جدول المحتويات
- الجمع بين الرهون العقارية
- تعرف ما الذي تبدأ به
- كيفية توحيد
- الخط السفلي
وجود اثنين من الرهون العقارية ليست نادرة كما قد تظن. الأشخاص الذين يجمعون ما يكفي من الأسهم في منازلهم غالباً ما يختارون الحصول على قرض عقاري ثانٍ. قد يستخدمون هذه الأموال لسداد دين ، أو إرسال طفل إلى الكلية ، أو تمويل بدء عمل تجاري ، أو إجراء عملية شراء كبيرة. سيستخدم آخرون الرهن العقاري الثاني لتعزيز قيمة منزلهم أو ممتلكاتهم من خلال إعادة تصميم أو بناء حمام سباحة ، إلخ.
اثنين من الرهون العقارية ، ومع ذلك ، يمكن أن تكون أكثر صعوبة من عقد واحد فقط. لحسن الحظ ، هناك آليات متاحة للجمع بين الرهونات العقارية أو توحيدها في قرض واحد. لكن عملية التوحيد قد تكون في حد ذاتها خادعة وقد لا تنتهي الرياضيات في النهاية.
الماخذ الرئيسية
- الاحتفاظ برهن عقاري هو موقف شائع ، يمكن تبسيطه عن طريق الجمع بينهما في قرض واحد. قد يتطلب دمج قرضين في واحد مساعدة وسيط خبير من ذوي الخبرة في القيام بذلك. في حين أن التوحيد يمكن أن يبسط أموالك وقد يوفر لك المال أكثر الوقت ، فإنها تأتي مع التكاليف التي قد لا ينتهي بها الأمر مما يجعلها قرار ذكي في النهاية.
الجمع بين الرهون العقارية
دعونا نلقي نظرة على مثال واحد: لقد حصلت على حد ائتمان لأسهم المنزل قبل عشر سنوات أو أكثر وخلال فترة السحب - الوقت الذي كان يمكنك فيه "السحب" على حد الائتمان الخاص بك - كنت تدفع مبلغًا قابلاً للإدارة: 275 دولارًا شهريًا على حد ائتمان قدره 100000 دولار.
وفقًا لشروط هذا القرض ، بعد مرور عشر سنوات ، أصبحت فترة السحب هي فترة السداد - وهي 15 عامًا حيث يتعين عليك سداد القرض كقروض عقارية. لكن من المحتمل أنك لم تتوقع أن تصبح الدفعة التي تبلغ 275 دولارًا عبارة عن مبلغ 700 دولار يمكن أن يتحرك أعلى في حالة زيادة سعر الفائدة الأساسي.
من خلال دمج القرضين ، يمكنك توفير أكثر من 100 دولار شهريًا وقفل سعر الفائدة الخاص بك بدلاً من مشاهدته يتصاعد إذا ارتفع سعر الفائدة. من ناحية أخرى ، ربما تريد سداد القروض بشكل أسرع وتريد شروطًا أفضل تساعدك على القيام بذلك. كيف يعمل هذا النوع من الدمج وهل هي فكرة جيدة؟
تعرف ما الذي تبدأ به
لفهم ما يحدث عند التوحيد ، عليك أن تعرف بعض الأشياء عن القروض الحالية التي لديك. إذا ، عندما تذهب إلى توحيد القروض ، فأنت تدرك أن رهنك الثاني قد استخدم لسحب النقد من منزلك لسبب ما - يسمى قرض السحب - قد يضيف تكلفة إلى القرض الجديد ويقلل من المبلغ الذي أنت من أجله التأهل. يقول المقرضون إنه يتم تسعير قروض التدفقات النقدية أعلى لأن المقترض من المرجح إحصائياً الابتعاد عن القرض إذا واجهت مشكلة.
ثم هناك معدل / إعادة تمويل مصطلح (ريفي). هذا النوع من القروض هو مجرد تعديل على سعر الفائدة وشروط قرضك الحالي. يعتبر القرض أكثر أمانًا للمقرض لأن المقترض لا يدفع أي أموال أو يقلل من قيمة الأسهم الموجودة في العقار. ربما تكون قد قمت بإعادة التمويل مؤخرًا عندما انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التاريخية.
لماذا هذه الفروق مهمة؟ وفقًا لكيسي فليمنغ ، مستشار الرهن العقاري لدى C2 FINANCIAL CORPORATION ، ومؤلف كتاب "دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل رهن ممكن" ، فهي مهمة نظرًا لأن الشروط والمبلغ الذي ستدفعه على الرهون العقارية الجديدة يمكن أن تكون مختلفة تمامًا.
"دعنا نقول لك أنت وجارتك تحصلان على 75٪ من قروض إعادة التمويل من قرض إلى قيمة ، بموجب الحد الأقصى للقرض البالغ 417،000 دولار. تفضلوا بقبول فائق الاحترام ، هو ليس كذلك. سيكلف قرضك 0.625 نقطة أكثر من جارك في أبريل 2015. ونقطة واحدة هي 1 ٪ من مبلغ القرض ، لذلك إذا كان مبلغ القرض 200000 دولار ، فكل الأشياء المتساوية ستدفع 1،250 دولار (200000 دولار × 0.00625) أكثر لنفس سعر الفائدة مثل جارك.
أعتقد أنه من هذا الطريق. إذا كنت قد حصلت في الأصل على القرضين عندما اشتريت المنزل ، فهذا ليس قرضًا نقديًا لأن الرهن العقاري الثاني كان يستخدم لشراء المنزل - وليس سحب الأموال منه. لكن في وقت لاحق ، إذا تلقيت أموالًا نتيجة أخذ قرض عقاري ثانٍ ، فكان هذا القرض قرضًا صادرًا ، وبالتالي سيتم اعتبار القرض الموحد الجديد هو نفسه.
هناك سبب آخر يجعل هذا التمييز مهمًا. نظرًا لأن القروض الخارجة أكثر خطورة بالنسبة للمقرض ، فقد لا تقرض سوى 75٪ إلى 80٪ من حقوق الملكية الخاصة بك في منزلك مقابل 90٪ على سعر الفائدة / الأجل. يضعه فليمنغ في لغة إنجليزية بسيطة مثل هذا: "إذا تم اعتبار القرض الخاص بك قرضًا نقديًا ، فستحتاج إلى مزيد من الأسهم في الممتلكات الخاصة بك للتأهل".
كيفية توحيد
سيقوم المقرض بعمل جميع الأعمال الورقية المعقدة التي تتماشى مع توحيد القروض. عملك هو أن تكون مستهلكا على علم. لا تتحدث إلى أحد المقرضين - تحدث إلى العديد.
نظرًا لأن توحيد القرضين أكثر تعقيدًا من الرهن العقاري المباشر للمنزل ، فمن الأفضل التحدث شخصيًا مع ما يصل إلى ثلاثة أو أربعة من المقرضين. يمكنك التحدث إلى المصرف الذي تتعامل معه أو اتحاد الائتمان ، أو سمسار الرهن العقاري ، أو الحصول على توصيات من المتخصصين في هذا المجال الذين تثق بهم.
بالطبع ، اسألهم عما إذا كان القرض الجديد سيصبح قرضًا نقديًا أو معدلًا / مدة محددة. هل هو قرض معدل ثابت أو متغير؟ 15 أو 30 سنة؟
بمجرد أن تكون راضيًا عن أحد المقرضين ، سيقومون بإرشادك خلال هذه العملية. لا توقع أي شيء دون قراءته أولاً وتأكد من فهمك لجدول الدفع.
إذا كان القرض الخاص بك قرضًا نقديًا ، فيقول Casey Fleming إنه قد يكون هناك طريقة لتحويله إلى معدل / مصطلح refi بعد عام واحد.
"قم بتوحيد القروض كعملة نقدية ولكن احصل على ائتمان للمقرض يدفع لجميع التكاليف المرتبطة بالمعاملة. انتظر سنة واحدة وأعد تمويلك مرة أخرى. نظرًا لأنك تعيد تمويل قرض واحد فقط في تلك المرحلة ، فهو ليس قرضًا نقديًا. يمكنك الآن إنفاق الأموال على نقاط لشراء سعر الفائدة إلى أسفل نظرًا لأنك ستحتفظ بالقرض لفترة أطول من الوقت. "يستمر فليمينغ في تقديم المشورة للقيام بذلك فقط إذا كنت تعتقد أن أسعار الفائدة مستقرة أو قد تنخفض.
الخط السفلي
"لا تتخذ أبدًا قرارًا بإعادة تمويل أو توحيد القروض بناءً على تخفيض دفعتك الشهرية فقط. في معظم الحالات ، ستنفق أكثر من حياتك على القرض الجديد أكثر مما تنفقه ببساطة على سداد القروض الحالية ، كما يقول فليمنج. "يواصل ملايين المستهلكين رهن مستقبلهم وينتهي بهم الأمر بعشرات أو حتى مئات الآلاف من الدولارات في التقاعد."
بدلاً من ذلك ، حدد المدة التي تعتقد أنك ستبقى فيها ، وقارن تكلفة رهنك الحالي (الرهن العقاري) بالرهن الجديد مضافًا إليه أي تكاليف مرتبطة بالقرض الجديد طوال مدة الاحتفاظ بالقرض. إذا كانت التكاليف أقل ، فمن المحتمل أن تكون عملية الدمج فكرة جيدة.
