تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) هو بوليصة تأمين تحمي المقرضين من مخاطر التخلف عن السداد والرهن. بشكل عام ، إذا كنت بحاجة إلى تمويل لشراء منزل وتقديم دفعة مقدمة تقل عن 20٪ من تكلفتها ، فمن المحتمل أن يطلب منك المقرض منك شراء تأمين من شركة PMI قبل التوقيع على القرض. على الرغم من أن التكلفة الإضافية ، إلا أن مؤشر مديري المشتريات يسمح للمشترين الذين لا يمكنهم إجراء دفعة مقدمة كبيرة (أو أولئك الذين يختارون عدم) بالحصول على تمويل بأسعار معقولة.
6 أسباب لتجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص
كيف لا لدفع مؤشر مديري المشتريات
تتمثل إحدى طرق تجنب دفع مؤشر مديري المشتريات في إجراء دفعة مقدمة تساوي على الأقل خمس سعر شراء المنزل ؛ في الرهن العقاري ، فإن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي 80 ٪. إذا كلف منزلك الجديد 180،000 دولار ، على سبيل المثال ، ستحتاج إلى إخماد 36000 دولار على الأقل لتجنب دفع مؤشر مديري المشتريات. في حين أن هذه هي أبسط طريقة لتجنب مؤشر مديري المشتريات ، قد لا يكون من الممكن إجراء دفعة مقدمة بهذا الحجم.
خيار آخر للمقترضين المؤهلين هو الرهن العقاري على الظهر. في هذه الحالة ، يتم الحصول على قرض عقاري ثانٍ أو قرض ملكية المنزل في نفس الوقت الذي يتم فيه تمويل الرهن العقاري الأول. مع الرهن العقاري "80-10-10" ، على سبيل المثال ، يتم تغطية 80 ٪ من سعر الشراء عن طريق الرهن العقاري الأول ، وتغطي 10 ٪ من القرض الثاني ، وتغطي 10 ٪ النهائي من قبل الدفعة الأولى. هذا يقلل من القرض إلى القيمة (LTV) من الرهن العقاري الأول إلى أقل من 80 ٪ ، مما يلغي الحاجة لمؤشر مديري المشتريات. على سبيل المثال ، إذا كانت تكلفة منزلك الجديد 180،000 دولار ، فإن رهنك الأول سيكون 144000 دولار ، والرهن الثاني سيكون 18000 دولار ، وستكون الدفعة الأولى 18000 دولار.
الخيار الأخير هو تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقرض (LMPI) حيث يتم تضمين تكلفة مؤشر مديري المشتريات في سعر الفائدة على الرهن العقاري طوال مدة القرض. لذلك ، قد ينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من الفوائد على مدى مدة القرض.
الماخذ الرئيسية
- يتم تكبد تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كنت بحاجة إلى تمويل أكثر من 80 ٪ من سعر شراء منزل. يمكنك تجنب مؤشر مديري المشتريات عن طريق أخذ الرهن العقاري الأول والثاني في المنزل في وقت واحد بحيث لا يشكل أي قرض واحد أكثر من 80 ٪ من تكلفته. يمكنك اختيار التأمين على الرهن العقاري المدفوع للمقرض (LMPI) ، على الرغم من أن هذا يزيد في كثير من الأحيان من سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك. يمكنك طلب إلغاء مدفوعات مؤشر مديري المشتريات بمجرد قيامك ببناء ما لا يقل عن 20 ٪ من حصة الأسهم في البيت.
إنهاء مؤشر مديري المشتريات في وقت مبكر
بمجرد حصولك على رهن عقاري لبضع سنوات ، قد تكون قادرًا على التخلص من مؤشر مديري المشتريات عن طريق إعادة التمويل - أي استبدال قرضك الحالي بقرض جديد - على الرغم من أنه سيتعين عليك موازنة تكلفة إعادة التمويل مقابل التكاليف من الاستمرار في دفع أقساط التأمين على الرهن العقاري. قد تكون أيضًا قادرًا على التخلص منه مبكرًا عن طريق الدفع المسبق لمبدأ الرهن العقاري الخاص بك بحيث يكون لديك ملكية (ملكية) بنسبة 20٪ على الأقل في منزلك. بمجرد أن يكون لديك هذا المبلغ من الأسهم المتراكمة ، يمكنك أن تطلب من المقرض إلغاء مؤشر مديري المشتريات الخاص بك.
على افتراض أنك تظل على اطلاع دائم على مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ، ينتهي مؤشر مديري المشتريات في نهاية المطاف في معظم الحالات. بمجرد أن تنخفض نسبة الفائدة على الرهن العقاري إلى 78 ٪ - مما يعني أن دفعتك المقدمة بالإضافة إلى أصل القرض الذي دفعته يساوي 22 ٪ من سعر شراء المنزل - يتطلب قانون حماية مالكي المنازل الفيدراليين من المقرض إلغاء التأمين تلقائيًا.
مستشار البصيرة
سكوت غاينور ، CFP® ، AIF®
KCS Wealth Advisory، LLC، Los Angeles، CA
توجد عدة طرق لتجنب مؤشر مديري المشتريات:
- قم بتخفيض 20٪ على قرض شراء التأمين على المنازل (LPMI) الخاص بمشتري منزلك (للمحاربين القدامى العسكريين المؤهلين) يمكن لبعض النقابات الائتمانية التنازل عن مؤشر مديري المشتريات لمقدمي الطلبات المؤهلين قروض الرهن العقاري
هناك بعض الأشياء التي يجب ملاحظتها حول الخيارات المذكورة أعلاه.
مع LPMI ، يدفع المقرض تكلفة مؤشر مديري المشتريات ، ولكن على الأرجح سيوفر لك معدل رهن أعلى. أيضا ، لا يتم التخلص LPMI مثل PMI في النهاية.
مع الرهن العقاري على الظهر ، يمكن للمشترين استخدام قرضين بدلاً من قرض واحد (شراء الظهر) لشراء منزل. الأول هو قرض عقاري تقليدي. والثاني يشمل إما خط ائتمان لأسهم المنازل أو قرض عادي لسهم المنزل. يغطي القرض الثاني المبلغ المتبقي للحصول على 20 ٪ دفعة أولى وعادة ما يكون معدل أعلى.
