جدول المحتويات
- ما هو مؤشر مديري المشتريات؟
- تكلفة مؤشر مديري المشتريات
- دفع مقابل مؤشر مديري المشتريات
- إلغاء تغطية مؤشر مديري المشتريات
- مؤشر مديري المشتريات التلقائي إنهاء
- إنهاء مؤشر مديري المشتريات النهائي
- قيمة المنزل ومؤشر مديري المشتريات
- القروض التقليدية بدون مؤشر مديري المشتريات
- متطلبات الدفعة الأولى
- والرهون العقارية على الظهر
- تأمين قروض الرهن العقاري
- إلغاء FHA MIP
- الخط السفلي
انها خرافة تحتاج إلى اخماد 20 ٪ من سعر شراء المنزل للحصول على قرض عقاري. يقدم المقرضون العديد من برامج القروض بشروط دفع منخفضة لتناسب مجموعة متنوعة من الميزانيات واحتياجات المشتري. إذا ذهبت في هذا الطريق ، نتوقع أن ندفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). هذه النفقات الإضافية يمكن أن تزيد من تكلفة مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، وبشكل عام ، تجعل القرض الخاص بك أكثر تكلفة. ومع ذلك ، لا يمكن تجنبه تقريبًا إذا لم يكن لديك دفعة مقدمة بنسبة 20٪ أو أكثر.
تأمين الرهن العقاري الخاص
ما هو مؤشر مديري المشتريات؟
مؤشر مديري المشتريات هو نوع من التأمين على الرهن العقاري الذي يطلب عادة من المشترين سداده مقابل قرض تقليدي عندما يقومون بدفعة أولى تقل عن 20٪ من سعر شراء المنزل. يقدم العديد من المقرضين برامج دفع منخفضة ، مما يتيح لك اخماد أقل من 3 ٪. تكلفة هذه المرونة هي مؤشر مديري المشتريات ، الذي يحمي استثمارات المقرض في حال فشلت في سداد الرهن العقاري الخاص بك ، والمعروفة باسم الافتراضي. وبعبارة أخرى ، يؤمن مؤشر مديري المشتريات للمقرض ، وليس لك.
يساعد مؤشر مديري المشتريات المقرضين على تعويض المزيد من أموالهم بشكل افتراضي. السبب وراء مطالبة المقرضين بتغطية الدفعات المقدمة التي تقل عن 20٪ من سعر الشراء هو امتلاكك حصة أصغر في منزلك. يقوم الرهون بإقراضك أموالًا أكثر مقدمًا ، وبالتالي ، سيخسرون أكثر إذا تخلفت عن السداد في السنوات الأولى من الملكية. القروض المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان ، أو قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، تتطلب أيضًا تأمينًا للرهن العقاري ، لكن الإرشادات تختلف عن تلك الخاصة بالقروض التقليدية (سنغطيها لاحقًا).
تكلفة مؤشر مديري المشتريات
بشكل عام ، ستدفع ما بين 40 إلى 80 دولارًا شهريًا مقابل كل 100000 دولار تم اقتراضها ، وفقًا لفريدي ماك ، وهي مؤسسة ترعاها الحكومة تقوم بشراء وبيع الرهون العقارية في سوق الرهن العقاري الثانوي. ضع في اعتبارك أن هذا المبلغ يمكن أن يختلف بناءً على درجة الائتمان الخاصة بك ونسبة القرض إلى القيمة - المبلغ الذي اقترضته على رهنك العقاري مقارنة بقيمة المنزل.
في السنوات الماضية ، سُمح لك بخصم تكلفة مؤشر مديري المشتريات من الضرائب الفيدرالية. لعام 2017 والمضي قدمًا ، قرر الكونغرس عدم تجديد هذا البند ، بحيث لم يعد بإمكانك خصم مدفوعات مؤشر مديري المشتريات على الضرائب السنوية الخاصة بك. (في الواقع ، قاموا لاحقًا باستعادة الخصم فقط لعام 2017. بدءًا من عام 2018 ، انتهى الأمر.)
دفع مقابل مؤشر مديري المشتريات
لديك خياران للدفع مقابل مؤشر مديري المشتريات: علاوة لمرة واحدة ، دفعة مقدمة تدفع عند الإغلاق أو أقساط شهرية. في كثير من الحالات ، يقوم المقرضون بدفع مؤشر مديري المشتريات إلى دفع الرهن العقاري الشهري كقسط شهري. عندما تتلقى تقدير القرض الخاص بك ووثائق الإفصاح الختامية ، سيتم تفصيل مبلغ مؤشر مديري المشتريات في قسم المدفوعات المتوقعة في الصفحة الأولى من كل وثيقة.
خيار آخر هو دفع ثمن مؤشر مديري المشتريات كواحد من تكاليف الإغلاق. فيما يتعلق بنماذج تقدير القرض والإفصاح ، ستجد هذا القسط في الصفحة 2 ، القسم ب. لكن عيب هذا الخيار ، على الأرجح ، هو أنه لن يتم رد هذا المبلغ إذا قمت بنقل أو إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. في بعض الحالات ، قد تدفع كلاً من الأقساط الشهرية والأقساط الشهرية.
إلغاء تغطية مؤشر مديري المشتريات
والخبر السار هو أنك لن تدفع مؤشر مديري المشتريات طوال مدة القرض التقليدي.
يلغي قانون حماية مالكي المنازل الفيدراليين مؤشر مديري المشتريات بإحدى الطرق الثلاث التالية:
- إلغاء مؤشر مديري المشتريات الذي بدأه المقترض - إنهاء مؤشر مديري المشتريات التلقائي - إنهاء مؤشر مديري المشتريات النهائي
يمكنك طلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات بمجرد نسبة القرض إلى القيمة - مقدار رصيد القرض الخاص بك مقسومًا على القيمة السوقية للمنزل - تقل عن 80٪ من القيمة المقدرة الأصلية للمنزل (أو قبل ذلك ، إذا ارتفعت قيمة منزلك قبل ذلك). يدرج المقرضون هذا الموعد المحدد في نموذج الكشف عن مؤشر مديري المشتريات ، والذي من المحتمل أنك تلقيته كجزء من المستندات الختامية الخاصة بك.
لإلغاء مؤشر مديري المشتريات ، ستحتاج إلى:
- قدم طلبك كتابةً. كن ساريًا على مدفوعاتك الشهرية للرهن العقاري. سجل سداد إيجابي (لا يزيد عن دفعة واحدة تأخر 30 يومًا في فترة 12 شهرًا أو أكثر من دفعة واحدة تأخرت 60 يومًا في 24 لمدة شهر ، وفقًا لفاني ماي وفريدي ماك). تحقق من عدم وجود امتيازات صغار (مثل الرهن العقاري الثاني).
مؤشر مديري المشتريات التلقائي إنهاء
تُعرف طريقة أخرى لإنهاء مؤشر مديري المشتريات بإنهاء مؤشر مديري المشتريات التلقائي ، والذي يبدأ في التاريخ المتوقع أن يبلغ رصيد الرهن العقاري المتبقي الخاص بك 78٪ من سيارات الدفع الرباعي. بموجب القانون ، يتعين على المقرضين إلغاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا بحلول هذا التاريخ. تنطبق هنا أيضًا الشروط نفسها لإلغاء مؤشر مديري المشتريات الذي بدأه المقترض (تاريخ الدفع في الوقت المحدد وبدون امتيازات). إذا كنت قد تأخرت في السداد ، فلن يقوم المقرض الخاص بك بإلغاء مؤشر مديري المشتريات حتى تصبح مدفوعاتك الحالية.
إنهاء مؤشر مديري المشتريات النهائي
أخيرًا ، هناك شيء يسمى إنهاء مؤشر مديري المشتريات النهائي. هذا هو الوقت الذي يجب فيه على المقرض إنهاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا في الشهر بعد أن تصل مدة القرض إلى نقطة المنتصف وفقًا لجدول السداد - حتى إذا لم تصل إلى 78٪ من الدفع الرباعي.
على سبيل المثال ، إذا كان لديك قرض ثابت مدته 30 عامًا ، فستكون نقطة المنتصف بعد علامة 15 عامًا. مرة أخرى ، يجب أن تكون حاليًا في مدفوعاتك للتأهل. ينطبق هذا النوع من إلغاء مؤشر مديري المشتريات عادةً على القروض ذات الميزات الخاصة ، مثل مدفوعات البالون ، أو فترة الفائدة فقط ، أو السداد الرئيسي.
قيمة المنزل ومؤشر مديري المشتريات
تتأثر أهليتك لإلغاء مؤشر مديري المشتريات أيضًا بما إذا كانت قيمة منزلك قد ارتفعت أو انخفضت قيمتها بمرور الوقت. إذا زاد ، يمكنك إلغاء مؤشر مديري المشتريات في وقت أقرب مما كان متوقعا ؛ إذا انخفض ، ستنتظر فترة أطول من المتوقع لإلغاء مؤشر مديري المشتريات.
قبل إلغاء مؤشر مديري المشتريات ، سيحدد المقرض القيمة السوقية الحالية لمنزلك عن طريق رأي سعر الوسيط (يؤديه وكيل عقاري يقوم بتقييم قيمة منزلك بناءً على قيمة المنازل المماثلة في منطقتك) أو شهادة قيمة أو أي نوع آخر من تقييم الممتلكات
إذا انخفضت قيمة منزلك بسبب تباطؤ السوق ، فمن المحتمل أن يرفض المقرض الخاص بك طلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات الخاص بك إلا إذا كانت قيمة منزلك تستند إلى تقييم جديد وأنت تدفع رصيد القرض المتبقي إلى القيمة المضافة البالغة 80٪ من القيمة المقدرة الجديدة.
من ناحية أخرى ، قد تزيد قيمة منزلك بشكل أسرع من المتوقع ، إما بسبب ظروف السوق أو لأنك أعيد تصميمها ، مما يعني أنك قد تصل إلى حد الـ 80 ٪ من المركبات ذات الدفع الرباعي المنخفض مبكرًا. في هذه الحالة ، يمكنك طلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات في وقت مبكر ، وسيطلب المقرض الخاص بك تقييمًا لتأكيد القيمة الحالية للمنزل. (ملاحظة: أنت مسؤول عن دفع ثمن تقييم العقار ، والذي قد يتكلف في أي مكان من 300 دولار إلى 400 دولار. قد يختلف هذا المبلغ حسب حجم المنزل وموقعه.)
القروض التقليدية بدون مؤشر مديري المشتريات
يقدم بعض المقرضين منتجات القروض التقليدية الخاصة بهم دون الحاجة إلى مؤشر مديري المشتريات ؛ ومع ذلك ، فإنها تميل إلى فرض أسعار فائدة أعلى لحماية أنفسهم إذا قمت بالتقصير في القرض الخاص بك. على المدى الطويل ، قد يكون ذلك أكثر أو أقل تكلفة من دفع مؤشر مديري المشتريات ، وهذا يتوقف على المدة التي تقضيها في منزلك أو المدة التي تحتفظ بها بنفس الرهن.
هذا هو المكان الذي يمكن أن يساعدك مقارنة التسوق للرهن العقاري انظر إلى أسعار الفائدة المقدمة للقروض غير المتعلقة بمؤشر مديري المشتريات مقابل تلك التي مع مدراء المشتريات. احسب الفرق بين الاثنين لمعرفة مقدار المبلغ الذي ستدفعه للحصول على قرض بدون مؤشر مديري المشتريات. هل هذا المبلغ أقل من مدفوعات مؤشر مديري المشتريات التي ستجعلها حتى تصل إلى نسبة 80 ٪ LTV للإلغاء؟ تذكر أن قيم المنازل قد ترتفع أو تنخفض ، مما يؤثر على طول الوقت الذي قد تدفعه لمؤشر مديري المشتريات.
متطلبات الدفعة الأولى
إن إخماد 20٪ من سعر شراء المنزل يلغي مؤشر مديري المشتريات ، وهو الطريقة المثالية للذهاب إذا كنت تستطيع تحمله. بالإضافة إلى التوفير المنتظم للدفعة المقدمة ، فكر في شراء منزل أقل تكلفة.
ستؤدي ميزانية صيد المنازل الأكثر تحفظًا إلى خفض المبلغ اللازم لإجراء دفعة مقدمة بنسبة 20٪.
والرهون العقارية على الظهر
يوصي بعض المقرضين باستخدام الرهن العقاري "الظهر" لتجنب مؤشر مديري المشتريات. هذا يمكن أن يساعد في خفض تكاليف الرهن العقاري الأولي بدلا من دفع ثمن مؤشر مديري المشتريات. إنه يعمل على النحو التالي: تحصل على رهن أول لمعظم سعر شراء المنزل (مطروحًا منه مبلغ الدفعة المقدمة). ثم تحصل على رهن ثاني أصغر بكثير لما تبقى من سعر شراء المنزل ، مخصومًا من أول رهن ومبالغ دفعة أولى. نتيجة لذلك ، يمكنك تجنب مؤشر مديري المشتريات وقد جمعت المدفوعات أقل من تكلفة الرهن العقاري الأول مع مؤشر مديري المشتريات.
ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري الثاني يحمل عادة نسبة فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول. الطريقة الوحيدة للتخلص من الرهن العقاري الثاني هي سداد القرض بالكامل أو إعادة تمويله (جنبا إلى جنب مع الرهن العقاري الأول) إلى رهن جديد مستقل ، ويفترض أن تصل قيمة المركبة إلى 80٪ (لتجنب مؤشر مديري المشتريات). ومع ذلك ، يمكن أن تكون هذه القروض باهظة التكلفة ، خاصةً إذا ارتفعت أسعار الفائدة من الوقت الذي تحصل فيه على القرض المبدئي وعندما تعيد تمويل كلا القرضين في رهن واحد. لا تنس أن عليك دفع تكاليف الإغلاق مرة أخرى لإعادة تمويل كلا القرضين في قرض واحد.
(لمعرفة المزيد ، راجع كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص .)
تأمين قروض الرهن العقاري
يطلب المقرضون تأمين الرهن العقاري لجميع قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والتي يتم دفعها في جزأين: قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا ، أو UFMIP ، وقسط التأمين على الرهن العقاري السنوي ، أو MIP السنوي. يتم سرد كلا التكاليف في الصفحة الأولى من تقدير القرض والإفصاح الختامي.
قسط التأمين مقدما
قسط التأمين على الرهن العقاري مقدما (UFMIP) هو 1.75 ٪ من مبلغ القرض. يمكنك دفعها مقدما عند الإغلاق أو يمكن تحويلها إلى رهنك العقاري. إذا اخترت تضمين UFMIP في رهنك العقاري ، فستكون مدفوعاتك الشهرية أعلى وستزيد تكاليف القرض الإجمالية.
القسط السنوي
بالإضافة إلى UFMIP ، ستدفع MIP سنويًا ، والذي ينقسم إلى أقساط شهرية متساوية ويتم تحويله إلى مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. بناءً على مدة القرض وحجمه ، ستدفع من 0.45٪ إلى 1.05٪ من مبلغ القرض.
إلغاء FHA MIP
الخط السفلي
أثناء التقدم بطلب للحصول على قروض ، انظر بعناية في تقديرات القروض لمقارنة المبلغ الذي ستدفعه مقابل قرض من PMI. قرض قد لا يتطلب مؤشر مديري المشتريات ولكنه يأتي مع معدل فائدة أعلى. مع استثناءات قليلة ، من الصعب تجنب مؤشر مديري المشتريات إذا كنت بحاجة إلى قرض مع دفعة أولى منخفضة ، ولكن هناك ضوء في نهاية النفق: لن تدفع مؤشر مديري المشتريات لمدة القرض. (للاطلاع على قراءة ذات صلة ، راجع "كيفية تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص - مؤشر مديري المشتريات")
