تعريف التدفق النقدي بعد خصم الضرائب
طريقة التدفق النقدي المخصومة بعد خصم الضرائب هي طريقة لتقييم الاستثمار من خلال تقييم مقدار الأموال المتولدة ومراعاة تكلفة رأس المال ومعدل الضريبة الهامشية للمستثمر. يشبه التدفقات النقدية المخصومة بعد الضريبة التدفقات النقدية المخصومة البسيطة (DCF) ، لكن الآثار الضريبية تؤخذ أيضًا في الاعتبار.
كسر أسفل التدفق النقدي بعد خصم الضرائب
غالبًا ما يستخدم نهج التدفق النقدي المخصوم بعد خصم الضرائب في التقييم العقاري لتحديد ما إذا كان من المحتمل أن يكون العقار المعين استثمارًا جيدًا. يجب على المستثمرين النظر في الاستهلاك ، وشريحة الضرائب للكيان الذي سيملك العقار ، وأي مدفوعات فوائد عند استخدام طريقة التقييم هذه. إنه حساب صافي التدفقات النقدية من عقار بعد حساب الضرائب وتكاليف التمويل في كل عام. يتم خصم التدفقات النقدية بمعدل العائد المطلوب للمستثمر للعثور على القيمة الحالية للتدفقات النقدية بعد خصم الضرائب. إذا كانت القيمة الحالية للتدفق النقدي بعد خصم الضرائب أعلى من تكلفة الاستثمار ، فقد يكون الاستثمار في هذه الحالة جديراً.
نظرًا لأن التدفق النقدي المخصوم بعد خصم الضرائب يتم حسابه بعد خصم الضرائب ، فإن الاستهلاك ، على الرغم من أنه ليس تدفقًا نقديًا فعليًا ، يجب استخدامه لتحديد رسم الضريبة. الاستهلاك هو حساب غير نقدي يقلل من الضرائب ويزيد من التدفق النقدي. عادة ما يتم طرحه من صافي الدخل التشغيلي لاشتقاق صافي الدخل بعد خصم الضرائب ثم إضافته مرة أخرى لتعكس التأثير الإيجابي الذي أحدثه على التدفق النقدي بعد خصم الضرائب.
نظرًا لوجود العديد من الطرق المختلفة لتقييم الاستثمار العقاري ، ولكل طريقة أوجه قصور فيها ، يجب ألا يعتمد المستثمرون فقط على التدفقات النقدية المخصومة بعد خصم الضرائب لاتخاذ قرار. لفحص قيمة العقار من وجهات نظر متعددة ، يمكنك أيضًا استخدام طرق أخرى لتقييم العقارات مثل نهج التكلفة ، نهج مقارنة البيع (SCA) ، نهج الدخل.
يمكن استخدام التدفقات النقدية المخصومة بعد خصم الضرائب لحساب مؤشر الربحية ، وهي نسبة تقيّم العلاقة بين تكاليف وفوائد المشروع أو الاستثمار المقترح. يتم حساب مؤشر الربحية ، أو نسبة الفائدة إلى التكلفة ، بقسمة القيمة الحالية للتدفق النقدي بعد خصم الضرائب على تكلفة الاستثمار. تؤكد قاعدة الإبهام على أن المشروع ذي نسبة مؤشر الربحية المساوية أو أكبر من واحد هو فرصة استثمارية مربحة محتملة. بمعنى آخر ، إذا كانت القيمة الحالية للتدفق النقدي بعد الضريبة مساوية أو أعلى من تكلفة المشروع ، فقد يكون المشروع يستحق التنفيذ.
يستخدم التدفق النقدي المخصوم بعد خصم الضرائب أيضًا لحساب الاسترداد البسيط وفترة الاسترداد المخصومة للاستثمار ، مما يسمح للمستثمر بتحديد المدة الزمنية التي سيستغرقها المشروع لاسترداد المبلغ الأولي المستثمر فيه.
