اعتبارًا من 28 مارس 2018 ، أفاد مسح Bankrate.com للمقرضين أن معدلات الرهن العقاري كانت 4.30٪ لمدة 30 عامًا ثابتة و 3.72٪ لمدة 15 عامًا ثابتة و 4.05٪ للأعوام الخمسة الأولى على تعديل 5/1 الرهن العقاري (أرمينيا). هذه متوسطات وطنية معدلات الرهن العقاري تختلف حسب الموقع وتعتمد بشكل كبير على درجة الائتمان الخاصة بك.
لذا فإن الخطوة الأولى في تقرير ما إذا كان الرهن العقاري ذي السعر الثابت أو ARM هو الخيار الأفضل في سوق اليوم هو التحدث إلى العديد من المقرضين لمعرفة المعدل الذي تتأهل له وما شروط القرض المنطوية بالنسبة لك بالنظر إلى درجة الائتمان الخاصة بك والدخل والديون والدفعة الأولى والدفع الشهري الذي يمكن أن تحمله.
بمجرد أن تعرف ما المعدل والمقرضين الأجل سوف تمتد لك ، كيف تختار بين الرهن العقاري بسعر فائدة و ARM؟ النظر في هذه العوامل.
ثابت مقابل أرمينيا: فرق الدفع الشهري
مقابل كل 100000 دولار تقرضها ، إليك ما ستدفعه شهريًا لكل نوع من أنواع الرهن العقاري الرئيسية بمتوسط أسعار الفائدة الوطنية المذكورة أعلاه:
- رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا: 495 دولارًا
- رهن عقاري ثابت لمدة 15 عامًا: 726 دولارًا
- 5/1 معدل الرهن العقاري قابل للتعديل: 480 دولار لمدة 60 شهرا الأولى
إذا نظرنا فقط إلى الدفع الشهري ، فإن الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل يبدو أنه الخيار الأفضل. إنه الخيار الأرخص بـ 15 دولارًا شهريًا. أكبر الرهن العقاري الخاص بك ، وأكبر وفورات الشهرية. إذا كنت تقترض نصف مليون دولار ، فستوفر 73 دولارًا شهريًا بمعدل قابل للتعديل.
هل هذا الاختلاف كبير بما يكفي لمواجهة المخاطر الإضافية المرتبطة ARM؟
أنواع الرهن العقاري القابل للتعديل
تأتي الأسلحة في أنواع كثيرة. الأكثر شيوعًا هو ARM المختلط ، ومن بين هذه الخيارات ، فإن الخيار الأكثر شيوعًا هو ARM 5/1 ، يليه ARM 3/1 و 7/1 و 10/1.
وإليك كيفية عمل ذراع الهجين المختلطة: يحتوي معدل الفائدة الثابتة 5/1/1 ، على سبيل المثال ، على معدل فائدة ثابت للسنوات الخمس الأولى ، وتسمى الفترة التمهيدية. بعد ذلك ، يتم ضبط سعر الفائدة مرة واحدة في السنة لبقية مدة القرض (على سبيل المثال ، 25 سنة أخرى). هناك ARMs التي يتم ضبطها في كثير من الأحيان أقل من مرة واحدة في السنة ، مثل 3/3 و 5/5 ARM ، ولكن قد يكون من الصعب الحصول عليها. كلما طالت الفترة الأولية ، كان الفرق أصغر بين سعر الفائدة في أرمينيا وسعر الفائدة على الرهن العقاري ذي السعر الثابت.
في الولايات المتحدة ، يعتمد سعر الفائدة لمعظم أرمينيا على معدل سندات الخزانة الأمريكية ، ولكن حوالي 20 ٪ من أرمينيا يعتمد على سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR). أسعار الخزانة منخفضة للغاية حاليًا ، لذلك إذا قمت بإخراج ARM الآن ، فهناك فرصة جيدة أن يرتفع سعر الفائدة عندما تنتهي الفترة التمهيدية لـ ARM. رفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة مرة واحدة في مارس ومن المتوقع أن يفعل ذلك مرتين أخريين في عام 2018 ، مع كل زيادة 0.25 ٪.
تحمل المخاطر وخطط المستقبل
عندما تحصل على رهن بسعر فائدة ثابت ، فأنت تعلم قبل أن تقوم بتوقيع الأوراق الختامية الخاصة بك بالضبط كم ستكون مدفوعات رهنك العقاري كل شهر طالما كان لديك رهن عقاري. كثير من الناس قيمة هذا الاستقرار.
ARMs عرضة لمخاطر أسعار الفائدة ، أو احتمال أن سعر الفائدة سوف يتغير. بعد المدة الأولية ، يعدل سعر الفائدة لهذا النوع من الرهن العقاري ليعكس ظروف السوق الحالية. كيف يمكنك أن تعرف ما هو سعر الفائدة ل ARM عندما يتم إعادة تعيين بعد الفترة التمهيدية؟
تخبرك تفاصيل ARM معينة - التي يطلق عليها هيكل سقف سعر الفائدة - بمدى ارتفاع الدفعة الشهرية. على سبيل المثال ، قد يحتوي هيكل 5/1 ARM على هيكل سقف يبلغ 2-2-6 ، مما يعني أنه في السنة السادسة (بعد انتهاء الفترة التمهيدية الخمسية) ، يمكن أن يرتفع سعر الفائدة بنسبة 2 ٪ ، في السنوات اللاحقة يمكن أن يزيد معدل الفائدة بنسبة 2٪ إضافية سنويًا ، ولا يمكن أن يزيد إجمالي سعر الفائدة على أكثر من 6٪ على مدار عمر القرض.
إذا كان معدل تمهيدي 4 ٪ ، خلال السنوات الخمس الأولى ، سيكون معدل الفائدة الخاص بك 4 ٪. في السنة السادسة ، قد تزيد بنسبة تصل إلى 2٪ ، اعتمادًا على معدل سندات الخزانة الأمريكية لمدة عام واحد ، لذلك قد يرتفع معدل الفائدة الخاص بك إلى 6٪. في السنة السابعة ، قد يزيد معدل الفائدة الخاص بك بنسبة 2٪ أخرى ، إلى 8٪ ، وفي السنة الثامنة ، قد يرتفع معدل الفائدة الخاص بك مرة أخرى بنسبة 2٪ ، مما يجعل معدلك 10٪. في هذه المرحلة ، كنت قد وصلت إلى سقف 6 ٪. معدل الخاص بك لن يذهب أعلى من 10 ٪.
في حين أن الحد الأقصى يقلل من مخاطرك إلى حد ما ، إلا أنه في رهن عقاري مدته 30 ألف دولار لمدة 30 عامًا ، فإن الفرق بين الفائدة بنسبة 4٪ والفائدة بنسبة 10٪ هو دفعة شهرية تبلغ حوالي 955 دولارًا مقابل حوالي 1755 دولارًا. عليك أن تسأل نفسك ما إذا كان سيناريو أسوأ الحالات وهو 800 دولار إضافي في الشهر لسنوات من 8 إلى 30 هو شيء يمكنك العيش معه.
ما إذا كان معدل الخاص بك يعدل هذا الارتفاع يعتمد على معدل مؤشر أرمينيا. إذا تم فهرسة ARM الخاص بك إلى معدل الخزانة لمدة عام وكان هذا المعدل هو نفسه في السنة السادسة كما كان في السنة الأولى ، فلن يرتفع معدل الفائدة الخاص بك في السنة السادسة. ومع ذلك ، إذا ارتفع معدل الخزينة بنسبة 3٪ ، فلن يرتفع معدل الفائدة الخاص بك بأكثر من 2٪ في السنة السادسة بسبب الحد الأقصى.
غالبًا ما يظن الأشخاص الذين يصابون ب ARM أن أحد الأحداث التالية سيحدث:
- سوف يبيعون المنزل قبل إعادة تعيين القرض.
- سوف يزيد دخلهم قبل إعادة تعيين القرض.
- سوف يكونون قادرين على إعادة التمويل قبل إعادة تعيين القرض.
- ستبقى أسعار الفائدة مستقرة أو تنخفض ، مما يمنحهم معدلًا مشابهًا للمعدل التمهيدي عند إعادة تعيين القرض.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية
تضمن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قروضًا عقارية قابلة للتعديل ، مما يسمح للمقرضين بعرضها على المقترضين الذين يحتاجون إلى متطلبات أكثر مرونة للتأهل. يوفر FHA ARMs لمدة سنة و 3 و 5 و 7 و 10 سنوات من الأسلحة الهجينة. لا يمكن أن يزيد سعر الفائدة على الإصدارات لمدة سنة واحدة و 3 سنوات بأكثر من 1٪ سنويًا بعد الفترة التمهيدية أو بأكثر من 5٪ على مدى عمر القرض. لا يمكن أن يرتفع معدل الفائدة في أرمينيا لمدة 5 و 7 و 10 سنوات بأكثر من 2٪ سنويًا بعد الفترة التمهيدية ، ويبلغ الحد الأقصى لمدى الحياة 6٪.
مثل كل قروض الرهن العقاري التي تقدمها FHA ، بينما قد يكون لدى قروض إدارة الإسكان الفدرالية مؤهلات أكثر تساهلاً ، إلا أنه يتطلب من المقترضين دفع قسط تأمين على الرهن العقاري مقدمًا بنسبة 1.75٪ من مبلغ القرض (والذي يتم عادةً تحويله إلى القرض ، وسوف تدفع فائدة عليه كما نتيجة). كما يتطلب دفع قسط التأمين على الرهن العقاري الشهري ، والتي تعتمد تكلفة على مدة القرض الخاص بك والدفعة المقدمة. على سبيل المثال ، إذا قمت بتحديد الحد الأدنى للدفعة المقدمة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية بنسبة 3.5٪ وأخذت قرضًا لمدة 30 عامًا ، فستدفع 0.85٪ من رصيد القرض المستحق كل عام كضمان على الرهن العقاري حتى تقوم بسداد القرض بالكامل. هذا المبلغ مقسوم على 12 ويضاف إلى دفعتك الشهرية. على قرض قيمته 200 ألف دولار ، ستكلفك القسط المقدم 3500 دولار ، وستكلفك أقساط التأمين على الرهن العقاري الشهرية حوالي 142 دولارًا في الشهر للسنة الأولى وتنخفض تدريجيًا بعد ذلك. هذه التكاليف تزيد من تكلفة امتلاك منزل على المدى القصير والطويل ويمكن أن تجعله أقل تكلفة.
الاختيار بين قرض ذو معدل ثابت و ARM
الآن بعد أن عرفت كيف تقارن أرمينيا بقروض ذات معدل فائدة ثابت ، كيف يمكنك أن تقرر أي منها هو الأكثر منطقية لموقفك؟
شون أو. مكجيهان ، مسؤول قروض في هومر جلين ، إلينوي ، خارج شيكاغو ، يزن بهذه الطريقة. "معظم عملائنا يقعون في دلو السعر الثابت. إنهم عادةً من مشتري المنازل لأول مرة الذين يشترون مسكنًا أو منزلًا منفردًا ولا يعرفون خططهم المستقبلية ". "إذا انتهى بهم المطاف بإنجاب أطفال وتحتاج إلى البقاء هناك على المدى الطويل ، فإن معدل ثابت سيمنحهم اليقين والاستقرار في مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم."
نظرًا لأن أسعار الفائدة ليس لها مكان تقريبًا في سوق اليوم ، فإن معظم مشتري المساكن لا يهتمون بالمخاطرة على أرمينيا.
يقول لورين أبرامز ، مستشار الرهن العقاري في شركة Absolute Mortgage: "نظرًا للظروف الحالية المنخفضة لسعر الفائدة ، استفدت من خيار القرض الثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 90٪ من الوقت على مدار الستة أعوام الماضية بالإضافة إلى مشتري المنازل لأول مرة". الخدمات المصرفية في سان رامون ، كاليفورنيا.
"ومع ذلك ، من المهم إجراء محادثة حول خطط المشتري طويلة الأجل للعقار. في معظم الحالات ، لا يعرف المشترون أو لا يستطيعون التنبؤ بما ستكون عليه هذه الخطط. "يصر العملاء في بعض الأحيان على أن هذا المنزل مجرد منزل ولن يكون فيه لأكثر من ثلاث إلى خمس سنوات." في تجربتها ، يمكن أن يكون هذا الإطار الزمني في الواقع قصيرًا لمدة عام إذا كان هناك طلاق ، ونقل وظيفة أو الزواج أو الأطفال ، ولكن يمكن أن يمتد هذا الإطار الزمني بسهولة إلى 10 سنوات.
يمكن للمقترضين الذين يعتقدون أنهم سيظلون في المنزل لفترة زمنية قصيرة ويرغبون في استخدام ARM تخفيف مخاطرهم عن طريق التخلص من المدخرات الشهرية في حساب بفائدة لتغطية مدفوعات مستقبلية أعلى محتملة ، إذا كانوا لا يزالون في المنزل عندما يضبط معدل. لكن "في الواقع ، فإن مشتري المساكن عادة لن يدخروا هذه الأموال" ، كما يقول أبرامز.
من المرجح أن يرى العملاء الأثرياء والمستثمرون الذين لديهم خطة لطول المدة التي سيحملون فيها الرهن ويمكن أن يتحملوا مدفوعات أعلى محتملة في وقت لاحق جاذبية ARM والأرجح أنهم يستفيدون من سعره التمهيدي.
الخط السفلي
أقل من 10 ٪ من المقترضين كانوا يختارون ARMs في أغسطس 2017 ، وفقا لبيانات من CoreLogic وفريدي ماك.
أكمل القراءة
