يبحث المزيد والمزيد من الأميركيين في الخارج عن منازل لقضاء العطلات ، واستئجار دخل ، وأماكن للاستقرار أثناء التقاعد - سواء كان ذلك بعد خمس أو ثلاثين عامًا. المزايا الضريبية لامتلاك العقارات في الخارج مماثلة لتلك الخاصة بالامتلاك في الولايات المتحدة ، مع وجود استثناءات قليلة.
الماخذ الرئيسية
- إذا كنت تمتلك عقارًا في الخارج ، فإن مزاياك الضريبية في الولايات المتحدة تعتمد على كيفية استخدامك للعقار. يمكنك خصم فوائد الرهن العقاري - ولكن ليس الضرائب على الممتلكات - إذا كان العقار مخصصًا للاستخدام الشخصي. إذا كنت تتلقى أي دخل إيجار ، فإن القواعد تعتمد على عدد الإيجار الأيام التي تستخدم فيها المنزل للاستخدام الشخصي مقابل استخدام التأجير.
الفوائد التي يحصل عليها أصحاب العقارات من قانون الضرائب الأمريكي تعتمد على كيفية استخدامهم للعقار. إذا كنت تعيش في المنزل ، على سبيل المثال ، يمكنك عمومًا خصم الفائدة على الرهن العقاري. إذا كنت تستخدم العقار للحصول على إيرادات الإيجار ، فيمكنك خصم فوائد الرهن العقاري وعدد من النفقات الأخرى ، بما في ذلك التأمين على الممتلكات والمسؤولية ، وتكاليف الإصلاح والصيانة ، ونفقات السفر المحلية والبعيدة المدى المتعلقة بصيانة العقار.
تابع القراءة لترى كيف تتعامل قوانين الضرائب الأمريكية مع ملكية الممتلكات الأجنبية ، وكذلك الآثار الضريبية المترتبة على بيع العقار.
خاصية للاستخدام الشخصي
كما هو الحال مع الإقامة الأولية ، لا يمكنك شطب النفقات مثل المرافق أو الصيانة أو التأمين ما لم تكن قادرًا على المطالبة بخصم المكتب المنزلي.
في حين أن خصم الفائدة على الرهن العقاري هو نفسه سواء كان المنزل في الولايات المتحدة أو في الخارج ، فإن الضرائب العقارية تعمل بشكل مختلف. بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) ، لم يعد بإمكانك خصم ضرائب الممتلكات على الممتلكات الأجنبية.
تأجير الممتلكات
القواعد الضريبية أكثر تعقيدًا إذا تلقيت إيرادات إيجار على العقار. يتم تطبيق قواعد مختلفة ، اعتمادًا على عدد الأيام التي تستخدم فيها المنزل للاستخدام الشخصي بدلاً من استخدام التأجير. بشكل عام ، ستقع في واحدة من فئتين:
- أنت تستأجر المنزل لمدة 14 يومًا أو أقل ، وتستخدم العقار لأكثر من 14 يومًا أو 10٪ من إجمالي أيام استئجاره. يمكنك استئجار المنزل لشخص آخر لمدة تصل إلى أسبوعين (14 ليلة) كل عام دون الحاجة إلى إبلاغ مصلحة الضرائب بهذا الدخل. حتى لو قمت بتأجيرها بمبلغ 5000 دولار في الليلة ، فلا يتعين عليك الإبلاغ عن دخل الإيجار طالما لم تستأجر أكثر من 14 يومًا. يعتبر المنزل مسكنًا شخصيًا ، مما يسمح لك بخصم فوائد الرهن العقاري وفقًا لقواعد المنزل الثاني المعتادة ، ولكن ليس خسائر أو نفقات الإيجار. يمكنك استئجار المنزل لمدة 15 يومًا أو أكثر واستخدامها لمدة تقل عن 14 يومًا أو 10٪ من أيام استئجار المنزل. في هذه الحالة ، يعتبر مصلحة الضرائب أن العقار المستأجر منزلًا ، وأن أنشطة الاستئجار تعتبر نشاطًا تجاريًا. ضع في اعتبارك: إذا كان أحد أفراد عائلتك يستخدم المنزل (أي زوجتك وإخوتك وأولياء أمورك وأجدادك وأطفالك وأحفادك) ، فهذا يعد يومًا شخصيًا ما لم تحصّل على سعر إيجار عادل. يجب عليك الإبلاغ عن جميع إيرادات الإيجار إلى مصلحة الضرائب ، ولكن الخبر السار هو أن هذا يسمح لك بخصم نفقات الإيجار ، مثل فوائد الرهن العقاري ، وضرائب الممتلكات الأجنبية ، ومصاريف الإعلان ، وأقساط التأمين ، والمرافق ، والرسوم المدفوعة لمديري العقارات. أحد الاختلافات الملحوظة بين العقار المستأجر في المنزل والآخر بالخارج: يتم إهلاك قيمة الممتلكات الخاصة بك في الخارج على مدار 40 عامًا ، بدلاً من 27.5 عامًا الحالية للعقارات السكنية المحلية. في كلتا الحالتين ، يمكنك تقليل قيمة الهيكل (المبنى) فقط ؛ الأرض غير قابلة للإهانة.
بيع العقار
يسمح لك القسم 1031 من الولايات المتحدة ببيع واستبدال عقار أجنبي بملكية أجنبية أخرى فقط.
هناك فرق كبير في المعاملة الضريبية للممتلكات المحلية مقابل الممتلكات الأجنبية ، ومع ذلك ، هو أن الملكية في الولايات المتحدة لا تعتبر مثل أي ملكية في الخارج. يسمح القسم 1031 بالولايات المتحدة فقط بالتبادل المحلي مقابل المحلي والأجنبي مقابل الأجنبي.
تعتبر الولايات المتحدة أن أي ممتلكات خارج الولايات المتحدة تشبه أي ملكية أخرى مماثلة خارج الولايات المتحدة ، لذلك فمن الممكن 1031 تبادل منزل في بنما لآخر في بنما ، أو الإكوادور أو كوستاريكا ، في هذا الشأن. لن يتم اعتباره مثل أي ممتلكات في الولايات المتحدة
ضريبة مضاعفة
بالإضافة إلى الحصول على ائتمان ضريبي لأي ضرائب على دخل الإيجار المدفوعة ، يمكنك أيضًا المطالبة بائتمان ضريبي أجنبي إذا كنت تبيع العقار وتدفع ضريبة أرباح رأس المال في البلد الأجنبي.
الخط السفلي
عندما تشتري في الخارج ، فإنك تحتاج إلى عناية إضافية بالتخطيط والتفاصيل. لدى العديد من الدول قواعد ولوائح بشأن من يمكنه امتلاك العقارات ، وكيف يمكن استخدامها. إذا قمت بشراء منزل في الخارج ، فتأكد من إجراء المعاملة بحيث تحمي حقوق الملكية الخاصة بك. في الولايات المتحدة ، يتلقى مشتري المساكن حق الملكية ؛ هذا التمييز ليس واضحًا في جميع البلدان.
عليك أيضًا أن تدرك أنه بصفتك مالكًا للممتلكات الأجنبية ، قد يُطلب منك تقديم عدد من النماذج الضريبية الأمريكية ، وفقًا لموقفك الدقيق. على سبيل المثال ، إذا قمت بتأجير منزلك في الخارج وفتحت حسابًا مصرفيًا لتحصيل الإيجار ، فيجب عليك تقديم نموذج FBAR (تقرير البنك الأجنبي والحسابات المالية) إذا كانت القيمة الإجمالية لجميع حساباتك هي 10،000 دولار أو أكثر "على أي مبلغ معطى يوم من السنة التقويمية."
تشمل النماذج الأخرى النموذج 5471 - معلومات إعادة الأشخاص الأمريكيين فيما يتعلق ببعض الشركات الأجنبية (إذا كانت الممتلكات الخاصة بك موجودة في شركة أجنبية) ؛ والنموذج 8858 - معلومات إعادة الأشخاص الأمريكيين فيما يتعلق بالكيانات المهملة الأجنبية (إذا كانت ممتلكاتك الخارجية موجودة في شركة ذات مسؤولية محدودة أجنبية).
نظرًا لأن قوانين الملكية والضرائب الخاصة بالممتلكات الأجنبية معقدة وتتغير من وقت لآخر ، احمِ نفسك من خلال استشارة محاسب ضرائب مؤهل و / أو محامي عقارات في الولايات المتحدة وخارجها.
