جدول المحتويات
- نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك
- ما الرهن العقاري المقرضين تريد
- سوق الاسكان
- النظرة الاقتصادية
- النظر في احتياجات نمط حياتك
- بيع منزل واحد ، وشراء آخر
- توفير الدفعة الأولى
- هل تخطط للبقاء وضعت؟
- الخط السفلي
هل أنت مستعد لشراء منزل؟ كم تستطيع ان تدفع؟ الإجابة على السؤال الثاني قد لا تكون بهذه السهولة. قبل أن تلتقط عملية الشراء الرائعة هذه على المنزل ، تعرف على كيفية تحليل معنى "القدرة على تحمل التكاليف".
الماخذ الرئيسية
- خارج علامة سعر العقار ، يجب أن تدرج مجموعة من الاعتبارات المالية ونمط الحياة في حساباتك فيما إذا كنت تستطيع شراء منزل. تحديد نسبة الدين إلى الدخل (DTI) - على وجه التحديد ، DTI الأمامية - عامل مهم في الحصول على قرض عقاري. يجب عليك أيضًا تقييم سوق العقارات المحلي ، والتوقعات الاقتصادية ، والآثار المترتبة على البقاء لمدة عشر سنوات على الأقل. ما هي احتياجات نمط حياتك ، في الحاضر والمستقبل ، وأي عادات النفقات التي يمكن أن تتخلى عن الاستثمار في المنزل؟
نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك
النقطة الأولى والأكثر وضوحًا ، تشتمل على المال. إذا كانت لديك وسائل كافية لشراء منزل مقابل المال ، فبالتأكيد يمكنك شراء منزل الآن. حتى إذا لم تتمكن من الدفع نقدًا ، فإن معظم الخبراء يوافقون على أنه يمكنك تحمل تكلفة الشراء إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري في منزل جديد. ولكن أي نوع من الرهن العقاري يمكنك تحمله؟
يتم استخدام معيار نسبة الدين إلى الدخل (DTI) بنسبة 43 ٪ بشكل عام من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) كدليل للموافقة على القروض العقارية. يتم استخدام هذه النسبة لتحديد ما إذا كان المقترض يمكنه سداد مدفوعاته كل شهر ؛ قد يكون بعض المقرضين أكثر تساهلاً أو أكثر صلابة ، وهذا يتوقف على سوق العقارات والظروف الاقتصادية العامة. 43 ٪ من DTI تعني جميع مدفوعات الديون العادية ، بالإضافة إلى المصاريف المتعلقة بالإسكان - الرهن العقاري ، والتأمين على الرهن العقاري ، ورسوم جمعية صاحب المنزل ، وضريبة الممتلكات ، وتأمين مالك المنزل ، وما إلى ذلك - يجب ألا تساوي أكثر من 43 ٪ من إجمالي الدخل الشهري.
على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الشهري الإجمالي هو 4000 دولار ، فإنك تضرب هذا الرقم في 0.43. 1720 دولارًا هو إجمالي ما يجب إنفاقه على مدفوعات الديون. الآن ، لنفترض أن لديك بالفعل هذه الالتزامات الشهرية: الحد الأدنى لمدفوعات بطاقات الائتمان التي تبلغ 120 دولارًا ، ودفع قرض السيارة بقيمة 240 دولارًا ، ومدفوعات قروض الطلاب بقيمة 120 دولارًا أمريكيًا - 480 دولارًا أمريكيًا. هذا يعني من الناحية النظرية أنه يمكنك دفع ما يصل إلى 1،240 دولارًا شهريًا كدين إضافي مقابل رهن عقاري ، وما إلى ذلك ، وستظل ضمن الحد الأقصى لقيمة DTI. بالطبع ، أقل ديون هو دائما أفضل.
ما الرهن العقاري المقرضين تريد
تحتاج أيضًا إلى مراعاة نسبة الدين إلى الدخل الأمامية ، والتي تحسب دخلك مقابل الدين الشهري الذي قد تتكبده من نفقات السكن وحدها. عادة ، المقرضين مثل هذه النسبة لا تزيد عن 28 ٪. خلال فترة الركود الاقتصادي ، قد يتركونها تنزلق إلى 31٪. على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الإجمالي 4000 دولار شهريًا ، فستواجه صعوبة في الحصول على الموافقة على 1720 دولارًا من مصاريف الإسكان الشهرية حتى لو لم يكن لديك أي التزامات أخرى. بالنسبة إلى DTI الأمامية البالغة 31٪ ، يجب أن تكون تكاليف السكن أقل من 1240 دولارًا.
لماذا لا تكون قادرًا على استخدام نسبة الدين إلى الدخل الكاملة إذا لم يكن لديك ديون أخرى؟ في الأساس ، لأن المقرضين لا يحبونك تعيش على الحافة. مصائب مالية تحدث - تفقد وظيفتك ، يتم جمع سيارتك ، والإعاقة الطبية تمنعك من العمل لفترة من الوقت. إذا كان رهنك العقاري هو 43 ٪ من دخلك ، فلن يكون لديك مجال للمناورة عندما تريد أو يجب أن تتحمل نفقات إضافية.
يوافق خبراء التخطيط المالي على أنه يمكنك شراء منزل إذا كنت تستطيع الحصول على قرض عقاري بدفعات شهرية لا تزيد عن 28٪ من إجمالي دخلك.
معظم الرهون العقارية عبارة عن التزامات طويلة الأجل: ضع في اعتبارك أنك قد تدفع هذه المدفوعات كل شهر على مدار الثلاثين عامًا القادمة. وفقًا لذلك ، يجب عليك تقييم موثوقية مصدر الدخل الأساسي. يجب أن تفكر أيضًا في توقعاتك للمستقبل واحتمال أن ترتفع مصاريفك بمرور الوقت. أن تكون قادرًا على شراء منزل جديد اليوم ليس بنفس أهمية قدرتك على شراءه على المدى الطويل.
وغني عن القول ، أن القدرة على شراء منزل لا يجيب على سؤال ما إذا كان الوقت مناسب لك الآن للعمل على هذا الخيار.
سوق الاسكان
إذا افترضنا أن وضعك الشخصي للأموال تحت السيطرة ، فإن الاعتبار التالي هو اقتصاديات سوق الإسكان - إما في منطقتك الحالية أو في المكان الذي تنوي نقله. المنزل هو استثمار باهظ الثمن. إن امتلاك المال للقيام بعملية الشراء أمر رائع ، لكنه لا يجيب على سؤال حول ما إذا كان الشراء منطقيًا أم لا من منظور مالي. إحدى الطرق للقيام بذلك هي الإجابة على السؤال "هل الإيجار أرخص من الشراء؟" إذا كان الشراء أقل تكلفة من الإيجار ، فهذه حجة قوية لصالح الشراء.
وبالمثل ، يجدر التفكير في الآثار الطويلة الأجل لشراء منزل. على مدى أجيال ، كان شراء منزل ما يقرب من وسيلة مضمونة لكسب المال. كان بإمكان أجدادك شراء منزل منذ 50 عامًا مقابل 20.000 دولار وبيعه لمدة خمس أو 10 أضعاف هذا المبلغ بعد 30 عامًا.
لا يمكن قول الشيء نفسه بالنسبة لأصحاب المنازل من خمر أكثر حداثة. فقد الكثير منهم أموالهم عندما انهار سوق العقارات في عام 2007 ، والعديد منهم يمتلكون الآن منازل بقيمة أقل بكثير من السعر الذي تم شراؤه منذ عقد واحد فقط. إذا كنت تشتري العقار بناءً على الاعتقاد بأنه سيرتفع في القيمة بمرور الوقت ، فتأكد من تحديد تكلفة مدفوعات الفائدة على رهنك العقاري ، والترقيات إلى العقار والصيانة الدورية المستمرة في حساباتك.
النظرة الاقتصادية
على نفس المنوال ، هناك سنوات عندما تنخفض أسعار العقارات وسنوات عندما تكون مرتفعة بشكل غير طبيعي. إذا كانت الأسعار منخفضة للغاية بحيث أصبح من الواضح أنك تحصل على صفقة جيدة ، يمكنك أن تأخذ ذلك كإشارة على أنه قد يكون الوقت المناسب لإجراء عملية الشراء. في سوق المشتري ، تزيد الأسعار المنخفضة من احتمالات أن يعمل الوقت لصالحك وتتسبب في ارتفاع قيمة منزلك.
أسعار الفائدة ، التي تلعب دورًا كبيرًا في تحديد حجم مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، لها أيضًا سنوات عندما تكون مرتفعة والسنوات منخفضة. من الواضح ، أقل هو أفضل. على سبيل المثال ، تُظهر حاسبة المدفوعات الشهرية للرهن العقاري أن رهنًا مدته 30 عامًا (360 شهرًا) على قرض قيمته 100000 دولار بفائدة 3٪ سيكلفك 421.60 دولارًا في الشهر. بمعدل فائدة 5 ٪ ، سيكلفك 536.82 دولارًا شهريًا. عند 7 ٪ ، يقفز إلى 665.30 دولار. لذلك إذا انخفضت أسعار الفائدة ، فقد يكون من الحكمة الانتظار قبل الشراء. إذا كانت ترتفع ، فمن المنطقي أن تجعل عملية الشراء عاجلاً وليس آجلاً.
يمكن أيضا أن مواسم السنة عامل في عملية صنع القرار. إذا كنت ترغب في اختيار أكبر مجموعة ممكنة من المنازل ، فربما يكون الربيع هو أفضل وقت للتسوق. تميل علامات "For Sale" إلى الظهور كالزهور عندما تتحول درجات الحرارة المرتفعة إلى اللون الأخضر. جزء من السبب يتعلق بالجمهور المستهدف لمعظم المنازل: العائلات التي تنتظر الانتقال حتى ينتهي أطفالها من السنة الدراسية الحالية ، لكنهم يريدون الاستقرار قبل بداية العام الجديد في الخريف.
النظر في احتياجات نمط حياتك
من الواضح أن المال يعتبر أحد الاعتبارات المهمة ، إلا أن هناك مجموعة من العوامل الأخرى التي يمكن أن تلعب دوراً في توقيتك. هل تحتاج إلى مساحة إضافية وشيكة (طفل جديد في الطريق ، قريب مسن لا يستطيع العيش بمفرده)؟ هل تنطوي هذه الخطوة على تغيير أطفالك للمدارس؟ إذا كنت ستبيع منزلًا كنت تعيش فيه لمدة تقل عن عامين ، فهل ستتحمل ضريبة أرباح رأس المال ، وإذا كان الأمر كذلك ، فهل يستحق الانتظار لتجنب العضة؟
قد تحب الطبخ باستخدام المكونات الشهية ، أو قضاء عطلة نهاية أسبوع كل شهر ، أو رعاية فنون الأداء ، أو ممارسة التمارين مع مدرب شخصي. لا تعد أي من هذه العادات قاتلة للميزانية ، ولكن قد تضطر إلى الاستغناء عنها إذا اشتريت منزلاً على أساس نسبة الدين إلى الدخل 43٪ فقط.
قبل أن تمارس سداد مدفوعات الرهن العقاري ، اعطِ نفسك القليل من الكوع المالي عن طريق طرح تكلفة هوايتك أو نشاطك الأغلى من الدفعة التي قمت بحسابها. إذا لم يكن الرصيد كافيًا لشراء منزل أحلامك ، فقد تضطر إلى تقليص المتعة والألعاب - أو البدء في التفكير في منزل أقل تكلفة كمنزل أحلامك.
بيع منزل واحد ، وشراء آخر
احفظ العائدات من منزلك الحالي في حساب التوفير وحدد ما إذا كنت ستتمكن من دفع الرهن العقاري أم لا ، بعد أخذ نفقات أخرى ضرورية مثل مدفوعات السيارات أو التأمين الصحي. من المهم أيضًا تذكر أنه سيتم تخصيص أموال إضافية للصيانة والمرافق. وهذه التكاليف ستكون بلا شك أعلى بالنسبة للمنازل الكبيرة.
عند حساب ، استخدم دخلك الحالي. لا تفترض أنك ستجني المزيد من المال على الطريق. الزيادات لا تحدث دائمًا ، والمهن تتغير. إذا كنت تبني مبلغ المنزل الذي تشتريه على الدخل في المستقبل ، فقم بإعداد عشاء رومانسي باستخدام بطاقات الائتمان الخاصة بك. ستنتهي في علاقة طويلة الأمد معهم.
ومع ذلك ، إذا كان بإمكانك التعامل مع تكاليف المنزل الإضافية هذه دون التعرق على ديون بطاقات الائتمان الإضافية ، فيمكنك شراء منزل طالما أنك وفرت ما يكفي من المال لدفعك المقدم.
يمكنك تحمل الدفعة الأولى؟
من الأفضل وضع 20٪ من سعر منزلك لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). عادة ما تضاف إلى مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك ، يمكن أن تكلفة مؤشر مديري المشتريات 50 دولار إلى 100 دولار شهريا.
أصغر دفعة أولى لن يعني شراء منزل أمر مستحيل. يمكنك شراء منزل بأقل من 3.5٪ عن طريق قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، ولكن هناك مكافآت للحصول على المزيد من الحالات. بالإضافة إلى تجنب المذكور أعلاه من مؤشر مديري المشتريات ، يعني دفعة أولى أكبر:
- مدفوعات الرهن العقاري أصغر. مقابل قرض رهن قدره 200،000 دولار مع معدل فائدة 5٪ لمدة 30 عامًا ، ستدفع 1074 دولارًا. إذا كان رهنك العقاري 180،000 دولار مع معدل فائدة 5٪ لمدة 30 عامًا ، فستدفع 966.28 دولارًا أمريكيًا. المزيد من خيارات المقرضين. لن يقوم بعض المقرضين بتمويلك إلا إذا انخفضت بنسبة 5٪ إلى 10٪ على الأقل.
في حين أن هناك العديد من الفوائد التي تحصل عليها دفعة أولى أكبر ، فلا تضحي بحساب التوفير في حالات الطوارئ الخاص بك لتضعها في منزلك. قد ينتهي بك الأمر في قرصة عند حدوث إصلاحات غير متوقعة أو احتياجات أخرى.
هل تخطط للبقاء وضعت؟
يجب أن تكون القدرة على تحمل التكاليف هي الرقم الأول الذي تبحث عنه في المنزل ، ولكن من الأفضل أيضًا معرفة أنك تريد أن تعيش في المنزل الذي تختاره لمدة 10 سنوات على الأقل. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فقد تتعثر في منزل لا يمكنك تحمله في مدينة تكون مستعدًا للمغادرة فيها. إذا لم تتمكن من تقدير المدينة التي ستعيش فيها وما هي خطتك العشرية ، فليس هذا هو الوقت المناسب لشراء منزل. إذا كنت ترغب في شراء منزل دون خطة مدتها 10 سنوات ، فقم بشراء منزل بسعر أقل بكثير من الحد الأقصى الذي يمكنك تحمله. سيكون عليك أن تكون قادرًا على تحمل ضربة ناجحة إذا كان عليك بيعها بسرعة. استثناء آخر: إذا كنت تعمل لدى شركة تشتري منازل الموظفين المنقولين - اسم واحد لذلك هو خيار شراء مضمون - فهو آمن أيضًا للشراء دون التزام لمدة 10 سنوات.
الخط السفلي
هل أنت مستعد لشراء منزل؟ إجابة الوجه (لا يقصد بها التورية) هي "نعم - إذا كنت تستطيع القيام بذلك." لكن "تحمل" ليست بهذه البساطة ما هو موجود في حسابك المصرفي الآن ؛ يجب أن تدرج مجموعة من الاعتبارات المالية ونمط الحياة في حساباتك.
عندما تضع في الاعتبار كل هذه العناصر ، "إذا كنت تستطيع تحمل تكاليف ذلك" ، فإنها تبدو أكثر تعقيدًا مما تبدو عليه أولاً. لكن النظر فيها الآن يمكن أن يمنع الأخطاء الباهظة والمشاكل المالية في وقت لاحق. بالطبع ، هناك أفضل وقت للانقضاض: عندما تجد المنزل المثالي في المكان المثالي للبيع - بسعر مثالي.
