عندما يتعلق الأمر بتمويل العقارات السكنية ، فإن معظم المعاملات تتبع عملية جيدة. يجد البائع مشترًا راغبًا لديه الدخل المطلوب وتاريخ التوظيف ودرجة الائتمان للتأهل للحصول على قرض عقاري ، وتضع مؤسسة الإقراض الأموال لتمويل الصفقة.
ولكن ماذا لو كان التمويل التقليدي غير متاح ، وما زال المشتري والبائع يريدون المضي قدمًا بشكل خاص في عملية البيع؟ أدخل ما يعرف بتمويل البائع. كما يوحي المصطلح ، فإن الشخص الذي يبيع المنزل يمول عملية الشراء ، وليس البنك الذي يقدم رهنًا للمشتري.
خصوصيات وعموميات من البائع بتمويل الصفقات العقارية
ما هو مفضل عن تمويل البائع
يعد هذا البديل للتمويل التقليدي خيارًا مفيدًا في بعض الأحيان أو في الأماكن التي يصعب فيها الحصول على القروض العقارية. في مثل هذه الظروف الضيقة ، يتيح تمويل البائع للمشترين الوصول إلى شكل بديل من الائتمان. يمكن للبائعين ، بدوره ، الاستفادة من مجموعة من المشترين الذين لا يتأهلون بالضرورة للحصول على قرض عقاري تقليدي. ولأن البائع يمول البيع ، فقد يطلب العقار سعر بيع أعلى.
لا يشارك البنك مباشرة في عملية بيع يمولها البائع ؛ المشتري والبائع جعل الترتيبات أنفسهم. يضعون سندات إذنية تحدد سعر الفائدة ، وجدول المدفوعات من المشتري إلى البائع ، والنتائج المترتبة في حالة تخلف المشتري عن الوفاء بهذه الالتزامات. على عكس عملية البيع التي تنطوي على رهن عقاري ، إذن ، لا يوجد تحويل للمدير من المشتري إلى البائع ، ولكن مجرد اتفاق على سداد هذا المبلغ مع مرور الوقت.
مع مشاركة لاعبين رئيسيين فقط ، يمكن أن يكون تمويل المالك أسرع وأرخص من بيع منزل بالطريقة المعتادة. يقول ويلي كاثرين سوجز ، الوسيط الرئيسي ومالك شركة الوساطة العقارية التي تتخذ من هارلم والتي تحمل اسمها ، أنه عندما يمول البائع البيع "فإن الصفقة تغلق بشكل أسرع ، حيث لا يوجد انتظار لموظف القروض المصرفية ومتعهد التأمين والقانوني قسم لمسح الملف. " يلاحظ سوجز أيضًا أن "المشترين يحبون لأنهم يستطيعون الدخول إلى المنزل مقابل أموال أقل".
إن تكاليف الإغلاق أقل بالفعل مقابل البيع الذي يموله البائع. بدون مشاركة البنك ، تتجنب المعاملة تكلفة الرهن العقاري أو نقاط الخصم ، وكذلك رسوم التأسيس ومجموعة من الرسوم الأخرى التي يقرضها المقرضون بشكل روتيني أثناء عملية التمويل. هناك أيضًا مرونة أكبر ، على الأقل ظاهريًا ، حول أحكام القرض ، من الدفعة الأولى المطلوبة إلى سعر الفائدة إلى مدة الاتفاقية.
لا يتم تمويل البائع عادةً إلا لفترة قصيرة إلى حد ما ، مثل خمس سنوات ، مع استحقاق الدفع بالون في نهاية تلك الفترة. النظرية - أو الأمل ، على الأقل - هي أن يقوم المشتري في النهاية بإعادة تمويل تلك الدفعة مع مقرض تقليدي ، مسلحًا بجدارة ائتمانية محسَّنة وتراكم بعض الأسهم في المنزل.
ما يحتاج المشترون معرفته
بالنسبة لجميع المزايا المحتملة لتمويل البائع ، تأتي المعاملات التي تستخدمها مع المخاطر والحقائق لكلا الطرفين. إليك ما يجب على المشترين مراعاته قبل الانتهاء من الصفقة الممولة من البائع.
لا تتوقع شروط أفضل من الرهن العقاري. نظرًا لإبرام شروط الصفقة الممولة من البائع ، تفي المرونة كثيرًا بالواقع. يستوعب البائع احتياجاته ومخاطره المالية ، بما في ذلك احتمال تخلف المشتري عن سداد القرض ، مع احتمال أن تكون عملية الإخلاء باهظة الثمن وفوضوية.
يمكن أن تكون النتيجة واقعية بالنسبة للمشتري. على سبيل المثال ، من الممكن أن تحصل على سعر فائدة أفضل مما توفره البنوك ، ولكن من المرجح أن تدفع أكثر ، وربما عدة نقاط مئوية إضافية أعلى من السعر السائد. وستضطر على الأرجح إلى توفير دفعة مقدمة قابلة للمقارنة في حجمها برهن عقاري نموذجي ، أي 10٪ أو أكثر من قيمة العقار.
قد تحتاج إلى بيع نفسك للبائع. من الذكاء أن تكون شفافًا ومباشرًا بشأن الأسباب التي تجعلك غير مؤهل للحصول على قرض عقاري تقليدي. قد تظهر بعض هذه المعلومات على أي حال عندما يتحقق البائع من سجل الائتمان الخاص بك وبيانات الخلفية الأخرى ، بما في ذلك عملك والأصول والمطالبات المالية والمراجع.
لكن تأكد أيضًا من الإشارة إلى أي قيود على قدرتك على الاقتراض والتي قد لا تظهر خلال العناية الواجبة للبائع. يشير تود هيتنر ، سمسار الرهن العقاري ورئيس شركة هيتنر كابيتال ومقرها دنفر ، إلى أنه حتى المشتري المحتمل الذي يتمتع بائتمان جيد ودفعة مقدمة ضخمة ربما يكون قد بدأ مؤخرًا مشروعًا تجاريًا جديدًا ، وبالتالي لن يكون قادرًا على التأهل ل قرض لمدة تصل إلى عامين.
كن مستعدا لاقتراح تمويل البائع. مالكي المنازل الذين يقدمون تمويل البائع غالباً ما يعلنون هذه الحقيقة علانية ، على أمل اجتذاب المشترين غير المؤهلين للحصول على قروض عقارية. يقول تود هويتنر ، سمسار الرهن العقاري: "إذا لم ترَ ذكرًا لتمويل البائع ، فإنه لا يضر بالسؤال عنه".
عندما تقوم بذلك ، كما يقول ، اقترح الخيار بشكل واضح قدر الإمكان. بدلاً من السؤال عما إذا كان تمويل المالك هو أحد الخيارات ، توصي شركة Huettner المشترين بتقديم اقتراح محدد. "على سبيل المثال ،" العرض الخاص بي هو السعر الكامل بنسبة 20٪ ، وتمويل البائع بمبلغ 350،000 دولار بنسبة 6٪ ، يتم إطفاؤه على مدار 30 عامًا مع وحدة بالون مدتها خمس سنوات. إذا لم أعد تمويلها خلال سنتين إلى ثلاث سنوات ، فسوف أرفع النسبة إلى 7٪ في السنوات الأربع والخامسة."
تأكيد أن البائع حر في تمويل عملية البيع. يكون تمويل البائع أبسط عندما يكون البائع يمتلك العقار بالكامل ؛ الرهن العقاري الذي عقد على الممتلكات يدخل تعقيدات إضافية. دفع ثمن البحث عن الملكية على العقار سوف يؤكد أنه موصوف بدقة في الفعل ، وأنه خالي من الرهن العقاري أو الامتيازات الضريبية.
وفقًا لجيسون بورخولدر ، السمسار ومدير المبيعات والوكيل العقاري لدى ويشرت ، السماسرة في لانكستر ، بنسلفانيا ، "معظم الرهون العقارية لها شرط" مستحق للبيع "يحظر على البائع بيع المنزل دون سداد الرهن العقاري. إذا قام البائع بتمويل المالك واكتشفت شركة الرهن العقاري ذلك ، فسوف تنظر في "بيع" المنزل وطلب الدفع الفوري للديون بالكامل ، مما يسمح للمقرض بحبس الرهن ".
ما يحتاج البائعين إلى معرفته
ضع هذه النصائح والحقائق في الاعتبار إذا كنت تفكر في تمويل بيع منزل.
لا تحتاج بالضرورة إلى تمويل البيع لفترة طويلة. باعتبارك البائع ، يمكنك ، في أي وقت ، بيع السند الاذني إلى مستثمر أو مقرض ، ثم يقوم المشتري بإرسال المدفوعات إليه. وفقًا لروبن دانيلز ، مستثمر عقاري ومالك في وسط فلوريدا ، "يخشى العديد من البائعين البيع بتمويل من المالكين لكن لا يعرفون أن الملاحظة التي يحملونها هي شيء يمكن بيعه لشخص آخر. يمكن أن يحدث هذا في نفس اليوم عند الإغلاق ، يحصل البائع على المال على الفور ".
بمعنى آخر ، لا يحتاج البائعون إلى الحصول على المال ، ولا يتعين عليهم أن يصبحوا مقرضين. ومع ذلك ، عليك أن تدرك أنه من المرجح أن تقبل أقل من القيمة الكاملة للملاحظة من أجل بيعها ، مما يقلل من عائدك على العقار. عادة ما تباع الأوراق الإذنية على العقارات بنسبة تتراوح بين 65 ٪ و 90 ٪ من قيمتها الاسمية ، وفقا لشركة Amerinotexchange ، وهي شركة متخصصة في تمويل السوق الثانوي.
اجعل البائع يمول جزءًا من الملعب لبيع العقار. نظرًا لأن تمويل البائع نادر نسبياً ، قم بتعزيز حقيقة أنك تقدمه ، بدءًا من قائمة الممتلكات. تؤدي إضافة عبارة "تمويل البائع المتاحة" إلى النص إلى تنبيه المشترين المحتملين ووكلائهم إلى أن الخيار مطروح على الطاولة.
عندما ينظر المشترون المحتملون إلى منزلك ، قدم المزيد من التفاصيل حول ترتيبات التمويل. قم بإعداد ورقة معلومات تصف شروط التمويل ، إلى جانب شرح عام حول ماهية تمويل البائع ، لأن العديد من المشترين لن يكونوا على دراية به.
ابحث عن المشورة الضريبية ، وفكر في مساعدة خدمة القروض أيضًا.
نظرًا لأن الصفقات التي يمولها البائع يمكن أن تشكل مضاعفات ضريبية ، قم بإشراك مخطط مالي أو خبير ضرائب كجزء من فريقك للبيع. أيضًا ، ما لم تكن مرتاحًا ومرتاحًا كمقرض ، فكر في تعيين شركة لخدمة القروض لتحصيل المدفوعات الشهرية وإصدار البيانات وتنفيذ الأعمال الأخرى المرتبطة بإدارة القرض.
الخط السفلي
نظرًا لأنه غير معتاد وغير مألوف بالنسبة لمعظم الأشخاص ، يمكن أن يكون تمويل البائع خيارًا مفيدًا في تحدي أسواق العقارات. ومع ذلك ، يتسبب الترتيب في بعض المخاطر الخاصة للمشتري والبائع ، ومن الحكمة استخدام مساعدة مهنية للتخفيف من هذه المخاطر والسماح للعملية بسلاسة.
يجب على كلا الطرفين استئجار محام أو وكيل عقاري لكتابة ومراجعة عقد البيع والسند الاذني ، إلى جانب المهام ذات الصلة. حاول العثور على محترفين من ذوي الخبرة في المعاملات المنزلية التي يمولها البائع - وذوي الخبرة في المكان الذي تعيش فيه ، إن أمكن ، نظرًا لأن بعض اللوائح ذات الصلة (مثل تلك التي تحكم مدفوعات البالون) تختلف باختلاف الولاية القضائية.
يمكن للمتخصصين أيضًا مساعدة المشتري والبائع على اتخاذ قرار بشأن الاتفاقية الخاصة التي تناسبهم وظروف البيع. إذا لم تكن الصفقة ممولة من البائع ، يشير المستثمر العقاري دون تيبر من سوليوشنز دي إل إل إل إل سي "إلى أن هناك بالفعل عشرات من الطرق الأخرى للشراء" بخلاف ترتيبات الرهن العقاري التقليدية. وتشمل هذه الترتيبات ، كما يشير تيبر ، عقد الإيجار - التبني وشراء الإيجار وعقد الأرض وعقد العمل ومشاركة الأسهم والالتفاف على الرهون العقارية: "لا يعرف معظم المشترين ومعظم الوكلاء العقاريين كيف يعمل أي من هذه" ، يقول.
