كيفية تقييم الثقة الاستثمار العقاري (ريت)

سيجد المستثمرون الذين يسعون لتقدير قيمة صندوق الاستثمار العقاري (REIT) أن المقاييس التقليدية مثل ربحية السهم (EPS) والسعر إلى الأرباح (P / E) لا تنطبق. ، سنناقش طريقة أكثر موثوقية لتقدير قيمة REIT.

فحص الأموال من العمليات (FFO)

دعنا نبدأ من خلال النظر في بيان الدخل الموجز من XYZ Residential (XYZ) ، وهو REIT سكني خيالي.

من عام 2017 إلى عام 2018 ، ارتفع صافي دخل XYZ Residential ، أو "صافي الربح" ، بنسبة 30٪ تقريبًا (+ 122،534 دولارًا إلى 543،847 دولارًا). ومع ذلك ، تتضمن أرقام الدخل الصافية هذه مصروفات الاستهلاك ، والتي تعتبر بنودًا هامة. بالنسبة لمعظم الشركات ، يمثل الاستهلاك تكلفة غير نقدية مقبولة تخصص تكلفة الاستثمار الذي تم في فترة سابقة. لكن العقارات تختلف عن معظم استثمارات المعدات الثابتة أو المعدات لأن الممتلكات تفقد قيمتها بشكل غير متكرر وغالبًا ما تقدر. الدخل الصافي ، وهو مقياس يتم تخفيضه من خلال الاستهلاك ، هو بالتالي مقياس أدنى للأداء. نتيجة لذلك ، من المنطقي أن نحكم على صناديق الاستثمار العقاري بالأموال من العمليات (FFO) ، والتي تستبعد الاستهلاك. (للحصول على معلومات أساسية حول الاستثمار في العقارات REIT ، راجع طريقة REIT.)

يتعين على الشركات التوفيق بين FFO ، والمبلغ عنها في الحواشي السفلية ، بالإضافة إلى صافي الدخل. يتضمن الحساب العام إضافة الاستهلاك مرة أخرى إلى صافي الدخل وطرح المكاسب من مبيعات الممتلكات القابلة للاستهلاك. نحن نطرح هذه المكاسب ، على افتراض أنها ليست متكررة ، وبالتالي لا تسهم في قدرة REIT على دفع أرباح مستدامة. تم التوفيق بين صافي الدخل و FFO (مع إزالة العناصر الثانوية من أجل الوضوح) في عام 2017 و 2018 على النحو التالي:

من الواضح أنه بعد إضافة الاستهلاك مرة أخرى ويتم طرح مكاسب العقارات ، فإن الأموال من العمليات (FFO) تساوي حوالي 838390 دولار في عام 2017 وحوالي 758000 دولار في عام 2018.

يجب الإبلاغ عن FFO ولكنه يحتوي على نقطة ضعف: فهو لا يخصم النفقات الرأسمالية اللازمة للحفاظ على محفظة العقارات الحالية. يجب الحفاظ على الممتلكات العقارية للمساهمين ، ورسم الشقق على سبيل المثال ، لذلك FFO ليس تماما التدفق النقدي الحقيقي المتبقي بعد جميع النفقات والنفقات.

لذلك ، يستخدم المحللون المحترفون مقياسًا يسمى "الأموال المعدلة من العمليات" (AFFO) لتقدير قيمة صناديق الاستثمار العقاري. على الرغم من استخدام FFO بشكل شائع ، إلا أن المهنيين يميلون إلى التركيز على AFFO لسببين. أولاً ، إنه مقياس أكثر دقة للتدفق النقدي المتبقي المتاح للمساهمين وبالتالي "رقم أساسي" أفضل لتقدير القيمة. ثانيًا ، إنه تدفق نقدي حقيقي حقيقي ومؤشر أفضل لقدرة REIT المستقبلية على دفع أرباح الأسهم.

لا يوجد لدى AFFO تعريف موحد ولكن معظم الحسابات تطرح النفقات الرأسمالية ، كما ذكر أعلاه. في حالة XYZ Residential ، يتم طرح حوالي 182،000 دولار من FFO للحصول على AFFO لعام 2018. يمكن العثور على هذا الرقم عادة في بيان التدفق النقدي لشركة REIT. يتم استخدامه كتقدير للنقد المطلوب للحفاظ على العقارات الحالية ، على الرغم من أن إلقاء نظرة فاحصة على خصائص محددة يمكن أن تولد معلومات أكثر دقة.

المقاييس التقليدية مثل ربحية السهم EPS و P / E غير موثوقة في تقدير قيمة REIT.

دراسة النمو في FFO و / أو AFFO

يمكننا تقدير قيمة REIT بدقة أكبر عندما يكون لدينا FFO و AFFO في متناول اليد ، وتبحث عن النمو المتوقع في أحد المقاييس أو كليهما. هذا يتطلب نظرة فاحصة على الآفاق الكامنة وراء REIT وقطاعها. تفاصيل تقييم آفاق نمو REIT خارج نطاق هذا المقال ولكن فيما يلي بعض المصادر التي يجب مراعاتها:

• احتمال زيادة الإيجار ، احتمال تحسين / الحفاظ على خطط معدلات الإشغال لترقية / ترقية العقارات (أحد الأساليب الشعبية والناجحة هو الحصول على عقارات منخفضة المستوى وترقيتها لجذب مستأجرين أعلى جودة ؛ يؤدي المستأجرون الأفضل إلى ارتفاع معدلات الإشغال (عمليات إخلاء أقل) وارتفاع الإيجارات) آفاق النمو الخارجية (العديد من صناديق الاستثمار العقاري تعزز نمو FFO من خلال الاستحواذ ولكن يقال أسهل من القيام به لأن REIT يجب أن توزع معظم أرباحها وعادة ما لا تملك خزينة نقدية كبيرة ؛ ومع ذلك ، فإن العديد من صناديق الاستثمار العقاري تقص بنجاح محافظها الاستثمارية ، بيع عقارات منخفضة الأداء لتمويل شراء عقارات منخفضة القيمة)

تطبيق المضاعفات على FFO / AFFO

يأتي العائد الإجمالي لشركة REIT من مصدرين: الأرباح الموزعة وارتفاع الأسعار. يمكن تقسيم ارتفاع السعر المتوقع إلى عنصرين آخرين: النمو في FFO / AFFO والتوسع في السعر إلى FFO أو السعر إلى AFFO مضاعفات

لنلقِ نظرة على مضاعفات XYZ. لاحظ أننا نعرض السعر مقسومًا على FFO ، وهو في الواقع رسملة السوق مقسومة على FFO. تبلغ القيمة السوقية لشركة XYZ (عدد الأسهم مضروبة في سعر السهم) في هذا المثال حوالي 8 مليارات دولار.

كيف نفسر هذه المضاعفات ، بصرف النظر عن إجراء مقارنة مباشرة مع نظرائهم في الصناعة؟ على غرار مضاعفات P / E ، فإن تفسير مضاعفات السعر إلى FFO أو مضاعفات السعر إلى AFFO ليس علمًا دقيقًا وستختلف المضاعفات مع ظروف السوق والقطاعات الفرعية الخاصة بـ REIT). وكما هو الحال مع فئات الأسهم الأخرى ، نريد تجنب الشراء في مضاعفات مرتفعة جدًا.

بصرف النظر عن توزيعات الأرباح المدفوعة ، ينقسم ارتفاع الأسعار إلى مصدرين: النمو في FFO / AFFO و / أو التوسع في التقييم المتعدد (نسبة السعر إلى FFO أو نسبة السعر إلى AFFO). يجب أن نأخذ بعين الاعتبار كلا المصدرين معاً عند النظر إلى REIT مع آفاق نمو FFO مواتية ، على سبيل المثال ، إذا كان FFO ينمو بنسبة 10 ٪ ويتم الحفاظ على مضاعفات 10.55x ، فإن السعر سينمو بنسبة 10 ٪. ومع ذلك ، إذا توسع المضاعف حوالي 5٪ إلى 11x ، فسيكون ارتفاع الأسعار حوالي 15٪ (نمو FFO + 10٪ توسع متعددة).

يأخذ التمرين المفيد المعاملة بالمثل لمضاعف السعر إلى AFFO ، أي 1 ÷ = AFFO / Price . هذا يساوي حوالي 7.2 ٪ ( 575.7 ÷ 8،000 ) مع XYZ Residential ويطلق عليه "عائد AFFO". لتقييم سعر REIT ، يمكننا مقارنة عائد AFFO بـ:

1. معدل رسملة السوق الجاري ، أو "معدل الحد الأقصى" ،

2. تقديرنا لنمو REIT في FFO / AFFO.

معدل الحد الأقصى هو رقم عام يخبر المستثمرين عن المبلغ الذي يدفعه السوق حاليًا مقابل العقارات. على سبيل المثال ، يشير 8 ٪ إلى أن المستثمرين يدفعون بشكل عام حوالي 12.5 مرة ( 1 ÷ 8 ٪ ) صافي إيرادات التشغيل (NOI) لكل العقارات العقارية.

لنفترض أن معدل الحد الأقصى للسوق يبلغ حوالي 7٪ وأن توقعاتنا للنمو بالنسبة لشركة XYZ's FFO / AFFO هي 5٪. بالنظر إلى عائد AFFO المحسوب بنسبة 7.2 ٪ ، فإننا نتطلع على الأرجح إلى استثمار جيد لأن سعرنا معقول عند مقارنته بسعر الحد الأقصى للسوق (وهو أعلى قليلاً ، وهو أفضل). بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يترجم النمو الذي نتوقعه في النهاية إلى توزيعات أرباح وسعر أعلى. في الواقع ، إذا وافق جميع المستثمرين الآخرين على تقييمنا ، فسيكون سعر XYZ أعلى بكثير لأنه سيحتاج إلى مضاعف أعلى لدمج توقعات النمو هذه.

الخط السفلي

ينتج تقييم REIT وضوحًا أكبر عند النظر إلى الأموال من العمليات (FFO) بدلاً من صافي الدخل. يجب على المستثمرين المحتملين أيضًا حساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) ، والتي تخصم النفقات المحتملة اللازمة للحفاظ على محفظة العقارات. توفر AFFO أداة ممتازة لقياس قدرة شركة REIT على توزيع الأرباح وآفاق النمو.