يحصل مشتري المساكن الذين يعتزمون تمويل شراء منزل بقرض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أحيانًا على مفاجأة سيئة: لن يتم السماح لهم بشراء عقار معين لأنه لا يفي بمتطلبات قروض إدارة الإسكان الفدرالية. لماذا توجد هذه المتطلبات ، ما هي ، ويمكن علاجها حتى يمكن للمشترين شراء المنازل التي يريدونها؟
لماذا تحدد إدارة الإسكان الفدرالية معايير الملكية الدنيا
عندما يأخذ مشتري المساكن رهنًا عقاريًا ، يعمل العقار كضمان للقروض. بمعنى آخر ، إذا توقف المقترض عن سداد مدفوعات الرهن العقاري ، فسيقوم مقرض الرهن العقاري في نهاية المطاف بحبس المنزل والاستيلاء عليه. سيقوم المقرض بعد ذلك ببيع المنزل لاستعادة أكبر قدر ممكن من الأموال المستحقة على القرض. عملية الرهن لديها 6 مراحل.
اشتراط أن الملكية تفي بالمعايير الدنيا يحمي المقرض. وهذا يعني أن العقار يجب أن يكون أسهل في البيع وأمر سعر أعلى إذا كان المقرض للاستيلاء عليها. في الوقت نفسه ، يحمي هذا المطلب المقترض: هذا يعني أنه لن يتحمل عبءًا من فواتير الإصلاح المدمرة من البداية ، ومع وجود مكان سليم للعيش فيه ، فإن لدى المقترض حافزًا أكبر لتسديد المدفوعات خلال الأوقات المالية الصعبة. للحفاظ على المنزل.
ما هي معايير الحد الأدنى للملكية؟
وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) ، فإن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب أن تكون العقارات الممولة من منتجات القروض الخاصة بها مطابقة للمعايير الدنيا التالية:
- السلامة: يجب على المنزل حماية صحة وسلامة شاغليها. الأمن: يجب على المنزل حماية أمن الممتلكات. الصلابة: يجب ألا يكون للممتلكات أوجه قصور أو ظروف جسدية تؤثر على سلامتها الهيكلية.
ثم يصف HUD الشروط التي يجب أن يفي بها العقار للوفاء بهذه المتطلبات. سيراقب المثمن حالة العقار أثناء تقييم العقار المطلوب ويبلغ عن النتائج في نموذج تقييم إدارة الإسكان الفدرالية. تعد تقييمات الممتلكات أحد المتطلبات العديدة التي يفي بها المشترون قبل تسوية الصفقة.
بالنسبة إلى المنازل المنفصلة ذات الأسرة الواحدة ، يُطلب من المثمن استخدام نموذج يسمى "تقرير تقييم الإسكان الموحد". يطلب النموذج من المثمن أن يصف الميزات الأساسية للممتلكات ، مثل عدد القصص ، والسنة التي تم بناؤها ، واللقطات المربعة ، وعدد الغرف والموقع. كما يتطلب من المثمن أن "يصف حالة العقار (بما في ذلك الإصلاحات اللازمة أو التدهور أو التجديدات أو إعادة التشكيل ، وما إلى ذلك)" ويسأل ، "هل هناك أي أوجه قصور جسدية أو ظروف معاكسة تؤثر على قابلية العيش أو الصلابة أو السلامة الهيكلية لل الملكية؟" شكل تقييم وحدة الوحدات السكنية مشابه لكن لديه أسئلة خاصة بالوحدات السكنية حول المناطق المشتركة ، ورابطة مالكي المنازل ، وعدد الوحدات التي يشغلها مالكوها وما إلى ذلك.
لا تتطلب FHA إصلاح العيوب التجميلية أو البسيطة ، والصيانة المؤجلة ، والتآكل العادي إذا لم تؤثر على سلامة أو أمان أو سلامة المنزل. يقول قسم إدارة الإسكان الفدرالية إن الأمثلة على مثل هذه المشاكل تشمل على سبيل المثال لا الحصر ما يلي:
- الدرابزين المفقودأبواب الخروج المكسورة أو التالفة التي يمكن تشغيلها بخلاف ذلك زجاج النوافذ المتصدعأسطح الطلاء المعيبة في المنازل التي شُيدت بعد عام 1978 (بسبب مخاطر الطلاء بالرصاص) تسربات السباكة الثانوية (مثل صنابير التنقيط) التشطيبات أو أغطية الأرضيات المعيبة (التي يتم ارتداؤها في النهاية ، والسجاد المتسخة بشدة دليل على الأضرار التي لحقت بالحشرات / الكائنات الحية (غير النشطة) التي دمرت الحطب (حيث لا يوجد أي دليل على حدوث أضرار هيكلية غير مجردةتناول أسطح المنازل الفاسدة أو البالية أو مواد التكسية الجصية أو الألواح الصخرية أو غيرها من مواد الجدار والسقف في المنازل التي شيدت بعد عام 1978) الأخطار السيئة (مخاطر التصدع) رفع الأرصفة جزئياً ، والسجاد غير مثبت بشكل جيد) مساحات الزحف مع الحطام والقاذوراتمنع سطح الممر في جميع الأحوال الجوية
ومع ذلك ، هناك العديد من المناطق التي تتطلب فيها قروض إدارة الإسكان الفدرالية معالجة المشكلات حتى يتم إغلاق عملية البيع. فيما يلي بعض المشكلات الأكثر شيوعًا التي من المحتمل أن يواجهها مشتري المساكن.
الكهربائية والتدفئة
- لا ينبغي أن يحتوي الصندوق الكهربائي على أي أسلاك متوترة أو مكشوفة. يجب أن يكون لجميع الغرف الصالحة مصدر حرارة فعال (ما عدا في بعض المدن المختارة ذات الشتاء المعتدل).
السقوف والسندرات
- يجب أن يحافظ السقف على الرطوبة. يجب أن يستمر التسقيف لمدة عامين آخرين على الأقل. يجب أن يفحص المثمن العلية بحثًا عن أدلة على وجود مشاكل في السقف. لا يمكن أن يحتوي السقف على أكثر من ثلاث طبقات من التسقيف. تحتاج إلى إصلاحات السقف ، والسقف يحتوي بالفعل على ثلاث طبقات أو أكثر من التسقيف ، فإن FHA يتطلب سقفًا جديدًا.
سخانات مياه
يجب أن يفي سخان المياه بقواعد البناء المحلية ويجب أن ينقل مع العقار.
المخاطر والإزعاج
هناك عدد من الشروط تندرج تحت هذه الفئة. وتشمل ولكن لا تقتصر على ما يلي:
- التربة الملوثة القرب من موقع النفايات الخطرةآبار النفط والغاز الموجودة على الممتلكاتالمرور الكثيفالضوضاء والمخاطر في المطاراتمصادر أخرى للضوضاء المفرطة بالقرب من شيء يمكن أن تنفجر ، مثل خط البترول عالي الضغطالقرب من خطوط الطاقة عالية الجهدالقرب من برج نقل الراديو أو التلفزيون
وصول الملكية
يجب أن يوفر العقار وصولًا آمنًا وكافًا للمشاة والمركبات ، ويجب أن يكون للشارع سطح لجميع الأحوال الجوية حتى تتمكن سيارات الطوارئ من الوصول إلى العقار تحت أي ظروف جوية.
الصلابة الهيكلية
يجب معالجة أي ظروف هيكلية معيبة وأي شروط أخرى قد تؤدي إلى حدوث أضرار هيكلية في المستقبل قبل بيع العقار. وتشمل هذه البناء المعيب ، الرطوبة الزائدة ، التسرب ، الاضمحلال ، تلف النمل الأبيض ، والتسوية المستمرة.
الحرير الصخري
إذا كانت مساحة المنزل تحتوي على أسبست يبدو أنه تالف أو متدهور ، فإن إدارة الإسكان الفدرالية تحتاج إلى مزيد من التفتيش من قبل أسبستوس احترافي.
الحمامات
يجب أن يحتوي المنزل على مرحاض ومغسلة ودش. (قد يبدو هذا الشرط سخيفًا ، لكنك ستندهش من ما سيأخذه الناس معهم عندما يكونون محبوسين ، وما المخربون الذين يسرقون من منزل شاغر).
الأجهزة
تشير الدلائل القصصية إلى أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب أن يكون للخصائص أدوات مطبخ تعمل ، خاصة موقد العمل. ومع ذلك ، لا تذكر مستندات إدارة الإسكان الفدرالية أي متطلبات تتعلق بالأجهزة.
Homebuyer المعالجات لخصائص أقل من المعايير الدنيا
ما هو مشتري المنازل الذي يجب عليهم فعله بعد الوقوع في حب خاصية لديها واحدة من هذه المشاكل التي قد تؤدي إلى قتل الصفقات؟
يجب أن تكون الخطوة الأولى هي مطالبة البائع بإجراء الإصلاحات اللازمة. إذا لم يكن البائع قادرًا على القيام بأي إصلاحات ، فربما يمكن زيادة سعر الشراء حتى يتمكن البائعون من استعادة أموالهم عند الإغلاق. عادةً ما يعمل الوضع في الاتجاه المعاكس - إذا كانت هناك مشكلة كبيرة في العقار ، سيطلب المشتري سعرًا أقل للتعويض. ومع ذلك ، إذا كان سعر العقار بالفعل أقل من السوق أو إذا كان المشتري يريد ذلك بشكل سيء بما فيه الكفاية ، فإن رفع السعر لضمان اكتمال الإصلاحات وقد تكون الصفقة مغلقة خيارًا.
إذا كان البائع بنكًا ، فقد لا يكون مستعدًا لإجراء أي إصلاحات. في هذه الحالة ، الصفقة قد ماتت. سيتعين على العقار الذهاب إلى مشترٍ نقدي أو مشترٍ من غير قروض إدارة الإسكان الفدرالية الذي سيسمح له المقرض له بشراء العقار في الحالة الحالية.
سيتعين على العديد من مشتري المنازل الاستمرار في البحث حتى يجدوا خاصية أفضل تفي بمعايير إدارة الإسكان الفدرالية. هذا الواقع يمكن أن يكون محبطًا ، خاصة بالنسبة للمشترين الذين لديهم أموال محدودة وممتلكات محدودة في النطاق السعري. لسوء الحظ ، في بعض الأحيان هو الحل الوحيد.
قد يكون بعض مشتري المساكن قادرين على الحصول على موافقة لمنتج قرض مختلف. قد يوفر قرض بخلاف قروض إدارة الإسكان الفدرالية مزيدًا من الفسحة على أي شرط يمكن أن يكون العقار فيه ، لكن المقرض سيظل لديه متطلباته الخاصة ، لذلك هذا ليس ضمانًا. خيار آخر هو التقدم بطلب للحصول على قرض FHA 203 (ك) ، والذي يسمح بشراء منزل لديه مشاكل كبيرة.
الخط السفلي
تسهل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية على المقترضين التأهل للحصول على قرض عقاري ، لكنهم لا يسهلون بالضرورة شراء عقار. سيتعين على العديد من مشتري المنازل الاستمرار في البحث حتى يجدوا خاصية أفضل تفي بمعايير إدارة الإسكان الفدرالية - وهي عملية يمكن أن تكون محبطة ، خاصة بالنسبة للمشترين ذوي الأموال المحدودة وعدد قليل من العقارات في نطاق أسعارهم.
ومع ذلك ، يمكن لمقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية الذين يعرفون ما يمكن توقعه عند التسوق في المنزل قصر البحث على العقارات التي من المحتمل أن تلبي إرشادات قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، أو على الأقل تجنب وضع آمالهم على عقار مثبت أعلى قبل تقييمه.
