطول واستقرار عملك ومقدار مدخراتك جانباً وإجمالي الدخل الشهري ونسبة الدين إلى الدخل. بالإضافة إلى هذه الجوانب الهامة للصحة المالية ، يأخذ مقرضو الرهن العقاري في الاعتبار أيضًا نسبة القرض إلى القيمة. يمثل هذا الحساب مقدار سعر الشراء للمنزل الجديد المغطى بقرض الرهن العقاري كنسبة مئوية. يؤدي ارتفاع نسبة القروض إلى القيمة إلى انخفاض ملكية الأسهم في منزلك ، مما يؤدي إلى ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري كل شهر.
حساب نسبة القرض إلى القيمة
يمكن لمشتري المساكن بسهولة حساب نسبة القروض إلى القيمة على منازلهم عن طريق تقسيم إجمالي مبلغ قرض الرهن العقاري على إجمالي سعر شراء المنزل. على سبيل المثال ، ينتج عن المنزل الذي يبلغ سعر الشراء 200000 دولار وقرض الرهن العقاري الإجمالي بمبلغ 180،000 دولار نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 90٪. يقدم مقرضو الرهن العقاري التقليديون في كثير من الأحيان شروط قروض أفضل للمقترضين الذين لا تزيد نسبتهم إلى قيمة القروض عن 80٪.
الآثار المترتبة على مشتري المنازل
هناك العديد من البرامج المتاحة لمشتري المنازل التي تسمح بدفعة مقدمة تقل عن 20٪ الموصى بها تقليديًا. يقدم مقدمو قروض الرهن العقاري ، بما في ذلك الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، قروضًا منزلية بأقل من 3.5٪ كدفعة مقدمة ، في حين أن المقرضين الآخرين لديهم خيارات للمقترضين الذين تصل مساهماتهم إلى 5٪. على الرغم من أن هذه البرامج مفيدة للمشترين الذين لا يستطيعون توفير ما يكفي للحصول على دفعة أولى كبيرة ، فإن خيارات الاقتراض هذه تؤدي إلى نسبة قروض إلى قيمة أعلى بكثير ، مما ينتج عنه تكاليف أعلى.
تحدث نسبة عالية من القروض إلى القيمة عندما يكون للمقترضين حقوق ملكية تقل عن 20٪ في منازلهم ، مما يؤدي إلى ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري خلال مدة قرض الرهن العقاري. هذا يرجع ، في جزء منه ، إلى زيادة أسعار الفائدة المقررة من قبل المقرضين الرهن العقاري. يُنظر إلى المقترض الذي لديه قدر أقل من الأسهم في منزله على أنه يمثل خطراً أكبر على المقرض ، ويمكن أن يؤدي ارتفاع سعر الفائدة إلى تخفيف تلك المخاطر. بالإضافة إلى أسعار الفائدة الأكثر تكلفة ، غالباً ما يطلب من مشتري المنازل ذوي النسب المرتفعة من القروض إلى القيمة دفع أقساط تأمين الرهن العقاري حتى يصلوا إلى حصص ملكية أكبر في الأسهم.
يتم احتساب تأمين الرهن العقاري المشار إليه باسم تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) لمقرضي الرهن العقاري غير الحكومي ، كنسبة مئوية من مبلغ القرض الأصلي كل عام. تتراوح هذه الرسوم من 0.3٪ إلى 1.15٪ حسب حجم الدفعة المقدمة وسعر الشراء الإجمالي ، وتضاف إلى دفع الرهن العقاري كل شهر. عندما يقترن سعر فائدة أعلى ، يمكن أن يكون مؤشر مديري المشتريات تكلفة كبيرة للمقترضين مع مرور الوقت. يمكن للمقترضين طلب إلغاء علاوة مؤشر مديري المشتريات عندما يصلون إلى ملكية الأسهم بنسبة 20 ٪ ، ويطلب من المقرضين إلغاؤه بمجرد وصول نسبة القرض إلى القيمة للمنزل إلى 22 ٪.
