جدول المحتويات
- ما هو الرهن العقاري؟
- ستة أنواع رئيسية من القروض العقارية
- معدل الرهونات الثابتة
- قابل للتعديل معدل الرهون
- برامج المساعدة لأول مرة
- الرهون العقارية لأول مرة المشترين
- الخط السفلي
ما لم تتمكن من شراء منزلك بالكامل نقدًا ، فإن العثور على العقار المناسب هو نصف المعركة فقط. النصف الآخر هو اختيار أفضل نوع من الرهن العقاري. نظرًا لأنك ستدفع على الأرجح رهنك العقاري على مدى فترة طويلة من الزمن ، فمن المهم أن تجد قرضًا يلبي احتياجاتك وميزانيتك. عندما تقترض أموالًا من أحد المقرضين ، فأنت بذلك تعقد اتفاقية قانونية لسداد هذا القرض خلال فترة زمنية محددة - مع فائدة.
الماخذ الرئيسية
- الجزءان الرئيسيان من الرهن هما الأصل ، وهو مبلغ القرض ، والفائدة المفروضة على هذا الأصل. لا تعمل حكومة الولايات المتحدة كمقرض للرهن العقاري ، لكنها تضمن أنواعًا معينة من قروض الرهن العقاري. والرهون العقارية تقليدية ، مطابقة ، غير مطابقة ، إدارة الإسكان الفيدرالية - المؤمن عليها ، وزارة شؤون المحاربين القدامى - المؤمن عليهم ، ووزارة الزراعة الأمريكية - المؤمن عليهم.
ما هو الرهن العقاري؟
هناك مكونان لدفع الرهن العقاري الخاص بك: الرئيسية والفائدة. الرئيسية تشير إلى مبلغ القرض. الفائدة عبارة عن مبلغ إضافي (يتم حسابه كنسبة مئوية من رأس المال) يفرض عليك المقرضون رسومًا مقابل امتياز اقتراض أموال تسددها بمرور الوقت. خلال مدة الرهن العقاري الخاص بك ، أنت تدفع على أقساط شهرية على أساس جدول الإطفاء الذي حدده المقرض الخاص بك.
هناك عامل آخر ينطوي على تسعير الرهن العقاري وهو معدل النسبة السنوية (APR) ، والذي يقيم التكلفة الإجمالية للقرض. تتضمن أبريل معدل الفائدة ورسوم القرض الأخرى.
الأنواع الستة الرئيسية للرهون
لا يتم إنشاء جميع منتجات الرهن العقاري على قدم المساواة. بعض المبادئ التوجيهية أكثر صرامة من غيرها. قد يحتاج بعض المقرضين إلى دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ ، بينما يحتاج البعض الآخر إلى أقل من 3 ٪ من سعر شراء المنزل. للتأهل لبعض أنواع القروض ، فأنت بحاجة إلى ائتمان أصلي. يتم توجيه الآخرين نحو المقترضين مع الائتمان أقل من النجوم. حكومة الولايات المتحدة ليست مقرضًا ، لكنها تضمن أنواعًا معينة من القروض التي تلبي متطلبات الأهلية الصارمة للدخل وحدود القروض والمناطق الجغرافية. وهنا المتهدمة من مختلف القروض العقارية الممكنة.
فاني ماي وفريدي ماك هما مؤسستان ترعاهما الحكومة وتشتري وتبيع معظم القروض العقارية التقليدية في الولايات المتحدة
الرهون العقارية التقليدية
القرض التقليدي هو قرض لا تدعمه الحكومة الفيدرالية. يمكن للمقترضين الذين يتمتعون بائتمان جيد وتاريخ توظيف ثابت ودخل وقدرة على دفع 3٪ مقدمًا التأهل عادة للحصول على قرض تقليدي مدعوم من فاني ماي أو فريدي ماك ، وهما مؤسستان ترعاهما الحكومة يشترون ويبيعون معظم القروض العقارية التقليدية في الولايات المتحدة الأمريكية. لتجنب الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، يحتاج المقترضون عمومًا إلى دفع 20٪ كدفعة مقدمة. بعض المقرضين أيضا تقديم القروض التقليدية مع انخفاض متطلبات الدفع وعدم وجود تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
مطابقة قروض الرهن العقاري
القروض المطابقة ملزمة بحدود القرض القصوى التي وضعتها الحكومة الفيدرالية. تختلف هذه الحدود حسب المنطقة الجغرافية. بالنسبة لعام 2019 ، حددت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية الحد الأدنى للقروض المطابقة لقروض التأمين بمبلغ 484،350 دولارًا للعقارات ذات الوحدة الواحدة. ومع ذلك ، يحدد FHFA حدًا أقصى للقروض يبلغ 726،525 دولارًا (150٪ من الحد الأساسي) في أجزاء معينة من البلد (فكر في مدينة نيويورك أو سان فرانسيسكو ، على سبيل المثال). ذلك لأن أسعار المنازل في هذه المناطق مرتفعة التكلفة تتجاوز حد القرض الأساسي بنسبة 115٪ على الأقل أو أكثر.
484،350 دولارًا أو 726،525 دولارًا
حد قرض الرهن العقاري المطابق لعقار واحد في عام 2019 ، وهذا يتوقف على الموقع.
قروض الرهن العقاري غير المطابقة
عمومًا لا يمكن بيع أو شراء القروض غير المطابقة من قِبل Fannie Mae و Freddie Mac ، بسبب مبلغ القرض أو إرشادات الاكتتاب. القروض الجامبو هي أكثر أنواع القروض غير المطابقة شيوعًا. يطلق عليهم "جامبو" لأن مبالغ القرض تتجاوز عادة حدود القرض المطابقة. هذه الأنواع من القروض أكثر خطورة بالنسبة للمقرض ، لذلك يجب على المقترضين عادة إظهار احتياطيات نقدية أكبر ، وجعل دفعة مقدمة من 10 ٪ إلى 20 ٪ (أو أكثر) ، ولديهم ائتمان قوي.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمنة من الحكومة
عادة ما يلجأ المشترون من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط الذين يشترون منزلاً لأول مرة إلى قروض مؤمنة من إدارة الإسكان الفيدرالية عندما لا يستطيعون الحصول على قرض تقليدي. يمكن للمقترضين خفض ما يصل إلى 3.5 ٪ من سعر شراء المنزل. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها متطلبات نقاط ائتمان أكثر استرخاءً من القروض التقليدية. ومع ذلك ، فإن قروض إدارة الإسكان الفدرالية لا تقرض المال مباشرة ؛ يضمن القروض من قبل المقرضين المعتمدين من قبل إدارة الإسكان الفدرالية. عيب واحد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية: يدفع جميع المقترضين قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا وسنويًا (MIP) - وهو نوع من تأمين الرهن العقاري الذي يحمي المقرض من تقصير المقترض - طوال مدة القرض.
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي الأفضل للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط الذين لا يمكنهم التأهل للحصول على منتج قرض تقليدي أو أي شخص لا يستطيع تحمل دفعة مقدمة كبيرة. تتيح قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحصول على درجة فيكو منخفضة تصل إلى 500 للتأهل للحصول على 10٪ كدفعة مقدمة ، وبحد أدنى 580 للتأهل للحصول على 3.5٪ كدفعة مقدمة.
تضمن وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة القروض العقارية لأعضاء الخدمة المؤهلين الذين لا يحتاجون إلى أي دفعة مقدمة.
القروض المؤمنة من الحكومة VA
تضمن وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة قروض مشتري المنازل لأعضاء الخدمة العسكرية المؤهلين ، وقدامى المحاربين ، وأزواجهم. يمكن للمقترضين تمويل 100 ٪ من مبلغ القرض دون الحاجة إلى دفعة أولى. تشمل المزايا الأخرى الحد الأقصى لتكاليف الإغلاق (التي قد يدفعها البائع) ، ولا توجد رسوم على الوسيط ، ولا MIP. تتطلب قروض VA "رسوم تمويل" ، وهي نسبة مئوية من مبلغ القرض الذي يساعد على تعويض التكلفة لدافعي الضرائب. تختلف رسوم التمويل حسب فئة الخدمة العسكرية ومبلغ القرض. لا يتعين على أعضاء الخدمة التالية دفع رسوم التمويل:
- قدامى المحاربين الذين يتلقون إعانات زارة شؤون المحاربين القدامى للحصول على إعاقة متعلقة بالخدمةالأطباء البيطريون الذين سيحق لهم الحصول على تعويض زائدي عن إعاقة متعلقة بالخدمة إذا لم يتلقوا تقاعدًا أو أجرًا فعليًا. أزواج من قدامى المحاربين الذين ماتوا في الخدمة أو من إعاقة متعلقة بالخدمة
قروض VA هي الأفضل للعاملين العسكريين المؤهلين النشطين أو قدامى المحاربين وأزواجهم الذين يرغبون في شروط تنافسية للغاية ومنتج رهن مخصص لتلبية احتياجاتهم المالية.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية المؤمنة
تضمن وزارة الزراعة الأمريكية القروض للمساعدة في جعل تملك المنازل ممكنًا للمشترين ذوي الدخل المنخفض في المناطق الريفية على مستوى البلاد. هذه القروض لا تتطلب سوى القليل من المال إلى المقترضين المؤهلين ، طالما أن العقارات تلبي قواعد أهلية وزارة الزراعة الأمريكية.
تعد قروض وزارة الزراعة الأمريكية هي الأفضل لمشتري المنازل في المناطق الريفية المؤهلة والذين لديهم دخل أقل ، ويتم توفير القليل من المال كدفعة مقدمة ، ولا يمكنهم التأهل للحصول على منتج قرض تقليدي.
تعد القروض ذات السعر الثابت هي الأفضل للأشخاص الذين يخططون للعيش في منازلهم لفترة طويلة.
معدل الرهونات الثابتة
شروط الرهن العقاري ، بما في ذلك طول السداد ، هي عامل رئيسي في كيفية قيام المقرض بتسعير قرضك ومعدل الفائدة الخاص بك. القروض ذات السعر الثابت هي ما تبدو عليه: معدل فائدة محدد لحياة القرض ، عادةً من 10 إلى 30 عامًا. إذا كنت ترغب في سداد منزلك بشكل أسرع ويمكنك تحمل دفعات شهرية أعلى ، فإن قرضًا ثابتًا لمدة قصيرة (على سبيل المثال ، 15 أو 20 عامًا) يساعدك في حسم مدفوعات الوقت والفوائد. ستقوم أيضًا ببناء الأسهم في منزلك بشكل أسرع.
يعني اختيار رهن عقاري محدد المدة أقصر أن المدفوعات الشهرية ستكون أعلى من القروض طويلة الأجل. قم بتحطيم الأرقام للتأكد من أن ميزانيتك قادرة على التعامل مع المدفوعات الأعلى. قد ترغب أيضًا في تحديد أهداف أخرى ، مثل الادخار للتقاعد أو صندوق الطوارئ.
تعد القروض ذات السعر الثابت مثالية للمشترين الذين يخططون للبقاء على قيد الحياة لسنوات عديدة. قد يمنحك قرض ثابت مدته 30 عامًا مساحة كبيرة لتلبية الاحتياجات المالية الأخرى. ومع ذلك ، إذا كانت لديك الرغبة في المخاطرة القليلة والموارد والانضباط لدفع رهنك العقاري بشكل أسرع ، فيمكن للقرض الثابت الذي مدته 15 عامًا أن يوفر لك فائدة كبيرة ويخفض فترة سدادك إلى النصف.
الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل أكثر خطورة من الرهونات ذات السعر الثابت ولكن يمكن أن تكون منطقية إذا كنت تخطط لبيع المنزل أو إعادة تمويل الرهن العقاري على المدى القريب.
قابل للتعديل معدل الرهون
الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) لها معدل ثابت لفترة أولية تتراوح من 3 إلى 10 سنوات ، ولكن بعد انقضاء هذه الفترة ، يتقلب السعر مع ظروف السوق. قد تكون هذه القروض محفوفة بالمخاطر إذا كنت غير قادر على سداد دفعة شهرية أعلى من الرهن بمجرد إعادة ضبط السعر. تحتوي بعض منتجات ARM على حد أقصى للسعر يحدد أن دفعتك الشهرية للرهن لا يمكن أن تتجاوز مبلغًا معينًا. إذا كان الأمر كذلك ، فقم بتحطيم الأرقام للتأكد من إمكانية تعاملك مع أي مدفوعات حتى هذه النقطة. لا تعتمد على قدرتك على بيع منزلك أو إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك قبل إعادة تعيين ARM لأن ظروف السوق والأموال الخاصة بك قد تتغير.
تعتبر ARMs خيارًا قويًا إذا لم تكن تخطط للبقاء في المنزل بعد فترة محددة بالسعر الثابت الأولي أو تعلم أنك تنوي إعادة التمويل قبل إعادة تعيين القرض. لماذا ا؟ تميل أسعار الفائدة إلى أرمينيا إلى أن تكون أقل من المعدلات الثابتة في السنوات الأولى من السداد ، لذلك يمكنك توفير آلاف الدولارات على مدفوعات الفائدة في السنوات الأولى من تملك المنازل.
برامج المساعدة لأول مرة
تقدم البرامج الخاصة التي ترعاها الولايات أو سلطات الإسكان المحلية المساعدة خصيصًا للمشترين لأول مرة. تتوفر العديد من هذه البرامج على أساس دخل المشترين أو الحاجة المالية. هذه البرامج ، التي عادة ما تقدم المساعدة في شكل منح مقدمة ، يمكن أيضًا توفير أموال كبيرة للمقترضين لأول مرة على تكاليف الإغلاق.
تسرد وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة برامج شراء المنازل لأول مرة حسب الولاية. حدد ولايتك ثم اختر "Homebuying Assistance" للعثور على البرنامج الأقرب إليك.
الرهون العقارية لأول مرة المشترين
جميع برامج القروض هذه (باستثناء برامج مساعدة مشتري المساكن لأول مرة) متاحة لجميع مشتري المنازل ، سواء كانت المرة الأولى أو الرابعة التي تقوم فيها بشراء منزل. يعتقد الكثير من الناس كذباً أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية متاحة فقط للمشترين لأول مرة ، ولكن يمكن للمقترضين المتكررين أن يتأهلوا طالما لم يكن المشتري يمتلك إقامة أساسية لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات قبل الشراء.
يعتمد اختيار القرض الأنسب لموقفك بشكل أساسي على صحتك المالية: دخلك وتاريخك الائتماني ودرجاتك والتوظيف والأهداف المالية. يمكن لمقرضي الرهن العقاري المساعدة في تحليل أموالك للمساعدة في تحديد أفضل منتجات القروض. يمكنهم أيضًا مساعدتك على فهم متطلبات التأهيل بشكل أفضل ، والتي تميل إلى أن تكون معقدة. قد يمنحك المقرض أو سمسار الرهن العقاري الداعم واجبك - المناطق المستهدفة من أموالك لتحسين - لوضعك في أقوى موقف ممكن للحصول على قرض عقاري وشراء منزل.
الخط السفلي
بغض النظر عن نوع القرض الذي تختاره ، تحقق من تقرير الائتمان الخاص بك مسبقًا لمعرفة المكان الذي تقف فيه. يحق لك الحصول على تقرير ائتمان مجاني واحد من كل مكتب من مكاتب الإبلاغ الرئيسية الثلاثة كل عام من خلال التقرير السنوي. من هناك ، يمكنك تحديد وإصلاح الأخطاء ، والعمل على سداد الديون ، وتحسين أي تاريخ من المدفوعات المتأخرة قبل الاقتراب من مقرض الرهن العقاري.
قد يكون من المفيد متابعة التمويل قبل أن تصبح جادًا في النظر إلى المنازل وتقديم العروض. لماذا ا؟ ستكون قادرًا على التصرف بسرعة أكبر وقد يتعامل البائعون بجدية أكبر إذا كان لديك خطاب موافقة مسبق.
