أزمة الرهن العقاري. أزمة الائتمان. انهيار البنك. إنقاذ الحكومة. وكثيراً ما ظهرت عبارات مثل هذه في العناوين الرئيسية طوال خريف عام 2008 ، وهي الفترة التي فقدت فيها الأسواق المالية الرئيسية أكثر من 30٪ من قيمتها. تعد هذه الفترة من بين أكثر الفظائع في تاريخ السوق المالية الأمريكية. أولئك الذين عاشوا خلال هذه الأحداث لن ينسوا أبدا الاضطرابات. إذن ما الذي حدث بالضبط ولماذا؟ تابع القراءة لتعرف كيف لعب النمو الهائل لسوق الرهن العقاري عالي المخاطر ، والذي بدأ عام 1999 ، دورًا مهمًا في تمهيد الطريق للاضطراب الذي سيتكشف بعد تسع سنوات فقط.
النمو غير المسبوق والديون الاستهلاكية
الرهون العقارية عالية المخاطر هي قروض تستهدف المقترضين بائتمان أقل من الكمال ومدخرات أقل من كافية. بدأت زيادة في اقتراض الرهن العقاري في عام 1999 عندما بدأت الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (يشار إليها على نطاق واسع باسم فاني ماي) في بذل جهود متضافرة لجعل قروض الإسكان أكثر سهولة بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بقروض ومدخرات أقل مما يطلبه المقرضون عادة. كانت الفكرة هي مساعدة الجميع على تحقيق الحلم الأمريكي المتمثل في ملكية المنازل. نظرًا لاعتبار هؤلاء المقترضين عالي المخاطر ، فإن رهونهم لديها شروط غير تقليدية تعكس تلك المخاطر ، مثل ارتفاع أسعار الفائدة والمدفوعات المتغيرة. (تعرف على المزيد في قروض الرهن العقاري الثانوي: يد العون أم المخادعين؟ )
بينما رأى الكثيرون ازدهارًا كبيرًا في الوقت الذي بدأ فيه سوق الرهن العقاري في الانفجار ، بدأ آخرون في رؤية الأعلام الحمراء والخطر المحتمل على الاقتصاد. جادل بوب بريختر ، مؤسس Elliott Wave International ، باستمرار أن سوق الرهن العقاري الخارج عن السيطرة كان تهديدًا للاقتصاد الأمريكي لأن الصناعة بأكملها تعتمد على قيم العقارات المتزايدة باستمرار.
اعتبارًا من عام 2002 ، قدم مقرضان الرهن العقاري اللذان ترعاهما الحكومة فاني ماي وفريدي ماك أكثر من 3 تريليونات دولار من قروض الرهن العقاري. في كتابه عام 2002 بعنوان "Conquer the Crash" ، صرّح Prechter ، "الثقة هي الشيء الوحيد الذي يعوق هذا المنزل العملاق من البطاقات". يتمثل دور فاني وفريدي في إعادة شراء القروض العقارية من المقرضين الذين نشأوها ، وكسب المال عندما يتم دفع سندات الرهن العقاري. وهكذا ، أدت معدلات العجز عن سداد الرهن العقاري المتزايدة باستمرار إلى انخفاض حاد في إيرادات هاتين الشركتين. (تعرف على المزيد في Fannie Mae و Freddie Mac و The Credit Crisis of 2008 ).
من بين أكثر الرهانات المحتملة للمقترضين من الرهون العقارية عالية المخاطر هي أرمينيا فقط وخيار السداد ARM ، كلاهما قابل للتعديل بسعر الفائدة (أرمينيا). كل من هذه الأنواع من الرهن العقاري لديها المقترض جعل المدفوعات الأولية أقل بكثير مما سيكون مستحقا بموجب الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت. بعد فترة زمنية ، وغالبًا ما تكون سنتين أو ثلاث سنوات فقط ، تتم إعادة تعيين هذه الأسلحة. تتقلب الدفعات بشكل متكرر شهريًا ، وغالبًا ما تصبح أكبر بكثير من المدفوعات الأولية.
في السوق الصاعدة التي كانت قائمة منذ عام 1999 وحتى عام 2005 ، كانت هذه القروض العقارية خالية من المخاطر تقريبًا. يمكن للمقترض ، الذي يمتلك حقوق ملكية إيجابية على الرغم من تدني مدفوعات الرهن العقاري منذ أن ازدادت قيمة منزله منذ تاريخ الشراء ، بيع المنزل لتحقيق ربح في حالة عدم تمكنه من تحمل مدفوعات أعلى في المستقبل. ومع ذلك ، جادل الكثيرون بأن هذه القروض العقارية الإبداعية كانت كارثة تنتظر حدوثها في حالة حدوث انكماش في سوق الإسكان ، الأمر الذي من شأنه أن يضع أصحاب العقارات في وضع سلبي ويجعل من المستحيل البيع.
لتفاقم مخاطر الرهن العقاري المحتملة ، واصل إجمالي الدين الاستهلاكي ، بشكل عام ، نموه بمعدل مذهل ، وفي عام 2004 ، وصل إلى 2 تريليون دولار لأول مرة. قال هوارد إس. دفوركين ، رئيس ومؤسس شركة Consolidated Credit Counseling Services Inc. ، وهي منظمة غير ربحية لإدارة الديون ، لصحيفة واشنطن بوست في ذلك الوقت: "إنها مشكلة كبيرة. لا يمكنك أن تكون أغنى بلد في العالم وأن يكون لديك جميع مواطنيك. يكون ما يصل الى الرقبة في الديون ".
الارتفاع اللاحق للمنتجات الإبداعية المتعلقة بالرهن العقاري
خلال الفترة التي سبقت ارتفاع أسعار المساكن ، أصبح سوق الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية شائعًا لدى المستثمرين التجاريين. MBS هي مجموعة من القروض العقارية مجمعة في أمان واحد. يستفيد المستثمرون من الأقساط ومدفوعات الفوائد على القروض الفردية التي يحتوي عليها. هذا السوق مربح للغاية طالما استمرت أسعار المنازل في الارتفاع ويستمر أصحاب المنازل في سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم. ومع ذلك ، أصبحت المخاطر حقيقية للغاية حيث بدأت أسعار المساكن في الانخفاض وبدأ ملاك المنازل بالتخلف عن سداد القروض العقارية بأعداد كبيرة. (تعرّف على كيفية قيام أربعة لاعبين رئيسيين بتقطيع وتمييز رهنك العقاري في السوق الثانوية في ما وراء الكواليس من رهنك.)
ومن الأدوات الاستثمارية الشائعة الأخرى خلال هذا الوقت مشتق الائتمان ، والمعروف باسم مبادلة التخلف عن سداد الائتمان (CDS). تم تصميم CDSs لتكون وسيلة للتحوط ضد الجدارة الائتمانية للشركة ، على غرار التأمين. ولكن على عكس سوق التأمين ، لم يكن سوق CDS خاضعًا للتنظيم ، مما يعني أنه لا يوجد أي شرط بأن تحتفظ الجهات المصدرة لعقود CDS بما يكفي من المال كاحتياطي للدفع بموجب سيناريو أسوأ الحالات (مثل التراجع الاقتصادي). كان هذا بالضبط ما حدث مع American International Group (AIG) في أوائل عام 2008 حيث أعلنت عن خسائر فادحة في محفظتها من عقود CDS المكتتب بها والتي لم تستطع دفعها. (تعرف على المزيد حول هذه الأداة الاستثمارية في مقايضة التخلف عن السداد الائتماني: مقدمة والعملاق الهابط: دراسة حالة لـ AIG .)
انخفاض السوق
بحلول مارس 2007 ، مع فشل Bear Stearns بسبب الخسائر الهائلة الناتجة عن مشاركتها في تأمين العديد من أدوات الاستثمار المرتبطة مباشرة بسوق الرهن العقاري عالي المخاطر ، أصبح من الواضح أن سوق الإقراض عالي المخاطر بالكامل كان في ورطة. كان أصحاب المنازل يتخلفون عن السداد بمعدلات مرتفعة حيث أن جميع الاختلافات الإبداعية في الرهون العقارية عالية المخاطر كانت تعيد دفع مبالغ أعلى بينما انخفضت أسعار المنازل. كان ملاك المنازل رأسًا على عقب - كانوا مدينين برهن عقاري أكثر مما يستحقون من منازلهم - ولم يعد بإمكانهم فقط الخروج من منازلهم إذا لم يتمكنوا من سداد مدفوعات جديدة أعلى. بدلاً من ذلك ، فقدوا منازلهم بسبب حبس الرهن وكثيراً ما تقدموا بطلب للإفلاس في هذه العملية. (ألقِ نظرة على العوامل التي تسببت في اشتعال هذا السوق وحرقه في The Fuel That Fed The Subprime Collapse .)
على الرغم من هذه الفوضى الواضحة ، واصلت الأسواق المالية ارتفاعها في أكتوبر من عام 2007 ، مع بلوغ مؤشر داو جونز الصناعي (DJIA) أعلى مستوى إغلاق عند 14164 يوم 9 أكتوبر 2007. وقد اندلعت الاضطرابات في نهاية المطاف ، وبحلول ديسمبر 2007 كانت الولايات المتحدة قد سقط في الركود. بحلول أوائل يوليو 2008 ، كان مؤشر داو جونز الصناعي يتداول أقل من 11000 للمرة الأولى منذ أكثر من عامين. هذا لن يكون نهاية الانخفاض.
في يوم الأحد 7 سبتمبر 2008 ، مع انخفاض الأسواق المالية بنسبة تقارب 20٪ عن أعلى مستوياتها في أكتوبر 2007 ، أعلنت الحكومة عن استحواذها على فاني ماي وفريدي ماك نتيجة للخسائر الناجمة عن التعرض الشديد لسوق الرهن العقاري عالي المخاطر. بعد أسبوع واحد ، في 14 سبتمبر ، استسلمت شركة ليمان براذرز الاستثمارية الكبرى لتعرضها المفرط لسوق الرهن العقاري عالي المخاطر وأعلنت عن أكبر عملية إفلاس في تاريخ الولايات المتحدة في ذلك الوقت. في اليوم التالي ، انخفضت الأسواق وأغلق مؤشر داو جونز 499 نقطة عند 10917.
لقد حدث انهيار بنك ليمان ، مما أدى إلى انخفاض صافي قيمة أصول صندوق الاحتياطي الأساسي عن دولار واحد للسهم في 16 سبتمبر 2008. وبعد ذلك تم إخبار المستثمرين أنه مقابل كل دولار واحد مستثمر ، يحق لهم الحصول على 97 سنت فقط. كانت هذه الخسارة ناتجة عن الاحتفاظ بالأوراق التجارية التي أصدرها ليمان وكانت هذه هي المرة الثانية في التاريخ التي تكون فيها قيمة حصة صندوق سوق المال "قد كسرت". نشأ حالة من الذعر في صناعة صناديق سوق المال ، مما أدى إلى طلبات استرداد ضخمة. (للاطلاع على قراءة ذات صلة ، انظر هل سيفشل صندوق سوق المال الخاص بك في تحقيق الأرباح؟ ودراسة الحالة: انهيار ليمان براذرز .)
في نفس اليوم ، أعلن بنك أوف أمريكا (رمزها في بورصة نيويورك: BAC) أنه سيشتري شركة ميريل لينش ، أكبر شركة وساطة في البلاد. بالإضافة إلى ذلك ، تم تخفيض ائتمان AIG (NYSE: AIG) ، إحدى الشركات المالية الرائدة في البلاد ، نتيجة لتأمين عقود مشتقة ائتمانية أكثر مما كان بإمكانها سداده. في 18 سبتمبر 2008 ، بدأ الحديث عن خطة إنقاذ حكومية ، مما أدى إلى ارتفاع مؤشر داو جونز 410 نقاط. في اليوم التالي ، اقترح وزير الخزانة هنري بولسون توفير برنامج لإغاثة الأصول المتعثرة يصل إلى 1 تريليون دولار لشراء ديون سامة لتفادي انهيار مالي كامل. وفي هذا اليوم أيضًا ، بدأت لجنة الأوراق المالية والبورصة (SEC) بفرض حظر مؤقت على البيع على المكشوف لأسهم الشركات المالية ، معتقدًا أن هذا سيؤدي إلى استقرار الأسواق. ارتفعت الأسواق متأثرة بالأخبار وأرسل المستثمرون مؤشر داو جونز مرتفعًا 456 نقطة إلى أعلى مستوى خلال اليوم عند 11483 ، وأغلق في النهاية 361 عند 11388. ستثبت هذه الارتفاعات بأنها ذات أهمية تاريخية حيث كانت الأسواق المالية على وشك أن تمر بثلاثة أسابيع من الاضطراب التام.
الاضطراب المالي الكامل
سيهبط مؤشر داو جونز 3600 نقطة من 19 سبتمبر 2008 ، وهو أعلى مستوى خلال اليوم عند 11483 إلى 10 أكتوبر 2008 ، وهو أدنى مستوى خلال اليوم عند 7،882. فيما يلي ملخص للأحداث الأمريكية الكبرى التي تكشفت خلال فترة الثلاثة أسابيع التاريخية.
- 21 سبتمبر 2008: تحول جولدمان ساكس (رمزها في بورصة نيويورك: GS) ومورغان ستانلي (رمزها في بورصة نيويورك: MS) ، وهما آخران من البنوك الاستثمارية الكبرى التي ما زالت قائمة ، من البنوك الاستثمارية إلى الشركات القابضة للبنوك للحصول على مزيد من المرونة للحصول على تمويل إنقاذ. 25 أيلول (سبتمبر) 2008: بعد إدارة مصرفية استمرت 10 أيام ، استولت شركة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) على واشنطن ميوتوال ، وهي أكبر مدخرات وقرض في البلاد ، والتي كانت معرضة بشدة لديون الرهن العقاري عالي المخاطر. يتم نقل أصولها إلى JPMorgan Chase (NYSE: JPM). 28 سبتمبر ، 2008: خطة خطة إنقاذ الأصول المتعثرة في الكونغرس. 29 سبتمبر 2008: انخفض مؤشر داو جونز 774 نقطة (6.98 ٪) ، وهو أكبر انخفاض في التاريخ. أيضًا ، تستحوذ Citigroup (NYSE: C) على Wachovia ، ثم رابع أكبر بنك أمريكي. 3 تشرين الأول (أكتوبر) 2008: تمت الموافقة على خطة "قماش القنب" التي تمت إعادة صياغتها بقيمة 700 مليار دولار ، والتي أعيدت تسميتها "قانون الاستقرار الاقتصادي في حالات الطوارئ لعام 2008" ، من تصويت الحزبين. (يعود تاريخ عمليات الإنقاذ الأمريكية إلى 1792. تعلم كيف أثرت أكبرها على الاقتصاد في أفضل 6 عمليات إنقاذ مالية للحكومة الأمريكية .) 6 أكتوبر 2008: أغلق مؤشر داو جونز دون 10000 للمرة الأولى منذ 2004. 22 أكتوبر 2008: أعلن الرئيس بوش أنه سيستضيف مؤتمراً دولياً للقادة الماليين في 15 نوفمبر 2008.
الخط السفلي
إن أحداث خريف عام 2008 هي درس في ما يحدث في النهاية عندما يفسر التفكير العقلاني الطريق إلى اللاعقلانية. في حين أن النوايا الحسنة كانت على الأرجح الحافز الذي أدى إلى قرار توسيع سوق الرهن العقاري عالي المخاطر في عام 1999 ، إلا أن الولايات المتحدة فقدت رغبتها في مكان ما. كلما ارتفعت أسعار المنازل ، زاد عدد المقرضين الأكثر إبداعًا في محاولة للحفاظ على ارتفاعهم ، مع تجاهل تام على ما يبدو للعواقب المحتملة. عندما ينظر المرء إلى النمو غير العقلاني لسوق الرهن العقاري عالي المخاطر إلى جانب الأدوات الاستثمارية المستمدة منه بشكل خلاق ، إلى جانب انفجار ديون المستهلكين ، ربما لم تكن الاضطرابات المالية في عام 2008 غير متوقعة كما يود الكثيرون تصديقها.
