جدول المحتويات
- كيفية العثور على منازل ممنوع
- مراحل التعويق
- لماذا منازل ممنوع أرخص
- مخاطر شراء المنازل المحظورة
- شراء منزل ممنوع
- خيارات التمويل
- الخط السفلي
قبل أزمة الرهن العقاري في 2008-2009 ، كان شراء منزل ممنوع عرضًا صعبًا. كان على صيادي المساومة العقارية اتباع المزادات المعروضة في المحاكم أو التدقيق في روايات الملفات القانونية. لكن موجة حبس الرهن التي نتجت عن انهيار الرهن العقاري لم تؤد فقط إلى زيادة عدد العقارات المتاحة ، ولكنها جعلت من السهل العثور عليها والحصول عليها. في الواقع ، هذه العملية في كثير من الأحيان تشبه البحث عن أي نوع آخر من المنزل. تتوفر المنازل المحظورة في كل سوق عقارات تقريبًا في جميع أنحاء البلاد ، مما يوفر فرصًا لأصحاب المنازل والمستثمرين على حد سواء.
الماخذ الرئيسية
- لم يكن أسهل من أي وقت مضى العثور على منزل ممنوع للبيع: العديد من المواقع على الإنترنت تتخصص فيها.هناك عدة أنواع من الرهن ، بما في ذلك ما قبل الرهن ، والبيع على المكشوف ، بيع شريف ، والعقارات المملوكة. ميزة كبيرة من شراء منزل ممنوع هو السعر المنخفض. وتشمل العيوب حالة المنزل السيئة المحتملة ، وطول عملية الشراء ، والمنافسة من الزعانف المهنية. تتوفر العديد من خيارات التمويل التي ترعاها الحكومة للمنازل المحظورة.
كيفية العثور على منازل ممنوع
يمكن للمرء أن يجد العقارات المحظورة في الدوريات والمواقع الإلكترونية للخدمة المتعددة القوائم (MLS) ، من خلال عمليات البحث عن العقارات عبر الإنترنت والمكاتب والمواقع المصرفية والصحف المحلية. في الخدمات المحلية متعددة القوائم ، قد لا يتم تسليط الضوء على العقارات التي يتم إغلاقها في حد ذاتها ؛ قد يتم ذكر ذلك فقط في وصف العقار.
هناك طريق أكثر مباشرة هو العديد من مواقع الويب التي تتخصص الآن في المنازل والممتلكات الموجودة في الرهن ، مثل HomePath.com لـ Fannie Mae و usa-foreclosure.com. بعض المؤسسات المالية ، مثل Bank of America ، تقدم أيضًا صفحات مخصصة لمساعدتك في البحث عن منزل ممنوع.
يقوم المقرضون على نحو متزايد ببيع أصولهم المضبوطة من خلال وكلاء العقارات ، لذلك لا تتردد في طلب وسيط عقاري أو وكيل للفرص المتاحة. بعض إيجابيات العقارات تتخصص حتى في خصائص الرهن.
المنازل في مراحل مختلفة من الرهن
وبشكل أكثر تحديدًا ، يعتمد تحديد موقع منزل محجوب على تحديد موقعه بالضبط في عملية حبس الرهن: لا يزال من الممكن امتلاك العقارات من قبل مالك المنزل الأصلي (في المراحل السابقة ، في حالة ما قبل الرهن وبيع العقارات على المكشوف) ، أو من قبل كيان مثل كبنك أو حكومة (في وقت لاحق).
هنا خمسة أنواع من الرهن ، وطرق الشراء.
1. قبل حبس الرهن
خاصية ما في الرهن قبل أن يقوم مقرض الرهن العقاري بإخطار المقترضين بأنهم في حالة تقصير ، ولكن قبل عرض العقار للبيع في مزاد علني. إذا كان بإمكان مالك المنزل بيع العقار خلال هذا الوقت ، فقد يكون قادرًا على تجنب إجراءات حبس الرهن وتأثيره السلبي على تاريخه الائتماني وآفاقه المستقبلية. على هذا النحو ، فإن بعض مالكي المنازل على استعداد للتفاوض. عادة ما يتم سرد حبس الرهن في المباني ومبنى محكمة المدينة. بالإضافة إلى ذلك ، العديد من الموارد عبر الإنترنت ، بما في ذلك www.foreclosure.com ، قائمة الخصائص التي هي في مرحلة ما قبل الرهن.
2. مبيعات قصيرة
مبيعات قصيرة يحدث عندما يكون المقرض على استعداد لقبول أقل للعقار من ما هو مستحق على الرهن العقاري. لا يحتاج المقترضون بالضرورة إلى التخلف عن سداد مدفوعات الرهن العقاري للمقرض للموافقة على البيع على المكشوف ؛ ومع ذلك ، يحتاجون عادة لإثبات نوع من الصعوبات المالية ، مثل فقدان وظيفة ، والتي من المحتمل أن تؤدي إلى التخلف عن السداد. غالبًا ما يكون محل الإقامة تحت الماء ، مما يعني أنه يستحق أقل من رصيد الرهن العقاري المستحق. من أجل التأهل على بيع قصيرة ، يجب على المقرض الموافقة على "بيع الممتلكات قصيرة" من خلال قبول أقل مما هو مستحق ، ويجب أن يتم سرد المنزل للبيع. وعادة ما يتم الإعلان عن هذه الخصائص كمبيعات قصيرة "في انتظار موافقة البنك".
إن شراء خاصية البيع على المكشوف هو في معظم الأحيان نفس عملية الشراء التقليدية ، لكن اللغة في العقود ستختلف ، مع تحديد أن الشروط تخضع لموافقة المقرض. قد يستغرق البنك عدة أشهر للرد على عرض البيع على المكشوف ، لذلك قد تستغرق العملية وقتًا أطول بكثير من عملية الشراء التقليدية. تقدم العديد من المواقع العقارية ، بما في ذلك الشركات الفردية أو خدمات الإدراج ، خيار البحث عن طريق حالة البيع على المكشوف.
3. شريف بيع المزادات
يحدث مزاد بيع العمد بعد إخطار المقرض للمقترض بالتقصير والسماح بفترة سماح للمقترض للحاق بدفعات الرهن العقاري. تم تصميم مزاد للمقرض لكي يتم سداده بسرعة عن القرض الذي هو في حالة تقصير. تحدث هذه المزادات غالبًا على خطوات محكمة المدينة ، التي تديرها سلطات إنفاذ القانون المحلية. يتم بيع العقار بالمزاد العلني لأعلى مزايد في مكان وتاريخ ووقت معلنين علنًا. يمكن العثور على هذه الإشعارات في الصحف المحلية وفي العديد من المواقع عبر الإنترنت من خلال إجراء بحث عن "المزادات العلنية للبيع".
4. العقارات المملوكة للبنك
العقارات التي لا تبيع في مزاد علني تعود إلى البنك. وهذا هو ، فإنها تصبح العقارات المملوكة (REO) العقارات. وغالبًا ما يتم إدارتها بواسطة قسم REO الخاص بالمؤسسة. تحتوي المصادر على الإنترنت مثل www.realtytrac.com على قوائم شاملة لهذه العقارات المملوكة للبنك. يمكن البحث فيها عن طريق المدينة أو الولاية أو الرمز البريدي.
5. الممتلكات المملوكة للحكومة
يتم شراء بعض المنازل بقروض مضمونة من الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) أو وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA). عندما تدخل هذه العقارات في الرهن ، يتم استعادتها من قبل الحكومة وبيعها من قبل السماسرة العاملين في الوكالة الفيدرالية. يجب الاتصال بالوسيط المسجل من قبل الحكومة لشراء عقار مملوك للحكومة. يمكن للمشترين البحث عن الاحتمالات على www.hud.gov (انقر فوق "مناطق TOPIC" واختر "منازل للبيع").
لماذا منازل ممنوع أرخص
أكبر نقطة بيع في المنازل المحظورة هي ، بالطبع ، سعرها المنخفض - غالبًا ما يكون أقل بشكل ملحوظ من العقارات الأخرى المماثلة في نفس المنطقة (المعروفة باسم المقارنات ، أو شركات المقارنة ، في وسيط الكلام). وتباع معظم حبس الرهن بنسبة 5 ٪ أقل من القيمة السوقية ، على الأقل ، مع تخفيضات أكبر في مناطق معينة. قد يستفيد المشترون أيضًا من المدخرات الإضافية مع الامتيازات مثل تخفيض المدفوعات المقدمة أو تخفيض أسعار الفائدة أو إلغاء رسوم التقييم وبعض تكاليف الإغلاق.
ما الذي يجعلهم مثل هذه الصفقة؟ إذا كان السكن في مرحلة ما قبل الرهن أو البيع على المكشوف ، فإن مالكيها في مأزق مالي. والوقت ليس في صالحهم: يجب عليهم تفريغ الممتلكات ، والحصول على ما في وسعهم ، فيمكنهم أن يخسروه بالكامل. باختصار ، هؤلاء البائعون لا يتفاوضون بالضبط من موقع قوة. على الرغم من أنه قد يبدو من القسوة الاستفادة من سوء حظ الآخرين ، إلا أنه يمكن للمشترين الاستفادة.
يمكن أن تستفيد أكثر إذا تم الاستيلاء على الممتلكات في الواقع. مكتب الشريف ليس مهتمًا بالتمسك بالمنزل ؛ البنوك لا تريد أن تكون في الأعمال المالك. عادة ما تريد المؤسسات المالية أن تتخلص من الممتلكات المحظورة على الفور (بسعر معقول ، بالطبع - عليها أن تجيب المستثمرين والمراجعين أنهم بذلوا كل محاولة لاسترداد أكبر قدر ممكن من مبلغ القرض الأصلي). مرة أخرى ، يمكن للمشترين الاستفادة من هذا الوضع.
أخيرًا ، عادةً ما تُباع المنازل المحظورة في حالة "كما هي" - إذا كان هناك ضرر ، فإن الإصلاحات التي يقوم بها المالك ليست جزءًا من المعادلة - وكما يعلم هواة السيارات المستعملة والأثاث القديم ، "كما هو" يُترجم إلى خصم. بالطبع ، يمكن أن يكون "كما هو" سيفًا ذا حدين ، كما سنناقش أدناه.
مخاطر شراء المنازل المحظورة
سعر أقل من السوق هو إضافة كبيرة لشراء منزل ممنوع. لكن هذه الخصائص تحمل نصيبها من المزالق أيضًا.
مشاكل الملكية
في حين أنها تحمل خصمًا تعويضيًا ، يمكن أن تكون الحالة "كما هي" قاتمة للغاية. إذا كان المنزل لا يزال يشغله أصحاب المنازل ، فغالبًا ما يتم صيانته بشكل سيء - إذا لم يتمكن الناس من سداد مدفوعات الرهن العقاري ، فمن المحتمل أن يتخلفوا عن دفع تكاليف الصيانة الدورية أيضًا ، ناهيك عن الإصلاحات الرئيسية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن بعض الأشخاص الذين يواجهون أو يجبرون على حبس الرهن يشعرون بالمرارة ، ويقومون بإزالة إحباطاتهم في منازلهم قبل إعادة تملك البنك. هذا غالبا ما ينطوي على إزالة الأجهزة والتجهيزات ، وأحيانا حتى التخريب الصريح.
تكاليف مخفية
جنبا إلى جنب مع أعمال الإصلاح والتجديد غير المتوقعة ، يمكن لجنوح مثل الضرائب المتأخرة والامتيازات (التي عادة ما تعلق عليها العقارات بالمزاد ، إما من قبل مصلحة الضرائب أو الدائنين الآخرين أو الدائنين) إضافة تكاليف إضافية إلى منزل مرغوب فيه على خلاف ذلك. كل ما هو مستحق ، يجب أولاً دفع الحكومة وتسويتها قبل المضي قدماً في عملية الشراء. هذا ينطبق بشكل رئيسي على العقارات التي يجري بيعها بالمزاد العلني ؛ سيقوم البنك دائمًا بسداد أي امتيازات مرتبطة بالعقار قبل إعادة بيعها لطرف آخر.
عملية بطيئة
المضاعفات السابقة غالباً ما تعني الكثير من الأوراق. عادة ، سيكون لعمليات حبس الرهن عدد من الوثائق الإضافية التي يتعين إكمالها للتحضير للإغلاق ، والتي لا تأتي دائمًا في الوقت المناسب. إذا كانت حالة البيع على المكشوف ، يتعين على المقرض للمالك الموافقة على الصفقة وقد يستغرق ذلك بعض الوقت ، كما ذكر سابقًا. يمكن أن يؤدي التلف الشديد الموجود في المنزل إلى انخفاض تقييم المنزل ، مما قد يؤثر على قدرة المشتري على الحصول على قرض. لن يقرض بعض المقرضين مبلغًا معينًا بالدولار لأن احتمال الربح على قرض أقل لا يستحق المخاطرة.
بينما تعتقد أن البنك سيكون حريصًا على تفريغ الإقامة المستعادة ، فإن أوقات الاستجابة بين البنك والأطراف المعنية الأخرى يمكن أن تكون بطيئة في خصائص REO أيضًا. قد يختلف الوقت المستغرق للحصول على رد على عرض التسعير الخاص بك ؛ إذا تم إغراق البنك الذي يحتفظ بممتلكاتك بحبس الرهن ، فقد يستغرق الأمر وقتًا طويلاً حتى يقوم البنك بمعالجة طلبك. من المعروف أن البنوك المتراكمة بشكل كبير تستغرق ما يصل إلى 90 يومًا للرد على العرض. إذا كنت تخطط لتمويل عملية الشراء ، فمن الحكمة أن تقضي الوقت في الحصول على موافقة مسبقة على رهن عقاري.
منافسة
كما هو الحال مع أي سوق ، كلما كانت هناك فرصة للحصول على شيء بسعر مخفض من السعر الجاري ، سيرتفع الطلب. لذلك لا بد من زيادة الاهتمام والمنافسة - ليس فقط من شاغليها المحتملين ولكن من المستثمرين والمهنيين الآخرين - عند التعامل مع العقارات المحظورة. في كثير من الأحيان ، يمكن تسعير منزل ممنوع بشكل جذاب أسفل المنازل الأخرى في المنطقة المحيطة ، ولكن عندما تخرج الكلمة ، يمكن أن تأتي العديد من العروض بسرعة وتترتب على ذلك حرب مزايدة. إذاً ما كان ذات يوم منزلاً منخفض السعر في حي كبير يمكن أن يصبح عقارًا مكلفًا بسرعة.
قد يكون من الحكمة المشترين المحتملين للمنازل المحظورة تقديم عطاءات على عدة عقارات في آن واحد لأنه من الممكن للمشترين المتنافسين الحصول على عقار ذي عرض أعلى أو عرض نقدي بالكامل. ولكن لا تحبط إذا قام شخص آخر بتفوق عرضك على عقار معين ؛ تحقق مرة أخرى بشكل دوري لمعرفة ما إذا كان يظهر من جديد في مخزون البنك. صفقات الرهن تميل إلى الوقوع في كثير من الأحيان.
شراء منزل ممنوع
إذا كنت تشتري من أحد البنوك ، فستحتاج إلى صقل مهاراتك في المساومة وبدء العملية بعرض منخفض في العقار الذي تريده. البنوك التي تراكمت لديها مخزونات كبيرة من العقارات المحظورة ستكون أكثر ميلا للتفاوض على السعر ؛ كلما طالت فترة امتلاك البنك للممتلكات ، زادت احتمالات أن ينظر بجدية في عروض أقل ، خاصة على العقارات التي تم الاحتفاظ بها لفترات زمنية أطول. لذلك ، ربما يجب أن تقدم عرض التسعير الأولي الخاص بك بسعر يقل بنسبة 20٪ على الأقل عن سعر السوق الحالي ، أو ربما أكثر من ذلك إذا كانت الممتلكات التي تقدم عليها موجودة في منطقة بها نسبة عالية من عمليات حبس الرهن.
خيارات التمويل للمنازل ممنوع
يمكنك استخدام الرهن العقاري لشراء خاصية REO ، على الرغم من أن المقرضين من القطاع الخاص يميلون إلى التذمر بشأن تمويل صفقات حبس الرهن. ومع ذلك ، تتوفر العديد من خيارات التمويل التي ترعاها الحكومة لأولئك الذين يتأهلون: 203 (k) قروض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، وبرنامج HomePath ReadyBuyer التابع لـ Fannie Mae ، وبرنامج HomeSteps من خلال Freddie Mac.
203 (ك) القروض
صممت قروض إدارة الإسكان الفدرالية قروضها 203 (ك) للمساعدة في تهدئة مخاوف البنوك التي من شأنها أن تبتعد عن تكتل المخاطر العالية. المشتريات. من خلال فرض رسوم تأمين على القروض للمقترضين ، يكون بإمكانهم ضمان القروض المقدمة من المقرضين من القطاع الخاص الذين يشاركون في البرنامج.
بالنسبة للمقترضين ، تتمثل إحدى المزايا الكبيرة في القدرة على تمويل شراء المنزل ، بالإضافة إلى أي إصلاحات مطلوبة ، في رهن واحد. الإصدار الأساسي ، قرض 203 (ك) مبسط ، مخصص للإصلاحات المحدودة التي لا تتطلب خططًا هندسية أو معمارية. يمكن للأفراد اقتراض ما يصل إلى 35000 دولار من سعر بيع المنزل لتغطية العلاجات الأساسية مثل الأجهزة الجديدة ، وانحياز النوافذ.
مع وجود إصلاحات أكثر شمولاً ، مثل بناء الإضافة أو الاهتمام بالأضرار الهيكلية ، عادةً ما يكون قرض 203 (ك) التقليدي هو الخيار الأفضل. على عكس البديل المبسط ، يجب على مالكي المنازل إخراج ما لا يقل عن 5000 دولار ؛ يعتمد الحد الأقصى للمبلغ على حدود FHA لكل مقاطعة. بالإضافة إلى ذلك ، يتعين عليك دفع مقابل مستشار مستقل لفحص الممتلكات والتحقق من أن العمل يفي بإرشادات البرنامج.
عيب إضافي لهذه القروض هو الثمن. إلى جانب دفع تأمين الرهن العقاري ، فإن المقترضين يدفعون عادة أسعار فائدة تزيد بمقدار ربع نقطة مئوية عن تلك الموجودة في القروض التقليدية. قد يضطرون أيضًا إلى تخطي نقطة أو نقطتين ، وهي رسوم مقدمة تبلغ قيمة كل منها 1٪ من المبلغ الأصلي.
الشكل 1. مقارنة بين القروض التقليدية 203 (ك) والنسخة المبسطة.
HomePath ReadyBuyer
إن برنامج HomePath ReadyBuyer المقدم من الجمعية الوطنية للرهن العقاري (FNMA) - أو فاني ماي ، كما هو معروف بمودة - موجه نحو المشترين لأول مرة. بعد الانتهاء من دورة تعليمية إلزامية لشراء المنازل ، متوفرة لاتخاذها عبر الإنترنت ، يمكن للمشاركين الحصول على ما يصل إلى 3 ٪ من المساعدة في إغلاق التكلفة لشراء عقار ممنوع مملوك من قبل فاني ماي. يقدم هذا المشروع الذي ترعاه الحكومة فترات راحة أخرى أيضًا ؛ قد يحتاج مشتري المساكن إلى وضع 500 دولار فقط كأموال جادة ، على سبيل المثال ، وقد يتم إلغاء التأمين على الرهن العقاري الخاص بعد أن تصل حقوق الملكية الخاصة بك في المنزل إلى 20٪.
HomeSteps
يوفر فريدي ماك السيولة لسوق الرهن العقاري عن طريق شراء القروض من البنوك وتجميعها وبيعها للمستثمرين كأوراق مالية. مع HomeSteps ، تقدم المؤسسة - من خلال شركائها في الإقراض الخاص - تمويلًا خاصًا لأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات المحظورة فقط التي تمتلكها. HomeSteps متاح حاليًا فقط في الولايات التالية: ألاباما ، فلوريدا ، جورجيا ، إلينوي ، كنتاكي ، نورث كارولينا ، ساوث كارولينا ، تينيسي ، تكساس ، وفرجينيا.
يمكن للمشترين العثور على قائمة بملكية الأسرة الواحدة والشقق الخاصة والعقارات المتعددة على موقع HomeSteps.
الخط السفلي
على السطح ، يمكن أن تبدو المنازل المحصورة جذابة بفظاعة. ومع ذلك ، يمكن أن تكون التكاليف لا يمكن التنبؤ بها للغاية والأضرار الكامنة يمكن أن تجعل خاصية غير مرغوب فيها. غالبًا ما تكون عملية الشراء بطيئة ، الأمر الذي قد يحفز الأفكار الثانية في أذهان المشترين ، في حين أن الطلب الكبير على العقارات المحصنة قد يغري بعض المشترين المتفائلين.
مع كل هذا يقال ، يمكن أن المنازل المنهوبة يختتم كونها صفقات لا تصدق. لدى المشترين فرصة فريدة لدفع قيمة أقل من القيمة السوقية للمنازل التي لن تكون متاحة لهم في الظروف العادية. إذا كانت هناك مدخرات في جانب الاستحواذ ، فهذا يحسن من احتمال أن يدرك المشتري تقدير أصله ، ومكسب من استثماره إذا كان يبيع ، في المستقبل.
إذا تم القيام بمسؤولية ، فإن شراء منزل محظور يمكن أن يسمح للمشتري بجني عدد لا يحصى من الفوائد لسنوات عديدة قادمة.
