ما هي الحكومة الوطنية للرهن العقاري؟
الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومية (يشار إليها عادة باسم Ginnie Mae والمختصرة لـ GNMA) هي شركة حكومية أمريكية تضمن سداد أصل الدين والفوائد في الوقت المناسب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs) الصادرة عن مقرضي Ginnie Mae المعتمدين. يسمح هذا الضمان لمقرضي الرهن العقاري بالحصول على سعر أفضل لهذه العروض في أسواق رأس المال. تلك العائدات المحسنة ، بدورها ، تسمح للمقرضين بتقديم قروض رهن إضافية وبتكاليف أقل للتمويل.
في الواقع ، تعمل جهود Ginnie Mae على توسيع مجموعة مالكي المنازل من خلال المساعدة في الغالب في الإقراض لأصحاب المنازل الذين يعانون من نقص الخدمات التقليدية في سوق الرهن العقاري. يتم تأمين معظم القروض العقارية المورقة كأوراق مالية مدعومة برهن عقاري في شركة Ginnie Mae (MBS) من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، والتي تؤمن عادة القروض العقارية لمشتري المنازل لأول مرة والمقترضين ذوي الدخل المنخفض. المستفيدون الآخرون المتكررون من ضمانات Ginnie Mae هم الأوراق المالية التي تضم رهنًا مؤمّنًا من قبل إدارة قدامى المحاربين (VA) وإدارة الإسكان الريفي (RHA).
فهم جيني ماي
جزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة (HUD) ، تأسست جيني ماي في عام 1968 لتعزيز ملكية المنازل. كانت أول مؤسسة تنشئ وتضمن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في عام 1970 واستمرت في دعم هذه الأدوات منذ ذلك الحين.
منذ عام 1970 ، ضمنت Ginnie Mae الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية للمساعدة في فتح سوق الرهن العقاري أمام ربات المنازل لأول مرة ، والمقترضين ذوي الدخل المنخفض ، وغيرهم من المجموعات المحرومة.
في القيام بذلك ، يقف جيني ماي على بعد خطوات قليلة من سوق الرهن العقاري. لا تصدر أو تبيع أوراق مالية مدعومة برهن عقاري ، ولا تقوم بشراء قروض رهن عقاري. بدلاً من ذلك ، تقوم مؤسسات الإقراض الخاصة المعتمدة من Ginnie Mae بإنشاء قروض مؤهلة ، وتجميعها في أوراق مالية ، وإصدار أوراق مالية مدعومة برهن عقاري مضمونة من قبل Ginnie Mae.
وبهذه الطريقة ، تضمن Ginnie Mae دفع رأس المال والفائدة في الوقت المناسب من الجهات المصدرة المعتمدة (مثل المصرفيين للرهن العقاري والمدخرات والقروض والمصارف التجارية) للقروض المؤهلة. لن يعرف المستثمر في أمن GNMA من هو المصدر الأساسي للرهون العقارية ، ولكن مجرد ضمان أن Ginnie Mae مضمونة ، وذلك مدعوم بالإيمان والائتمان الكاملين لحكومة الولايات المتحدة ، تمامًا مثل الأدوات الصادرة عن USTreasury. يعني ضمان GNMA أن المستثمرين الذين لديهم أسهم في صناديق Ginnie Mae لا داعي للقلق أبدًا من تأثير المدفوعات المتأخرة أو التخلف عن سداد الرهن العقاري على استثماراتهم: عندما يفشل المقترضون في سداد الرهن العقاري ، يتدخل Ginnie Mae لتكريم تلك المدفوعات الفائتة.
جيني ماي مقابل الآخرون ميس وفريدي ماك
أبناء عمومة جيني ماي فريدي ماك وفاني ماي وسالي ماي يختلفون عن أقاربهم في كونهم ليسوا شركات مملوكة اتحاديًا ولكنهم "مؤسسات ترعاها الحكومة" ، وهي شركات مستأجرة فيدرالية مملوكة من قبل المساهمين.
وحيثما يضمن Ginnie Mae الأوراق المالية فقط التي تتألف من قروض عقارية مضمونة من قبل الوكالات الفيدرالية ، مثل FHA و VA ، يجوز لأقاربها دعم الأوراق المالية التي لا يتم تأمين رهنها من قبل تلك الهيئات الفيدرالية. تمتلك Fannie Mae أيضًا محفظتها الخاصة ، والتي يشار إليها عمومًا باسم المحفظة المحتفظ بها ، والتي تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في مؤسساتها وغيرها من المؤسسات.
GNMA هو أيضًا ظاهريًا ماي أو ماك الوحيد المدعوم من "الإيمان الكامل والائتمان" للحكومة الفيدرالية. ومع ذلك ، في النصف الأخير من عام 2008 ، خلال أزمة الإسكان ، تم الاستيلاء على فاني ماي وفريدي ماك من قبل الحكومة عن طريق لجنة حماية الإسكان الفيدرالية. وقد تم إنقاذ كلاهما بمبلغ 187.4 مليار دولار ، مما أنقذهما من الانهيار. يجادل البعض بأن خطة الإنقاذ هذه لم تمحو تمييز جيني ماي باعتباره الوكالة الفيدرالية الوحيدة التي تضمن سندات الرهن العقاري التي تتمتع بالحماية الحكومية ضد الفشل.
