ما هي عملية النقص
إن عملية العجز هي وسيلة يمكن من خلالها للمقترضين الخروج من الرهن عن طريق استبدال محفظة الأوراق المالية المدعومة من الخزانة الأمريكية كضمان. يجب أن تكون هذه الأوراق المالية ذات قيمة كافية لتوليد تدفقات نقدية كافية لتغطية ما تبقى من أصل القرض والفائدة المستحقة على القرض.
في حالة العجز ، لا يختفي التزام الديون ، لكن الإفراج يحرر العقار المرهون من الرهن ضده. وبالتالي ، يجوز للمقترض إعادة تمويل أو بيع قطعة من العقارات تحت هذا العجز.
يتطلب العجز عادةً أن يحصل المقترض على خدمات قانونية ومالية من متخصصين متمرسين في عملية العجز. وسوف تشمل هذه وسيط تاجر. وذلك لأن العجز يتطلب إنشاء كيانات مشكلة حديثًا ، مثل المقترض الخلف. بمساعدة متخصصين ذوي معرفة ، يمكن للمقترض أن يكمل عمومًا عملية العجز في أكثر من 30 يومًا. يختلف عدد الأطراف المعنية وتكلفة العجز ، حيث تختلف القوانين التي تحكم العملية من ولاية إلى أخرى.
كسر أسفل عملية النقص
تساعد عملية العجز على ضمان التدفق النقدي الذي يتوقعه المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري عند شراء هذه الأوراق المالية. على سبيل المثال ، إذا حصل المقترض على مبلغ كبير من المال وقرر سداد رهنه بمبلغ واحد ، قبل استحقاق الرهن العقاري ، فلن يحصل المستثمرون على الطرف الآخر على مدفوعات الفائدة التي توقعوها كتدفق نقدي.
نشأ العجز في سوق السندات كوسيلة للمساعدة في ضمان حصول المستثمرين على عوائدهم المتوقعة في حال قرر مُصدر السندات الدفع المسبق لالتزاماتهم تجاه حاملي السندات. ومع ذلك ، أصبح العجز مشهورًا في عالم التمويل العقاري عند الإقراض المضمون.
شروط النقص
يتم الاحتفاظ بالقروض المضمونة عمومًا بواسطة كيانات تعرف باسم قنوات الاستثمار في الرهن العقاري أو REMICs. تعمل هذه الكيانات وفقًا لقائمة محكومة من القواعد المنصوص عليها في قانون الإيرادات الداخلية. تحدد هذه القواعد الشروط التي يجب استيفائها للمقترض حتى يتأهل للنقص.
القاعدة الأولى تحظر العجز إذا كان الرهن العقاري أقل من عامين. تحدد القواعد اليوم الذي تم فيه تأمين القرض باعتباره بداية العامين ، بدلاً من اليوم الذي تم فيه إغلاق القرض. ستحدد بعض القروض أن القرض يجب أن يكون أكبر من عامين على العجز.
تنص القواعد أيضًا على أن مستندات القرض يجب أن تسمح صراحة للمقترض بالسعي للحصول على العجز. لا يجوز تعديل المستندات في وقت لاحق للسماح بالتقصير. يجب أن تكون الأوراق المالية المستخدمة كضمان جديد الأوراق المالية الحكومية ، حيث تعتبر هذه الأوراق تحتوي على أقل المخاطر للمستثمرين. أخيرًا ، قد يتم إصدار الرهن العقاري ضد العقار فقط لتسهيل التصرف في الممتلكات مثل البيع أو إعادة التمويل.
