الحصول على رهن عقاري مقابل دفع مبالغ نقدية للاستثمار العقاري: نظرة عامة
أدى انهيار الإسكان إلى إعادة هيكلة سوق الرهن العقاري الأمريكي بالكامل. وقد تضمن جزء من هذا التطوير قيودًا أكثر صرامة على الحصول على القروض العقارية ، إلى جانب وفرة من المنازل المتاحة حديثًا للبيع. وهذا بدوره سمح لبعض المستثمرين بشراء عقارات ثانية لأغراض الاستثمار والتأجير.
توجد مدرستان فكريتان رئيسيتان عند التفكير في الاستثمارات العقارية وكيفية التعامل معها: تعتقد إحدى المدارس أنه من الحكمة أن تدفع جميع المبالغ النقدية لمنزل ثانٍ ، في حين يرى الجانب الآخر أن الاستدانة في الثانية - أو حتى الثالثة أو الرابعة الملكية - هي أكثر ربحية. أدناه هي الحالات لكليهما.
الماخذ الرئيسية
- يمكن للمستثمر ذو الرافعة المالية تحقيق ربح جيد من خلال ثلاث أو أربع عقارات ، في حين أن المشتري النقدي قد يكون محدودا. يمكن للمستثمرين النقدية الشراء بسرعة عندما تكون هناك فرصة جيدة بدلاً من الانتظار في عملية الرهن العقاري. سواء كان شراء عقار برهن عقاري أو نقدي ، يتطلب كل منهما قدرًا كبيرًا من الدخل المتاح.
الحصول على الرهن العقاري
يتم تغطية هذا النقاش بشكل كبير عبر الإنترنت ، وتشير العديد من مواقع الأخبار والمدونات المالية إلى أن الاستدانة أكثر منطقية عند شراء العقارات الاستثمارية. على سبيل المثال ، يجادل Ali Boone من BiggerPockets.com بأن العوائد أعلى وأن المخاطر أقل عند الاستفادة من هذا النوع من الاستثمار. المنطق وراء ذلك هو أنه في حالة زيادة قيمة العقار ، فإن المستثمر قد يكون أقل من ذلك ، ولكن يمكن أن يحصل بعد ذلك على أكثر من رأس ماله الأصلي.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك وضعت 15٪ على منزل بقيمة 500000 دولار. سيكون الاستثمار الأولي الخاص بك ثم 75000 دولار. بعد ذلك بعامين ، إذا ارتفعت قيمة هذا المنزل إلى 650.000 دولار ، فيمكنك البيع والاستلام أكثر من مبلغ 75000 دولار الأولي. في هذا السيناريو ، يتم إرجاع استثمارك الرئيسي البالغ 75000 دولار ، بالإضافة إلى 75000 دولار إضافية. في هذه الحالة ، كنت قد تخاطر أقل بكثير مما كان سيواجهه المستثمر الذي يقوم بشراء النقد في هذه الحالة ، ومع ذلك فقد حقق ربحًا كبيرًا.
اضرب هذه الصيغة والاستراتيجية على ثلاث أو أربع عقارات ، ويمكن للمستثمر الذكي أن يحقق ربحًا كبيرًا. لدى المستثمر ذو الرافعة المالية فرصة أكثر من نظيره الذي يشتري النقد في مثل هذه الحالات. غالباً ما يقوم المشترون النقديون بشراء منزل مباشر مع معظم الأموال المتاحة للاستثمار. في المقابل ، يمكن للمستثمر ذو الرافعة المالية تنويع تخصيص هذه الأموال عبر العديد من العقارات المختلفة ، وبالتالي زيادة معدل العائد على المدى الطويل.
مخاطر الاستدانة
ينطوي تحمل أي نوع من الاستثمار على مخاطر متأصلة - خاصة عند التعامل مع حالات عدم اليقين في سوق الإسكان. أولاً وقبل كل شيء ، إن تنويع الأموال عبر العقارات الاستثمارية هو نهج يجب أن ينظر إليه بجدية فقط من قبل مستنير مطلع. إن الفهم الحاد للظروف الاقتصادية الحالية ، والصحة العامة لسوق الإسكان بشكل عام والمنطقة التي تشتريها على وجه التحديد أمر ضروري.
في حين أن هناك العديد من المزايا للحصول على قرض لشراء عقار استثماري ، فإن الأمور قد تنفد. دعونا نفترض انخفاض قيمة كل الممتلكات المستأجرة بشكل حاد. يدين المستثمر ذو الرافعة المالية الآن بأكثر مما يدين به. إذا أخطأت السوق قليلاً ، فقد تخسر كثيرًا ، لا سيما مع بعض العقارات في محفظتك.
في حين أن الفائدة هنا هي أن البنك سيخسر بالتأكيد أكثر مما ستخسر ، لكن درجة الائتمان الخاصة بك قد تتأثر بشدة. إن إمكانية تحقيق عوائد كبيرة تجذب الكثيرين إلى هذا النوع من الإستراتيجية ، ولكن ينبغي تناولها مع مراعاة واضحة لجميع المخاطر التي تنطوي عليها. بطبيعة الحال ، سوف تتطلب منك هذه الاستراتيجية أيضًا الدخول في عملية الرهن العقاري - في كثير من الحالات ، عدة مرات - وهذا شيء آخر يجب مراعاته.
دفع النقد للاستثمار العقاري
يستطيع المستثمرون النقديون تجنب عملية طلب الرهن العقاري بأكملها وإجراء استثمار سريع في حالة ما إذا كانوا يرون فرصة ، وهو أمر مفيد للغاية. فائدة أخرى لدفع نقدا للممتلكات مقدما هو أنه لم يكن لديك لدفع الفائدة. حتى لو كانت أسعار الفائدة منخفضة كما هي الآن ، فستكون دائمًا أكثر تكلفة على المدى الطويل لدفع أي نوع من الفائدة أكثر مما سيكون عليه الحال.
بالنسبة للعديد من المستثمرين الذين لديهم الأموال ، فإن شراء عقار بالنقد أمر منطقي ، خاصة إذا كنت تعتقد أن السوق سوف يرتفع بشكل كبير في العامين المقبلين.
على سبيل المثال ، دعنا نقول أنك تشتري منزلاً صريحًا مقابل 400000 دولار وتجلس عليه حتى ترى اللحظة المناسبة للبيع. إذا كنت على صواب فيما يتعلق بالانتعاش الصعودي ، وتقدر قيمة المنزل بمبلغ 500000 دولار ، فهذا ربح مباشر قدره 100000 دولار للمستثمر ، دون الحاجة إلى التفكير في دفع مدفوعات الفائدة المصرفية أو المبلغ الذي اقترضته في الرهن العقاري. وجود 100 ٪ من الأسهم في المنزل يجعل من السهل على المستثمر الحصول على قرض مقابله في المستقبل ، إذا لزم الأمر. شراء منزل مباشرة نقدا يمكن أن يخلق أيضا تدفق نقدي فوري للمستثمر.
يتطلع مستثمرون معينون إلى توفير دخل متحرك مع ممتلكاتهم ، ويمكن أن يوفر النوع الصحيح من المستأجرين ذلك.
شراء العقارات مع الرهن العقاري أو نقدا على حد سواء تتطلب قدرا كبيرا من دخل الاستثمار المتاح.
اعتبارات خاصة: مخاطر دفع النقد
يعد ربط جميع الأصول الخاصة بك في استثمار واحد أمرًا بالغ الخطورة. قد لا يكون هذا النهج هو أفضل استراتيجية للمستثمر الذي لديه كمية محدودة من المال لاستخدامه على المدى الطويل.
في حين أن المنزل يمكن أن يزيد في القيمة ، فإنه يمكن أن ينخفض بنفس السرعة ، والأموال التي تخسرها ستكون كاملة. التنويع هو أحد الوصايا الأساسية للاستثمار. ربط معظم الأصول في فئة أصول واحدة يمكن أن يوفر خسارة هائلة. يؤدي وضع مئات الآلاف من الدولارات في فئة أصول واحدة أيضًا إلى زيادة السيولة الخاصة بك حتى يكون لديك بائع.
الاختلافات الرئيسية
كلا الاستراتيجيتين توفر مزايا ، ولكن لأنواع مختلفة من المستثمرين. شيء واحد مهم هو أن نلاحظ أن أي استراتيجية تتطلب قدرا كبيرا من دخل الاستثمار المتاح. حتى المشترون ذو الرافعة المالية الذين ينشرون استثماراتهم عبر العديد من العقارات ، سوف يحتاجون إلى تحمل مخاطر انخفاض كل تلك العقارات. علاوة على ذلك ، عند شراء منزل جديد للنقد ، لا تستخدم مدخرات التقاعد أو صندوق الطوارئ الخاص بك.
بالنسبة للمستثمر الذي لديه مبلغ كبير من المال جاهز للاستثمار ، فإن الميل إلى المخاطرة هو ما يدفع حقًا اتجاه القرار هنا. من المؤكد أن المراكز ذات الاستدانة في العقارات الاستثمارية ستحقق عوائد أعلى ، ولكن بالنسبة للمستثمر الأقل إشراكًا أو الحمائم الذي لا يزال يسعى للحصول على الأسهم والعائد ، فقد يكون الشراء النقدي هو الخيار الأفضل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "هل يجب أن تدفع جميع المبالغ مقابل منزلك التالي؟")
