العشرات من المقرضين الرهن العقاري تعلن الإفلاس في غضون أسابيع. يملأ السوق مخاوف من أزمة ائتمان عالمية كبرى ، والتي قد تؤثر على جميع فئات المقترضين. تستخدم البنوك المركزية بنود الطوارئ لضخ السيولة في الأسواق المالية الخائفة. تراجعت أسواق العقارات بعد سنوات من الارتفاع القياسي. تضاعفت معدلات حبس الرهن على أساس سنوي خلال النصف الأخير من عام 2006 وعام 2007.
التقارير تبدو مرعبة ، ولكن ماذا يعني كل هذا؟
نحن في الوقت الحالي نشعر بالركب في أزمة مالية تركز على سوق الإسكان في الولايات المتحدة ، حيث ينتشر تداعيات سوق الرهن العقاري المجمد في أسواق الائتمان ، وكذلك أسواق الأسهم المحلية والعالمية. تابع القراءة لمعرفة المزيد حول كيفية تراجع الأسواق عن هذا الحد ، وما الذي يمكن أن ينتظرنا في المستقبل.
الطريق إلى الأزمة
هل كان هذا هو الحال بالنسبة لمجموعة واحدة أو شركة واحدة تغفو على عجلة القيادة؟ هل هذا ناتج عن القليل من الرقابة ، أو الكثير من الجشع ، أو ببساطة عدم الفهم الكافي؟ كما هو الحال في كثير من الأحيان عندما تنفجر الأسواق المالية ، من المرجح أن يكون الجواب "كل ما سبق"
تذكر أن السوق الذي نراقبه اليوم هو نتيجة ثانوية للسوق منذ ست سنوات. الترجيع إلى أواخر عام 2001 ، عندما تسبب الخوف من الهجمات الإرهابية العالمية بعد الحادي عشر من سبتمبر في إخماد اقتصاد يعاني بالفعل ، وهو اقتصاد بدأ للتو في الخروج من الركود الناجم عن فقاعة التكنولوجيا في أواخر التسعينيات. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر أعظم تحطم السوق ومتى يتولى الخوف والجشع المسؤولية ).
واستجابة لذلك ، خلال عام 2001 ، بدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة بشكل كبير ، ووصل سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى 1 ٪ في عام 2003 ، وهو ما يمثل في الأساس البنوك المركزية صفرا. الهدف من انخفاض معدل الأموال الفيدرالية هو توسيع عرض النقود وتشجيع الاقتراض ، الأمر الذي ينبغي أن يحفز الإنفاق والاستثمار. تم نشر فكرة أن الإنفاق "وطني" على نطاق واسع ، وشجعنا الجميع - من البيت الأبيض وصولًا إلى جمعية الآباء والمعلمين المحلية - على الشراء أو الشراء أو الشراء.
لقد نجح ذلك ، وبدأ الاقتصاد في التوسع بشكل مطرد في عام 2002.
العقارات تبدأ لتبدو جذابة
مع دخول أسعار الفائدة المنخفضة إلى الاقتصاد ، بدأ سوق العقارات يتحول إلى حالة من الهياج حيث زاد عدد المنازل المباعة - والأسعار التي باعوا عنها - بشكل كبير ابتداءً من عام 2002. في ذلك الوقت ، كان المعدل على كان الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا عند أدنى مستوياته منذ ما يقرب من 40 عامًا ، ورأى الناس فرصة فريدة للوصول إلى أرخص مصدر متاح للإنصاف. (للاطلاع على قراءة ذات صلة ، راجع لماذا فقاعات سوق الإسكان تنبثق وكيف تؤثر أسعار الفائدة على سوق الأوراق المالية .)
بنوك الاستثمار وأمن الأصول المدعومة
لو تم التعامل مع سوق الإسكان بيد لائقة - على سبيل المثال ، واحدة ذات أسعار فائدة منخفضة وارتفاع الطلب - لكان من الممكن احتواء أي مشاكل إلى حد ما. لسوء الحظ ، تم التعامل معها بشكل رائع ، وذلك بفضل المنتجات المالية الجديدة التي يتم تدويرها في وول ستريت. انتهى الأمر بانتشار هذه المنتجات الجديدة على نطاق واسع وتم إدراجها في صناديق التقاعد وصناديق التحوط والحكومات الدولية.
وكما نتعلم الآن ، انتهى الأمر بالعديد من هذه المنتجات إلى أن لا تساوي شيئًا على الإطلاق.
فكرة بسيطة تؤدي إلى مشاكل كبيرة
كان الأمان المدعوم بالأصول (ABS) موجودًا منذ عقود ، وفي جوهره يكمن مبدأ الاستثمار البسيط: خذ مجموعة من الأصول التي لها تدفقات نقدية يمكن التنبؤ بها ومتشابهة (مثل رهن المنزل للفرد) ، وقم بتجميعها في حزمة واحدة مُدارة الذي يجمع جميع المدفوعات الفردية (مدفوعات الرهن العقاري) ، واستخدام الأموال لدفع المستثمرين قسيمة على الحزمة المدارة. هذا يخلق الأمن المدعومة بالأصول التي فيها العقارات الأساسية بمثابة ضمانات. (لمزيد من التبصر ، اقرأ تخصيص الأصول مع الدخل الثابت .)
إضافة كبيرة أخرى هي أن وكالات التصنيف الائتماني مثل Moody's و Standard & Poor's ستضع "AAA" أو "A +" على موافقة العديد من هذه الأوراق المالية ، مما يشير إلى سلامتها النسبية كاستثمار. (لمزيد من التبصر ، اقرأ ما هو التصنيف الائتماني للشركات؟ )
ميزة المستثمر هي أنه يستطيع الحصول على محفظة متنوعة من أصول الدخل الثابت التي تصل كدفعة واحدة.
قامت الرابطة الوطنية للرهن العقاري (Ginnie Mae) بتجميع وبيع الرهون العقارية المورقة كقواعد ABS لسنوات. حصلت تصنيفات "AAA" دائمًا على الضمانات التي وفرتها حكومة جيني ماي. حصل المستثمرون على عائد أعلى من سندات الخزانة ، وتمكن جيني ماي من استخدام التمويل لتقديم قروض عقارية جديدة.
توسيع الهوامش
وبفضل سوق العقارات المتفجر ، تم أيضًا إنشاء نموذج محدث لـ ABS ، وكانت هذه ABS فقط محشوة بقروض الرهن العقاري عالي المخاطر ، أو قروض للمشترين الذين لديهم ائتمان أقل من النجوم. (لمعرفة المزيد حول الرهن العقاري الثانوي ، اقرأ " الرهن العقاري الثانوي" غالبًا ما يكون الإقراض الثانوي أو الثانوي: مساعدة أو تخفي؟ )
تم وضع قروض الرهن العقاري ، إلى جانب مخاطر التخلف عن السداد أعلى بكثير ، في فئات أو شرائح مختلفة من المخاطر ، كل منها يأتي مع جدول السداد الخاص به. تمكنت الشرائح العليا من الحصول على تصنيفات "AAA" - حتى لو كانت تحتوي على قروض عالية المخاطر - لأن هذه الشرائح تم وعدها بالدولار الأول الذي دخل في الأوراق المالية. تحمل الشرائح الأدنى معدلات قسيمة أعلى للتعويض عن زيادة مخاطر التخلف عن السداد. على طول الطريق في الجزء السفلي ، كانت شريحة "الأسهم" استثمارًا مضارباً للغاية ، حيث يمكن أن تمحى تدفقاتها النقدية بشكل أساسي إذا كان معدل التخلف عن السداد على القيمة المطلقة ABS بالكامل قد ارتفع فوق مستوى منخفض - في حدود 5 إلى 7٪. (لمعرفة المزيد ، اقرأ ما وراء الكواليس من الرهن العقاري الخاص بك .)
وفجأة ، كان لدى مقرضي الرهن العقاري عالي المخاطر وسيلة لبيع ديونهم المحفوفة بالمخاطر ، الأمر الذي مكنهم بدوره من تسويق هذا الدين بقوة أكبر. كانت "وول ستريت" موجودة هناك لالتقاط قروض الرهن العقاري ، وتغليفها بقروض أخرى (بعضها جيد الجودة ، وبعضها لا) ، وبيعها للمستثمرين. بالإضافة إلى ذلك ، أصبح ما يقرب من 80 ٪ من هذه الأوراق المالية المجمعة بطريقة سحرية درجة الاستثمار ("A" أو أعلى) ، وذلك بفضل وكالات التصنيف ، التي حصلت على رسوم مربحة لعملهم في تصنيف ABSs. (لمزيد من التبصر ، راجع ماذا تعني درجة الاستثمار؟ )
نتيجة لهذا النشاط ، أصبح من المربح للغاية أن تنشأ القروض العقارية - حتى تلك الخطرة. لم يمض وقت طويل قبل أن يتم الإهمال حتى المتطلبات الأساسية مثل إثبات الدخل والدفعة المقدمة من قبل المقرضين الرهن العقاري. تم ضمان 125 ٪ من القروض إلى القيمة على القروض ومنحها لأصحاب المنازل المحتملين. المنطق هو أنه مع ارتفاع أسعار العقارات بسرعة كبيرة (كانت أسعار المنازل المتوسطة ترتفع بما يصل إلى 14٪ سنويًا بحلول عام 2005) ، فإن الرهن العقاري بنسبة 125٪ سيكون أعلى من المياه في أقل من عامين.
الرافعة المالية التربيعية
بدأت حلقة التعزيز في الدوران بسرعة كبيرة ، ولكن مع وول ستريت وشارع مين والجميع بين الاستفادة من الركوب ، من كان سيضع المكابح؟
تضافرت معدلات الفائدة المنخفضة مع معايير الإقراض المتزايدة باستمرار لدفع أسعار العقارات إلى مستويات قياسية في معظم الولايات المتحدة. كان أصحاب المنازل الحاليون يعيدون التمويل بأرقام قياسية ، ويستفيدون من الأسهم المكتسبة حديثًا والتي يمكن أن تنفق مع بضع مئات من الدولارات التي تنفق على تقييم المنزل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع قروض الأسهم المنزلية: التكاليف وقرض الأسهم المنزلية: ما هو وكيف يعمل .)
وفي الوقت نفسه ، وبفضل السيولة في السوق ، تمكنت البنوك الاستثمارية وغيرها من كبار المستثمرين من الاقتراض أكثر فأكثر (زيادة الرافعة المالية) لإنشاء منتجات استثمارية إضافية ، والتي شملت أصول الرهن العقاري عالية المخاطر.
الديون المضمونة تنضم إلى المعركة الانتخابية
القدرة على الاقتراض دفعت البنوك والمستثمرين الكبار الآخرين إلى إنشاء التزامات ديون مضمونة (CDO) ، والتي جمعت بالأساس وشرائح "الميزانين" (متوسطة إلى منخفضة) من MBSs وأعادت تعبئتها مرة أخرى ، وهذه المرة في الميزانين التزامات الدين المضمونة.
باستخدام نفس نظام الدفع "المتدفق" ، يمكن لمعظم مدائن الائتمان المضمون في الميزان الحصول على تصنيف ائتماني "AAA" ، ووضعه في أيدي صناديق التحوط وصناديق التقاعد والبنوك التجارية والمستثمرين المؤسسيين الآخرين.
الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري سكني (RMBS) ، والتي تأتي فيها التدفقات النقدية من الدين السكني ، وكانت CDOs تعمل فعليًا على إزالة خطوط الاتصال بين المقترض والمقرض الأصلي. فجأة ، سيطر المستثمرون الكبار على الضمان. نتيجةً لذلك ، تم تجاوز المفاوضات المتعلقة بمدفوعات الرهن العقاري المتأخرة لنموذج "البيع المباشر إلى الرهن" لمستثمر يتطلع إلى خفض خسائره. (لمزيد من المعلومات ، اقرأ " حفظ منزلك من التعويق" .)
ومع ذلك ، فإن هذه العوامل لم تسبب الأزمة الحالية إذا 1) واصل سوق العقارات في الازدهار و 2) يمكن أن أصحاب المنازل في الواقع دفع رهنهم العقاري . ومع ذلك ، لأن هذا لم يحدث ، ساعدت هذه العوامل فقط لتغذية عدد من حبس الرهن في وقت لاحق.
دعابة معدلات والذراع
مع قيام مقرضي الرهن العقاري بتصدير الكثير من المخاطر في إقراض الرهن العقاري للمستثمرين ، أصبحوا أحرارًا في الخروج باستراتيجيات مثيرة للاهتمام للحصول على قروض برؤوس أموالهم المحررة. باستخدام معدلات دعابة (معدلات منخفضة خاصة ستستمر للسنة الأولى أو سنتين من الرهن) ضمن قروض عقارية قابلة للتعديل (ARM) ، يمكن إغراء المقترضين برهن عقاري ميسور في البداية والذي قد ترتفع فيه المدفوعات في ثلاثة أو خمسة أو سبع سنوات. (لمعرفة المزيد ، اقرأ ARMed and Dangerous and American Dream or Mortgage Nightmare؟ )
نظرًا لأن سوق العقارات قد وصل إلى ذروته في عامي 2005 و 2006 ، فقد تم دفع أسعار الفائدة المرهفة ، وأذرع أرمينيا ، وقرض "الفائدة فقط" (حيث لم يتم سداد أي مدفوعات مبدئية للسنوات القليلة الأولى) على أصحاب المنازل. نظرًا لأن هذه القروض أصبحت أكثر شيوعًا ، فقد شكك عدد أقل من المقترضين في الشروط ، وبدلاً من ذلك تم إغرائهم باحتمالية إعادة التمويل في غضون سنوات قليلة (بربح ضخم ، ذكرت الحجة) ، مما مكنهم من القيام بأي مدفوعات تعويض. ضروري. ما لم يأخذه المقترضون في الاعتبار في سوق الإسكان المزدهر ، مع ذلك ، فإن أي انخفاض في قيمة المنزل سيترك المقترض مع مزيج لا يمكن الدفاع عنه من دفع بالون ودفع رهن أعلى بكثير.
لا يمكن تجاهل السوق القريب من المنزل مثل العقارات عندما يتم إطلاقها على جميع الاسطوانات. على مدى خمس سنوات ، تضاعفت أسعار المنازل في العديد من المناطق حرفيًا ، وفقط أي شخص لم يشتري منزلًا أو أعيد تمويله اعتبر نفسه في السباق لكسب المال في هذا السوق. عرف المقرضون الرهن العقاري هذا ، ودفعت بقوة أكثر من أي وقت مضى. لا يمكن بناء منازل جديدة بسرعة كافية ، وارتفعت أسهم شركات بناء المنازل.
تضخمت سوق CDO (المضمونة بشكل رئيسي مع الديون عالية المخاطر) إلى أكثر من 600 مليار دولار في الإصدار خلال عام 2006 وحده - أكثر من 10 أضعاف المبلغ الذي صدر قبل عقد من الزمان فقط. هذه الأوراق المالية ، على الرغم من أنها غير سائلة ، تم التقاطها بشغف في الأسواق الثانوية ، الأمر الذي جعلها لحسن الحظ تضعها في صناديق مؤسسية كبيرة بأسعار فائدة تفوقها في السوق.
الشقوق تبدأ في الظهور
ومع ذلك ، بحلول منتصف عام 2006 ، بدأت الشقوق في الظهور. توقفت مبيعات المنازل الجديدة ، وأوقفت أسعار البيع المتوسطة ارتفاعها. أسعار الفائدة - رغم أنها لا تزال منخفضة تاريخيا - في ارتفاع ، مع مخاوف التضخم التي تهدد برفعها. وقد تم بالفعل تنفيذ جميع القروض العقارية التي تمت إعادة تمويلها بسهولة ، وبدأت إعادة تعيين أول من ARMs المهزوزة ، الذي كتب قبل 12 إلى 24 شهرًا.
بدأت معدلات الافتراضي في الارتفاع بشكل حاد. فجأة ، لم يكن CDO جذابًا للمستثمرين بحثًا عن العائد. بعد كل شيء ، تم إعادة تغليف العديد من CDOs مرات عديدة بحيث كان من الصعب معرفة مقدار التعرض للقروض العقارية في الواقع.
أزمة الائتمان السهل
لم يمض وقت طويل قبل أن تنتقل أخبار المشكلات في القطاع من مناقشات مجالس الإدارة إلى الأخبار البارزة.
عشرات من المقرضين للرهن العقاري - مع عدم وجود أسواق ثانوية أخرى أو البنوك الاستثمارية الراغبة في بيع قروضهم - كانت معزولة عما أصبح مصدر تمويل رئيسي واضطروا إلى إيقاف العمليات. نتيجة لذلك ، انتقلت CDOs من غير سائلة إلى غير قابلة للتسويق.
في مواجهة كل هذا الغموض المالي ، أصبح المستثمرون أكثر كرهًا للمخاطرة ، وتطلعوا إلى التخلص من المراكز في MBSs التي يحتمل أن تكون خطرة ، وأي ضمان للدخل الثابت لا يدفع علاوة مخاطرة مناسبة لمستوى المخاطرة المتصور. كان المستثمرون يدلون بأصواتهم بشكل جماعي ، وأن مخاطر الرهن العقاري ليست مخاطر تستحق.
في خضم هذه الرحلة إلى الجودة ، أصبحت أذون الخزانة التي مدتها ثلاثة أشهر هي المنتج الجديد "ذو الدخل الثابت" وتراجعت العائدات بنسبة 1.5٪ في غضون أيام. وكان أكثر ما يلفت الانتباه من شراء السندات المدعومة من الحكومة (والسندات قصيرة الأجل في ذلك) هو الفرق بين سندات الشركات المماثلة الأجل وسندات الخزانة ، التي اتسعت من حوالي 35 نقطة أساس إلى أكثر من 120 نقطة أساس في أقل من أسبوع.
قد تبدو هذه التغييرات في حدها الأدنى أو غير ضارة للعين غير المدربة ، ولكن في أسواق الدخل الثابت الحديثة - حيث الرافعة المالية هي ملك والائتمان الرخيص هو فقط المهرج الحالي - يمكن أن تتسبب خطوة بهذا الحجم في الكثير من الضرر. وقد تجلى ذلك في انهيار العديد من صناديق التحوط. (لمزيد من المعلومات حول هذه الانهيارات ، اقرأ " فشل صندوق Amaranth Gamble و Massive Hedge Fund ."
واجهت العديد من الصناديق المؤسسية دعوات بالهامش والضمان من البنوك المتوترة ، مما أجبرها على بيع أصول أخرى ، مثل الأسهم والسندات ، لجمع النقود. سيطر ضغوط البيع المتزايدة على أسواق الأسهم ، حيث تأثرت متوسطات الأسهم الرئيسية في جميع أنحاء العالم بانخفاضات حادة في غضون أسابيع ، مما أدى فعلياً إلى توقف السوق القوي الذي أخذ مؤشر داو جونز الصناعي إلى أعلى مستوياته في يوليو 2007.
وللمساعدة في وقف تأثير الأزمة ، ساعدت البنوك المركزية في الولايات المتحدة واليابان وأوروبا ، من خلال ضخ النقود بعدة مئات من مليارات الدولارات ، البنوك في قضايا السيولة الخاصة بها وساعدت في استقرار الأسواق المالية. قام مجلس الاحتياطي الفيدرالي أيضًا بتخفيض سعر نافذة الخصم ، مما جعل الأمر أرخص بالنسبة للمؤسسات المالية لاقتراض أموال من مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، مما أدى إلى زيادة السيولة في عملياتها ومساعدة الأصول المتعثرة. (لمعرفة المزيد ، اقرأ تعرف على البنوك المركزية الرئيسية .)
ساعدت السيولة المضافة في استقرار السوق إلى حد ما ولكن التأثير الكامل لهذه الأحداث لم يتضح بعد.
استنتاج
لا يوجد شيء خطأ بطبيعته أو سيئ بشأن التزام الدين المضمون أو أي من أقاربه الماليين. إنها طريقة طبيعية وذكية لتنويع المخاطر وفتح أسواق رأس المال. مثل أي شيء آخر - فقاعة الدوت كوم ، الانهيار طويل الأجل لإدارة رأس المال ، والتضخم المفرط في أوائل الثمانينيات - إذا تم إساءة استخدام الإستراتيجية أو الأداة أو الإفراط في تناولها ، فستكون هناك حاجة لإحداث تغيير جيد في الحلبة. نسميها امتدادًا طبيعيًا للرأسمالية ، حيث يمكن للجشع أن يلهم الابتكار ، ولكن إذا لم يتم السيطرة عليه ، فإن قوى السوق الرئيسية مطلوبة لإعادة التوازن إلى النظام.
ماذا بعد؟
إذن، أين نذهب من هنا؟ ستركز إجابة هذا السؤال على معرفة المدى البعيد للتأثير ، في كل من الولايات المتحدة وحول العالم. لا يزال أفضل وضع لجميع الأطراف المعنية هو الوضع الذي ينجح فيه الاقتصاد الأمريكي ، وتبقى البطالة منخفضة ، ويواكب الدخل الشخصي التضخم وتجد أسعار العقارات أدنى مستوياتها. فقط عندما يحدث الجزء الأخير ، سنكون قادرين على تقييم التأثير الكلي لانهيار الرهن العقاري الثانوي.
لا بد من أن تصبح الرقابة التنظيمية أكثر صرامة بعد هذا الإخفاق ، وربما تبقي قيود الإقراض وتصنيفات السندات متحفظة للغاية خلال السنوات القليلة المقبلة. أي الدروس المستفادة جانبا ، سوف تستمر وول ستريت في البحث عن طرق جديدة لمخاطر الأسعار وحزم الأوراق المالية ، ويظل من واجب المستثمر رؤية المستقبل من خلال المرشحات القيمة في الماضي.
للاطلاع على متجر واحد على الرهون العقارية عالية المخاطر وانهيار الرهن العقاري ، تحقق من ميزة الرهون العقارية عالية المخاطر.
