بيع منزلك لجني ربح كبير هو حلم كل مالك تقريبًا أن يتحقق. من منا لا يرغب في الحصول على بنس جميل من منزله؟ ومع ذلك ، لتحقيق الربح من بيع منزلك ، قد ترغب في تأجيل جني الأرباح كمبلغ إجمالي. تابع القراءة لمعرفة السبب ، وللتعرف على خيار آخر: البيع بالتقسيط.
دفع تعويضات كبيرة = فاتورة الضريبة الكبيرة
دعنا نلقي نظرة على الموقف المشترك:
مثال: عندما يزيد الربح على خاصية ما من المسؤولية الضريبية ، نظر هال بوكمان إلى عرض المشتري لاستئجار منزله ولم يستطع أن يصدق العدد الذي رآه. تضاعفت قيمة العقار في خمس سنوات فقط ، ولم يعتبرها رخيصة حتى عند شرائها. ومع ذلك ، عندما أخبر Hal gleefully مستشاره الضريبي عن عملية البيع ، كان المستشار أقل حماسة ؛ أخذ الدخل كمبلغ مقطوع واحد لن يكون في مصلحة هال من منظور ضريبي. إذا أعلن "هال" عن جميع عائدات البيع في نفس العام الذي يبيع فيه العقار ، فسيكون غير مؤهل لجميع الاعتمادات الضريبية التي سيحصل عليها عادةً. كما سيتم تخفيض خصوماته المفصلة نتيجة للدخل الإضافي من البيع. يسأل هال مستشاره الضريبي إذا كان هناك أي شيء يمكنه فعله لتخفيض دخله الخاضع للضريبة خلال العام. يعرف المستشار فقط الأداة التي يجب استخدامها: اتفاقية بيع بالتقسيط.
الغرض من مبيعات القسط
كما هو مفصل في المنشور 537 ، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية تسمح لدافعي الضرائب بتأجيل المكاسب على مبيعات كبيرة من الممتلكات أو غيرها من الاستثمارات مع اتفاقية البيع بالتقسيط. يسمح هذا الترتيب للبائعين بالإعلان عن جزء التناسبية من مكاسب رأس المال الخاصة بهم على مدار عدة سنوات ، طالما تم الانتهاء من الأعمال الورقية المناسبة خلال سنة البيع.
كيف تعمل طريقة البيع بالتقسيط
إعلان المكاسب بموجب عملية بيع بالتقسيط أمر بسيط من الناحية النظرية. إن فرض ضريبة على مبيعات الأقساط يعكس الضرائب السنوية ، حيث يعتبر الجزء التناسبي من كل دفعة عائدًا على رأس المال. الشرط الوحيد هو أن العقار الذي يتم بيعه لا يمكن أن يكون ضمانًا عامًا من أي نوع ، ولا يمكن أن يكون دافع الضرائب تاجرًا للممتلكات المباعة بأي شكل من الأشكال.
دعونا نلقي نظرة على مثال على هذه الطريقة ، ونرى كيف يمكن لهال تنظيم بيع أقساطه إذا أراد تأجيل الضرائب على دخله إلى سنة مقبلة.
على سبيل المثال: تأجيل الضرائب مع القسط سيل بيع يتلقى هال 400،000 دولار عن منزله الإيجار. اشترى العقار بمبلغ 188،000 دولار ودفع مصاريف بيع بقيمة 12،000 دولار ، والتي تتم إضافتها إلى المنزل ، مما يجعله 200،000 دولار. لذلك ، لدى Hal 200،000 دولار (400،000 - 200،000 دولار) من الأرباح المراد الإعلان عنها. يوصي مستشار هال بتقسيم حصيلة مبيعاته إلى ثمانية أقساط سنوية بقيمة 50،000 دولار لكل منها ، بدلاً من الإعلان عن 400،000 دولار في عام واحد. وطالما أن الأقساط يتم استلامها بشكل بناء كل عام ، فإن هذه الطريقة ستسمح لهال بالبقاء مؤهلاً للحصول على ائتمانات ضريبية والخصومات التي كان سيمنعه المبلغ المقطوع من تلقيها.
الإبلاغ عن دخل بيع القسط
يمكن تقسيم دخل البيع بالتقسيط إلى ثلاث فئات منفصلة: الربح ، والرصيد ، والفائدة. يتم التعامل مع كل فئة من هذه الفئات بشكل مختلف في النموذج 1040.
مكاسب رأس المال
في المثال أعلاه ، يجب أن تعلن Hal عن المكسب كل عام إما على المدى الطويل أو القصير ، اعتمادًا على ما إذا كان المكسب طويلًا أو قصير الأجل في عام البيع. يتم فرض ضرائب على المكاسب طويلة الأجل بمعدل أقل ، بينما يتم فرض ضريبة على المكاسب قصيرة الأجل كدخل عادي. لأن "هال" احتفظ بالمنزل لمدة خمس سنوات ، فإن المكسب ، في هذه الحالة ، سيكون طويل الأجل. إذا كان المكسب قصير الأجل ، فلن يتم فرض ضريبة على دخل القسط بمعدل أقل مما كان سيحصل عليه إذا كان عليه إعلان المكسب المقطوع. وذلك لأن المكاسب قصيرة الأجل تخضع للضريبة على أنها دخل عادي ، عند أعلى معدل للضريبة الهامشية في دافع الضرائب. يتم الإبلاغ عن الربح من بيع الدفعة في نموذج مصلحة الضرائب رقم 6252 ثم نقله إلى الجدول "د" في النموذج 1040.
فائدة
كما يجب على دافعي الضرائب ذوي الدخل من البيع بالتقسيط فرض رسوم على مصلحة المشتري بمعدل أقل من السعر الفيدرالي المطبق أو 9٪ مركب نصف سنوي. سيدفع المشتري فائدة على الأقساط غير المدفوعة حتى يتم إعادة الرصيد. لذلك ، إذا فرض هال رسومًا بنسبة 9٪ على بيعه للمشتري ، فسوف يتلقى أيضًا ويبلغ عن دخل إضافي بقيمة 4،500 دولار تقريبًا لكل قسط 50000 دولار لم يتم دفعه بعد. يتم الإبلاغ عن الفائدة بشكل منفصل في الجدول "ب" كإيرادات فائدة عادية. ( ملاحظة : إذا لم يتم الإبلاغ عن الفائدة بشكل منفصل ، فسوف يعتبر مصلحة الضرائب أن جزءًا من حصيلة البيع يمثل فائدة.)
المالك
يعتبر مصلحة الضرائب جزءًا من كل عملية بيع من أقساط البيع معفاة من الضريبة على رأس المال. يمكن تحديد هذا المبلغ عن طريق حساب نسبة الاستبعاد. قسّم مقدار الربح الفعلي على سعر البيع ، والذي في هذه الحالة هو 200000/400000 دولار ، مما يوفر نسبة استبعاد قدرها 50 ٪. ما عليك سوى مضاعفة هذه النسبة بمقدار القسط. هذا هو المبلغ الذي سيتم استبعاده من الضرائب لأنه تم تعيينه على أنه أصل. وبالتالي ، يتم إرجاع 25000 دولار (50،000 دولار × 50 ٪) من أصل كل عام.
الرهون العقارية وسعر العقد
إذا افترض مشتر العقار رهنًا أو بعض سند إذني آخر عند الشراء ، فيجب تخفيض أساس تكلفة العقار بمقدار الرهن / السند. على سبيل المثال ، إذا كان العقار المستأجر الذي باعته Hal مقابل 400،000 دولار له رهن قدره 100000 دولار ، فسيتم خفض سعر العقد إلى 300000 دولار (400000 - 100000 دولار). هذا يعني أن "هال" ستحصل على 100000 دولار فقط من إجمالي الأرباح لتقريرها على أقساط.
إذا تجاوز مبلغ الرهن إجمالي الأساس المعدل للعقار ، فيجب الإبلاغ عن الفرق كدفعة في السنة الأولى ، ويزيد سعر العقد بهذا المبلغ. على سبيل المثال ، إذا كان لدى عقار هال رهن بقيمة 250،000 دولار ، فسيكون أساس المنزل 200000 دولار (188000 دولار + 12000 دولار). في هذه الحالة ، بالإضافة إلى الدفعة ، سيتعين على "هال" الإبلاغ عن دفعة زائدة قدرها 50000 دولار خلال السنة الأولى. سيكون سعر العقد أيضًا 250،000 دولار ، تاركًا 150،000 دولار كمكسب خاضع للضريبة.
الخط السفلي
هناك العديد من القواعد واللوائح المتعلقة بمبيعات الدفعة ، ويجب اتباعها بعناية. ومع ذلك ، يمكن لأولئك الذين يفهمون القواعد الاحتفاظ بأهليتهم للعديد من الخصومات والاعتمادات التي يجب مصادرتها بطريقة أخرى. لمزيد من المعلومات حول الموضوعات الفرعية مثل التغييرات في سعر البيع ، يمكن أن تتخذ الأشكال المختلفة التي تتلقاها المدفوعات ، وعندما يكون من الأفضل التخلي عن اتفاقية التقسيط وأخذ دفعة مقطوعة بدلاً من ذلك ، قم بزيارة موقع مصلحة الضرائب أو استشر مستشار الضرائب الخاص بك.
