الأسهم مقابل استثمارات الديون للتمويل الجماعي العقاري

الأسهم مقابل الديون الاستثمار العقاري: نظرة عامة

بدأ التمويل الجماعي العقاري منذ صدور قانون Jumpstart أعمالنا الناشئة في عام 2012 ، ومن المتوقع أن يتوسع السوق أكثر. في أكتوبر 2015 ، أصدرت هيئة الأوراق المالية والبورصة حكمها النهائي بشأن أحكام الباب الثالث من قانون JOBS ، مما يسمح للمستثمرين غير المعتمدين بالمشاركة في الصفقات العقارية ذات التمويل الجماعي إلى جانب المستثمرين المعتمدين.

الاستثمار في العقارات من خلال منصة للتمويل الجماعي له مزايا معينة على صناديق الاستثمار العقاري أو الملكية المباشرة للعقار. واحدة من هذه المزايا هي القدرة على الاختيار بين الديون والاستثمارات في الأسهم. قبل الانغماس في التمويل الجماعي العقاري ، من المفيد أن نفهم كيف يختلف الاثنان وما هي المخاطر. (لمعرفة المزيد عن أساسيات التمويل الجماعي العقاري ، راجع: التمويل العقاري والتمويل الجماعي: طريق جديد للمستثمرين.)

الماخذ الرئيسية

• يعد التمويل الجماعي العقاري بديلاً شائعًا بشكل متزايد لصناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المتداولة في العقارات لإضافة ملكية إلى محفظة واحدة. ويكسب الاستثمار العقاري في العقارات عائدات من خلال إيرادات الإيجار المدفوعة من قبل المستأجرين أو مكاسب رأس المال من بيع العقار. الاستثمار في القروض العقارية (أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري).

أساسيات الاستثمار في الأسهم

تنطوي معظم صفقات التمويل الجماعي العقاري على استثمارات في الأسهم. في هذا السيناريو ، يكون المستثمر مساهماً في عقار معين ، وحصته متناسبة مع المبلغ الذي استثمروه. تتحقق العوائد في شكل حصة من إيرادات الإيجار التي يولدها العقار ، مخصومًا منها أي رسوم خدمة تدفع إلى نظام التمويل الجماعي. يمكن أيضًا دفع المستثمر إلى الحصة من أي قيمة تقدير إذا تم بيع العقار.

الايجابيات:

• لا يوجد عائد على العائدات: توفر استثمارات الأسهم أفقًا أوسع من حيث المكاسب المحتملة. من الممكن رؤية عوائد سنوية تتراوح بين 18٪ إلى 25٪. نظرًا لعدم وجود حد أقصى ، ومع ذلك ، فإن السماء هي حقًا الحد الأقصى من وجهة نظر المستثمر. المزايا الضريبية: من مزايا امتلاك عقار استثماري إمكانية خصم بعض المصاريف المرتبطة بملكيته ، مثل الاستهلاك وتكلفة الإصلاحات. مع التمويل الجماعي للأسهم ، تتم هيكلة الصفقات عادة من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة ، والتي يتم التعامل معها ككيان يتدفق من خلاله لأغراض ضريبية. وهذا يعني أن المستثمرين يمكنهم جني فوائد خصم الاستهلاك دون الحاجة إلى امتلاك العقارات مباشرة. رسوم أقل: استثمارات الأسهم لديها القدرة على أن تكون أرخص عندما يتعلق الأمر الرسوم. بدلاً من دفع الرسوم المقدمة ورسوم الخدمة الشهرية ، قد يدفع المستثمرون رسومًا سنوية واحدة للحفاظ على مركزهم في العقار. يتم حساب الرسوم كنسبة مئوية من إجمالي المبلغ المستثمر وغالبًا ما تتراوح بين 1٪ و 2٪.

سلبيات:

• كيف تعمل استثمارات الديون

  عند الاستثمار في أدوات الدين العقاري ، يتصرف المستثمر كمقرض لمالك العقار أو راعي الصفقة. يتم تأمين القرض من قبل العقار نفسه ويتلقى المستثمرون معدل عائد ثابت يحدده سعر الفائدة على القرض والمبلغ الذي استثمروه. في صفقة الديون ، يكون المستثمر في الجزء السفلي من كومة رأس المال مما يعني أن لديهم أولوية عندما يتعلق الأمر بالمطالبة بدفع تعويضات من العقار. (لمعرفة المزيد ، راجع البرنامج التعليمي: كيفية جني الأموال في العقارات.)

  الايجابيات:

  • مدة احتجاز أقصر: ترتبط استثمارات الديون في أغلب الأحيان بمشاريع التنمية. نتيجة لذلك ، عادة ما يكون لديهم فترة احتجاز أقصر مقارنةً باستثمارات الأسهم. اعتمادًا على طبيعة الصفقة ، قد يستمر وقت الحجز ما بين ستة أشهر و 24 شهرًا. هذه ميزة إضافية للمستثمرين الذين لا يشعرون بالارتياح في ربط الأصول على المدى الطويل. مخاطر أقل: بسبب طريقة هيكلة الصفقات ؛ يتحمل المستثمرون مخاطر أقل باستثمارات الديون. يتم تأمين القرض بواسطة العقار ، والذي يعمل بمثابة بوليصة تأمين ضد سداد القرض. في حالة تقصير مالك العقار أو الكفيل ، يكون لدى المستثمرين القدرة على تعويض خسارة استثماراتهم من خلال إجراء حبس الرهن. دخل ثابت: استثمارات الديون أكثر قابلية للتنبؤ بها من حيث مقدار وتواتر دفعات العائد. على الرغم من اختلاف كل صفقة ، فليس من غير المعتاد أن يكسب المستثمرون عائدات تتراوح بين 8٪ إلى 12٪ سنويًا. وعادة ما يتم دفع هذه العائدات على أساس شهري أو ربع سنوي. العوائد المغطاة: تنطوي استثمارات الديون على مخاطر أقل ، ولكن الجانب السلبي الرئيسي هو حقيقة أن العوائد محدودة بسعر الفائدة على القرض. يتعين على المستثمرين أن يكونوا واضحين بشأن ما إذا كانوا على استعداد للتضحية بإمكانية كسب عوائد أعلى مقابل رهان أكثر أمانًا. رسوم أعلى: في حين أن معظم منصات التمويل الجماعي العقاري لا تفرض أي رسوم على المستثمرين لإنشاء حساب والبحث في استثمارات الديون ، إلا أن هناك عادةً نوعًا ما من الرسوم للمشاركة في الصفقة. عادة ما تأخذ منصة التمويل الجماعي نسبة مئوية من أعلى قبل أن يتم دفع أي فائدة ، والتي يمكن أن تأكل في عوائدك. قد يكون هناك أيضًا رسوم منفصلة لإنشاء القروض يتم تمريرها للمستثمرين. (لمعرفة المزيد عن منصات التمويل الجماعي العقاري ، اقرأ: أفضل 5 شركات تمويل عقاري للتمويل العقاري.)

  سلبيات:

  • انخفاض العوائد المحتملة: مع انخفاض خطر يأتي انخفاض العائد المتوقع. التعرض لمخاطر الدفع المسبق: يسدد الرهن أحيانًا قروضه مبكرًا ، إما عن طريق بيع منزل أو عن طريق إعادة تمويل. يمكن أن يؤدي القيام بذلك إلى مقاطعة التدفقات النقدية المرتبطة باستثمار الديون الخاصة بك وتقليل مدة محفظة القروض الخاصة بك.

  الخط السفلي

  التمويل الجماعي هو خيار جذاب للمستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار في صفقات العقارات الخاصة بطريقة فعالة من حيث التكلفة. يتراوح الحد الأدنى للاستثمار مع العديد من المنصات من 5000 دولار إلى 10،000 دولار ، وهو سعر صغير نسبيًا للدفع للوصول إلى فئة الأصول هذه. لكل من الاستثمارات في الأسهم والديون جوانبها الجيدة والسيئة ، والتي يجب على المستثمرين الأذكياء أخذها في الاعتبار. إن فهم ما ستكسبه مقابل ما تخاطر به يمكن أن يساعدك في تحديد ما إذا كان أحد أو كلا النوعين من الاستثمارات مناسب تمامًا لمحفظتك.