كيف يعمل إيجار الممتلكات الإهلاك

يمكن أن يثبت الاستثمار في تأجير العقارات أن يكون خطوة مالية ذكية. بالنسبة للمبتدئين ، يمكن أن توفر خاصية التأجير مصدراً ثابتاً للدخل أثناء بناء حقوق الملكية وتقدير الملكية (بشكل مثالي). هناك أيضًا مزايا ضريبية: يمكنك خصم مصروفات الإيجار من أي دخل إيجار تكسبه ، مما يؤدي إلى خفض الالتزامات الضريبية الخاصة بك معظم مصاريف تأجير العقارات - بما في ذلك التأمين على الرهن العقاري ، وضرائب الممتلكات ، ونفقات الإصلاح والصيانة ، ونفقات مكتب المنزل ، والتأمين ، يتم خصم الخدمات المهنية ونفقات السفر المتعلقة بالإدارة في السنة التي تنفق فيها المال.

ومع ذلك ، هناك خصم ضريبي رئيسي آخر - وهو الاستهلاك - يعمل بطريقة مختلفة. الاستهلاك هو العملية المستخدمة لخصم تكاليف شراء وتحسين تأجير الممتلكات. بدلاً من أخذ خصم كبير واحد في السنة التي تشتري فيها (أو تقوم بتحسين) العقار ، يوزع الإهلاك الخصم على مدى العمر الإنتاجي للممتلكات. لدى خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) قواعد محددة للغاية فيما يتعلق بالإهلاك ، وإذا كنت تمتلك عقارًا مؤجرًا ، فمن المهم أن نفهم كيف تعمل العملية.

الممتلكات التي هي مستهلكة؟

وفقًا لمصلحة الضرائب ، يمكنك خفض قيمة تأجير الممتلكات إذا كانت تلبي جميع هذه المتطلبات:

• أنت تملك العقار. (تعتبر المالك حتى لو كان العقار خاضعًا لدين). يمكنك استخدام العقار في عملك أو كنشاط مدر للدخل. للممتلكات عمرًا مفيدًا يمكن تحديده ، مما يعني أنه شيء يفسد ويتحلل. ، يتم التعود عليه ، يصبح قديمًا أو يفقد قيمته لأسباب طبيعية. من المتوقع أن تستمر الممتلكات لأكثر من عام.

حتى إذا كان العقار يستوفي جميع المتطلبات المذكورة أعلاه ، فإنه لا يمكن إهمالها إذا كنت قد وضعت في الخدمة والتخلص منها (أو لم تعد تستخدمها للاستخدام التجاري) في نفس العام. لا تُعتبر الأرض قابلة للاستهلاك ، وبصفة عامة ، لا يمكنك خفض تكاليف المقاصة والغرس وتنسيق الحدائق نظرًا لأن تلك الأنشطة تُعتبر جزءًا من تكلفة الأرض.

متى يبدأ الاستهلاك؟

يمكنك أن تبدأ في أخذ خصومات الاستهلاك بمجرد وضع العقار في الخدمة أو جاهزة ومتاحة للاستخدام كإيجار ، وفيما يلي مثال على ذلك: يمكنك شراء عقار مستأجر في 15 مايو. بعد العمل في المنزل لعدة أشهر ، يمكنك احصل على استعداد للتأجير في 15 تموز (يوليو) ، بحيث تبدأ في الإعلان على الإنترنت وفي الصحف المحلية. تجد المستأجر ، ويبدأ عقد الإيجار في الأول من سبتمبر. بما أن العقار تم وضعه في الخدمة - أي أنه جاهز للتأجير والاحتلال - في 15 يوليو ، فستبدأ في خفض قيمة المنزل في يوليو وليس في سبتمبر عندما تبدأ في جمع الإيجار.

تستمر في خفض قيمة العقار حتى يتم استيفاء أحد الشروط التالية.

• لقد قمت بخصم التكلفة بالكامل أو أي أساس آخر في العقار. يمكنك سحب العقار من الخدمة ، حتى لو لم تسترد تكاليفه أو أي أساس آخر. يتم سحب خاصية من الخدمة عندما لا يتم استخدامها كخاصية مدرة للدخل - أو إذا كنت تبيعها أو تقوم بتبادلها أو تحويلها إلى استخدام شخصي أو التخلي عنها أو تدميرها.

يمكنك الاستمرار في المطالبة بخصم مقابل انخفاض قيمة العقار الذي يكون "خاملاً" مؤقتًا أو غير مستخدم. إذا قمت بإجراء إصلاحات بعد خروج أحد المستأجرين ، على سبيل المثال ، لا يزال بإمكانك خفض قيمة العقار أثناء استعدادك للمستقبل.

طريقة الاستهلاك

تحدد ثلاثة عوامل مقدار الاستهلاك الذي يمكنك خصمه كل عام: أساسك في العقار وفترة الاسترداد وطريقة الاستهلاك المستخدمة. يتم استهلاك أي عقار إيجار سكني تم وضعه في الخدمة بعد عام 1986 باستخدام نظام استرداد التكلفة المُعجل المعدل (MACRS) ، وهو أسلوب محاسبي يقوم بتوزيع التكاليف (وخصومات الاستهلاك) على مدى 27.5 عامًا ، وهو مقدار الوقت الذي يعتبره مصلحة الضرائب الأمريكية "العمر الإنتاجي" "من تأجير الممتلكات.

بينما يوصى دائمًا بالعمل مع محاسب ضرائب مؤهل عند حساب الاستهلاك ، فيما يلي الخطوات الأساسية:

1. تحديد أساس الملكية: أساس الملكية هو تكلفتها ، أو المبلغ الذي دفعته (نقدًا ، برهن أو بطريقة أخرى) للحصول على العقار. يتم تضمين بعض رسوم التسوية وتكاليف الإغلاق ، بما في ذلك الرسوم القانونية ورسوم التسجيل والدراسات الاستقصائية وضرائب النقل والتأمين على الملكية وأي مبلغ يدين البائع بدفعه (مثل الضرائب المتأخرة) في الأساس. لا يمكن تضمين بعض رسوم التسوية وتكاليف الإغلاق في أساسك ، بما في ذلك أقساط التأمين ضد الحريق والإيجار المتعلق بشغل العقار قبل الإغلاق والتكاليف المرتبطة بالحصول على قرض أو إعادة تمويله: النقاط وأقساط التأمين على الرهن العقاري وتكاليف تقرير الائتمان ، ورسوم التقييم. افصل تكلفة الأرض والمباني: حيث يمكنك فقط خفض تكلفة المبنى وليس الأرض ، يجب عليك تحديد قيمة كل منها لاستهلاك المبلغ الصحيح. لتحديد القيمة ، يمكنك استخدام القيمة السوقية العادلة لكل منها في الوقت الذي اشتريت فيه العقار ، أو يمكنك بناء الرقم على قيم ضريبة العقارات المقدرة. لنفترض أنك اشتريت منزلاً مقابل 110،000 دولار. تقييم الضرائب العقارية الأحدث تقييم الممتلكات في 90،000 دولار ، منها 81000 $ للمنزل و 9000 دولار للأرض. لذلك ، يمكنك تخصيص 90 ٪ (81000 90 90،000 دولار) من سعر الشراء للمنزل و 10 ٪ (9000 ÷ 90،000 دولار) من سعر الشراء إلى الأرض. حدد أساسك في المنزل: الآن بعد أن تعرف أساس العقار (منزل زائد الأرض) وقيمة المنزل ، يمكنك تحديد أساسك في المنزل. باستخدام المثال أعلاه ، سيكون أساسك في المنزل - المبلغ الذي يمكن إهلاكه - 99000 دولار (90٪ من 110،000 دولار). سيكون أساسك في الأرض 11000 دولار (10 ٪ من 110،000 دولار). تحديد الأساس المعدل ، إذا لزم الأمر: قد تضطر إلى إجراء زيادات أو نقصان على أساس لبعض الأحداث التي تحدث بين وقت شراء العقار والوقت الذي يكون فيه جاهزًا للتأجير. تشمل أمثلة الزيادات على أساس تكلفة أي إضافات أو تحسينات لها عمر إنتاجي لا يقل عن سنة واحدة قبل وضع العقار في الخدمة ، والمال الذي أنفقته لاستعادة الممتلكات التالفة ، وتكلفة جلب خدمات المرافق إلى العقار و بعض الرسوم القانونية.

من أمثلة النقصان في الأساس مدفوعات التأمين التي تتلقاها نتيجة للتلف أو السرقة ، وفقدان الإصابات غير المشمولة بالتأمين الذي قمت بخصمه ، والأموال التي تتلقاها مقابل منحك التخفيف.

أي نظام للاستخدام

تتضمن الخطوات التالية تحديد أيٍّ من تطبيقي MACRS: نظام الاستهلاك العام (GDS) أو نظام الاستهلاك البديل (ADS). تنطبق GDS على معظم الخصائص الموضوعة في الخدمة ، وعمومًا ، يجب عليك استخدامها ما لم تقم بإجراء انتخابات غير قابلة للإلغاء لإعلانات ADS أو أن القانون يطلب منك استخدام ADS.

• لديه نشاط تجاري مؤهل يستخدم 50٪ من الوقت أو أقل - لديه استخدام معفي من الضرائب - يتم تمويله بواسطة سندات معفاة من الضرائب - تستخدم بشكل أساسي في الزراعة

بشكل عام ، ستستخدم GDS إلا إذا كان لديك سبب لتوظيف ADS. مرة أخرى ، يوصى باستشارة محاسب ضرائب مؤهل ، يمكنه مساعدتك في تحديد الطريقة الأكثر ملاءمة لخفض قيمة الممتلكات المؤجرة.

بمجرد معرفة نظام MACRS المطبق ، يمكنك تحديد فترة الاسترداد للممتلكات. فترة الاسترداد باستخدام GDS هي 27.5 سنة للعقار المؤجر السكني ، وإذا كنت تستخدم ADS ، فإن فترة الاسترداد لنفس النوع من الممتلكات هي 30 سنة للعقار الموضوعة في الخدمة بعد 31 ديسمبر 2017 ، أو 40 عامًا إذا تم وضعها في الخدمة قبل ذلك.

بعد ذلك ، حدد المبلغ الذي يمكنك خفضه كل عام. نظرًا لأن معظم العقارات السكنية المستأجرة تستخدم GDS ، فسوف نركز على هذا الحساب.

مقابل كل عام كامل ، هناك خاصية قيد الخدمة ، ستنخفض مبلغًا مساويًا: 3.636٪ كل عام طالما استمر انخفاض قيمة العقار. إذا كان العقار في الخدمة لمدة تقل عن عام واحد (على سبيل المثال ، لقد اشتريت منزلاً في شهر مايو وبدأت في استئجاره في يوليو) ، فستقلل نسبة مئوية أصغر في ذلك العام ، اعتمادًا على تاريخ وضعه في الخدمة. وفقًا لجدول مصلحة الضرائب الأمريكية لتأجير العقارات السكنية:

كانون الثاني	3.485٪
شهر فبراير	3.182٪
مارس	2.879٪
أبريل	2.576٪
قد	2.273٪
يونيو	1.970٪
يوليو	1.667٪
أغسطس	1.364٪
سبتمبر	1.061٪
اكتوبر	0.758٪
شهر نوفمبر	0.455٪
ديسمبر	0.152٪