يعد شراء العقارات وامتلاكها استراتيجية استثمار مثيرة ، يمكن أن تكون مُرضية ومربحة. على عكس مستثمري الأسهم والسندات ، يمكن لمالكي العقارات المحتملين استخدام الرافعة المالية لشراء عقار عن طريق دفع جزء من التكلفة الإجمالية مقدمًا ، ثم سداد الرصيد ، بالإضافة إلى الفائدة ، مع مرور الوقت. في حين أن الرهن العقاري التقليدي يتطلب عمومًا 20٪ إلى 25٪ كدفعة مقدمة ، في بعض الحالات ، فإن الدفعة المقدمة 5٪ هي كل ما يتطلبه الأمر لشراء عقار بأكمله. هذه القدرة على التحكم في الأصول التي يتم التوقيع عليها في أوراق اللحظة ، تشجع كل من الزملاء العقاريين وأصحاب العقارات ، الذين يمكنهم بدورهم الحصول على قروض عقارية ثانية على منازلهم من أجل سداد مدفوعات على عقارات إضافية.
الماخذ الرئيسية
- يمكن لأصحاب العقارات الطموحين شراء عقار باستخدام الرافعة المالية ، ودفع جزء من التكلفة الإجمالية مقدماً ، ثم سداد الرصيد بمرور الوقت. الطرق الأربع الرئيسية التي يمكن للمستثمرين من خلالها جني الأموال من خلال العقارات هي: 1) أن يصبحوا ملاك تأجير العقارات ، 2) تجارة العقارات (ويعرف أيضا باسم التقليب) ، 3) مجموعات الاستثمار العقاري ، و 4) صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري).
فيما يلي أربع طرق يمكن للمستثمرين من خلالها استخدام العقارات:
5 طرق بسيطة للاستثمار في العقارات
1. لذلك أنت تريد أن تكون المالك
مثالي لـ: الأشخاص الذين لديهم مهارات في استخدام DIY والتجديد ، والذين لديهم الصبر لإدارة المستأجرين.
ما يتطلبه الأمر للبدء: رأس المال الكبير المطلوب لتمويل تكاليف الصيانة الأولية وتغطية الأشهر الشاغرة.
الايجابيات: يمكن استئجار العقارات توفير دخل منتظم مع تعظيم رأس المال المتاح من خلال الرافعة المالية. علاوة على ذلك ، فإن العديد من المصاريف المرتبطة بها معفاة من الضرائب ، وأي خسائر يمكن أن تعوض المكاسب في الاستثمارات الأخرى.
سلبيات: ما لم تكن استئجار شركة لإدارة الممتلكات ، تميل إلى استئجار العقارات مليئة بالصداع المستمر. في أسوأ السيناريوهات ، يمكن للمستأجرين المشاغبين إتلاف الممتلكات. علاوة على ذلك ، في بعض مناخات سوق الإيجار ، يجب على المالك إما تحمل الشواغر أو فرض رسوم أقل من أجل تغطية النفقات حتى تنقلب الأمور. على الجانب الآخر ، بمجرد سداد الرهن بالكامل ، فإن غالبية الإيجار يصبح كل الربح.
بالطبع ، دخل الإيجار ليس هو التركيز الوحيد على المالك. في الحالة المثالية ، تقدر الممتلكات على مدار فترة الرهن العقاري ، تاركة المالك بأصول أكثر قيمة مما بدأ به.
وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء الأمريكي ، ارتفعت أسعار مبيعات المنازل الجديدة (وهو مؤشر تقريبي لقيم العقارات) باستمرار من 1940 إلى 2006 ، قبل الانخفاض خلال الأزمة المالية. لحسن الحظ ، استأنفت أسعار المبيعات صعودها ، متجاوزة مستويات ما قبل الأزمة.
2. مجموعات الاستثمار العقاري
مثالية ل: الأشخاص الذين يرغبون في امتلاك العقارات تأجير دون متاعب تشغيله.
ما يتطلبه الأمر للبدء: وسادة رأس المال والحصول على التمويل.
الايجابيات: هذا هو نهج غير عملي أكثر بكثير إلى العقارات التي لا تزال توفر الدخل والتقدير.
سلبيات: هناك خطر الشغور مع مجموعات الاستثمار العقاري ، سواء كان منتشر في جميع أنحاء المجموعة ، أو ما إذا كان المالك محددة. علاوة على ذلك ، يمكن أن تتحمل النفقات العامة للإدارة عائدات.
مجموعات الاستثمار العقاري مثل صناديق الاستثمار الصغيرة التي تستثمر في تأجير العقارات. في مجموعة استثمارية عقارية نموذجية ، تقوم الشركة بشراء أو إنشاء مجموعة من المجمعات السكنية أو الشقق السكنية ، ثم السماح للمستثمرين بشراءها من خلال الشركة ، وبالتالي الانضمام إلى المجموعة. يمكن للمستثمر الفردي امتلاك وحدة أو وحدات متعددة من مساحة المعيشة القائمة بذاتها ، لكن الشركة التي تدير مجموعة الاستثمار تدير جميع الوحدات بشكل جماعي ، وتتولى أعمال الصيانة والإعلان عن الوظائف الشاغرة والمقابلات مع المستأجرين. في مقابل إجراء هذه المهام الإدارية ، تأخذ الشركة نسبة مئوية من الإيجار الشهري.
عقد إيجار مجموعة استثمار عقاري قياسي باسم المستثمر ، وتجمع جميع الوحدات جزءًا من الإيجار للحماية من الشواغر العرضية. تحقيقًا لهذه الغاية ، ستتلقى بعض الدخل حتى لو كانت وحدتك فارغة. طالما أن معدل الشواغر للوحدات المجمعة لا يرتفع ، يجب أن يكون هناك ما يكفي لتغطية التكاليف.
في حين أن هذه المجموعات هي طرق آمنة نظريًا للاستثمار في العقارات ، إلا أنها معرضة لنفس الرسوم التي تطارد صناعة صناديق الاستثمار المشتركة. علاوة على ذلك ، فإن هذه المجموعات هي في بعض الأحيان استثمارات خاصة حيث تقوم فرق الإدارة عديمي الضمير بإخراج المستثمرين من أموالهم. ولذلك فإن العناية الواجبة الواجبة أمر حاسم في الحصول على أفضل الفرص.
3. تجارة العقارات (ويعرف أيضا باسم التقليب)
مثالي ل: الأشخاص الذين لديهم خبرة كبيرة في تقييم العقارات والتسويق.
ما يتطلبه الأمر للبدء: رأس المال والقدرة على القيام بالإصلاحات أو الإشراف عليها حسب الحاجة.
الايجابيات: تجارة العقارات لديها فترة زمنية أقصر خلالها يتم ربط رأس المال والجهد في الممتلكات. لكن اعتمادًا على ظروف السوق ، يمكن أن يكون هناك عوائد كبيرة ، حتى في أطر زمنية أقصر.
السلبيات: يتطلب تداول العقارات معرفة سوقية أعمق مقرونة بالحظ. الأسواق الساخنة يمكن أن تبرد بشكل غير متوقع ، تاركة للمتداولين على المدى القصير خسائر أو صداع طويل الأجل.
تجارة العقارات هي الجانب البري للاستثمار العقاري. كما أن التجار النهائيين هم حيوان مختلف عن مستثمرين الشراء والامتلاك ، فإن تجار العقارات متميزون عن ملاك الشراء والإيجار. مثال على ذلك: غالبًا ما يتطلع تجار العقارات إلى بيع العقارات التي يشترونها بأقل من قيمتها ، في غضون ثلاثة إلى أربعة أشهر فقط.
زعانف الملكية الصرفة غالباً لا يستثمرون في تحسين العقارات. لذلك يجب أن يكون للاستثمار بالفعل القيمة الجوهرية اللازمة لجني الأرباح دون أي تعديلات ، أو أنها سوف تقضي على الممتلكات من التنافس.
قد يجد الزعانف غير القادرين على تفريغ عقار بسرعة أنفسهم في ورطة ، لأنهم عادةً لا يحتفظون بما يكفي من النقود غير الملتزم بها لدفع الرهن على الممتلكات ، على المدى الطويل. هذا يمكن أن يؤدي إلى استمرار خسائر كرة الثلج.
هناك نوع آخر من الزعانف يكسب المال عن طريق شراء عقارات بأسعار معقولة وإضافة قيمة عن طريق تجديدها. يمكن أن يكون هذا استثمارًا طويل الأجل ، حيث لا يمكن للمستثمرين تحمل سوى شراء عقار أو اثنين في وقت واحد.
4. صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري)
مثالية لـ: المستثمرون الذين يرغبون في تعرض محفظة الأوراق المالية إلى العقارات دون إجراء أي معاملة عقارية تقليدية.
ما يتطلبه الأمر للبدء: رأس المال الاستثماري.
الايجابيات: صناديق الاستثمار العقاري هي في الأساس الأسهم المدفوعة لتوزيع الأرباح والتي تشتمل حيازتها الأساسية على عقارات تجارية تجارية بعقود إيجار طويلة الأجل منتجة للنقد.
السلبيات: صناديق الاستثمار العقاري هي أسهم في الأساس ، وبالتالي فإن الرافعة المالية المرتبطة بالعقارات التقليدية المؤجرة لا تنطبق.
يتم إنشاء REIT عندما تستخدم شركة (أو صندوق ائتمان) أموال المستثمرين لشراء وتشغيل خصائص الدخل. يتم شراء صناديق الاستثمار العقاري وبيعها في البورصات الرئيسية ، مثل أي أسهم أخرى. يجب على الشركة سداد 90٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة في شكل توزيعات أرباح من أجل الحفاظ على حالة صناديق الاستثمار العقاري. من خلال القيام بذلك ، تتجنب صناديق الاستثمار العقاري دفع ضريبة دخل الشركات ، في حين أن الشركة العادية ستخضع للضريبة على أرباحها ومن ثم يتعين عليها أن تقرر ما إذا كانت ستوزع أرباحها بعد خصم الضرائب أم لا.
مثل الأسهم العادية التي تدفع توزيعات الأرباح ، فإن صناديق الاستثمار العقاري هي استثمار قوي للمستثمرين في سوق الأسهم الذين يرغبون في الحصول على دخل منتظم. بالمقارنة مع الأنواع المذكورة أعلاه من الاستثمار العقاري ، فإن صناديق الاستثمار العقاري تتيح للمستثمرين الدخول في استثمارات غير سكنية ، مثل المجمعات التجارية أو مباني المكاتب ، التي لا يمكن للمستثمرين الفرديين شراؤها مباشرة بشكل عام. والأهم من ذلك ، أن صناديق الاستثمار العقاري تكون شديدة السيولة لأنها متداولة في البورصة. بمعنى آخر ، لن تحتاج إلى سمسار عقارات ونقل ملكية لمساعدتك في صرف استثماراتك. في الممارسة العملية ، صناديق الاستثمار العقاري هي نسخة أكثر رسمية لمجموعة الاستثمار العقاري.
أخيرًا ، عند النظر إلى صناديق الاستثمار العقاري ، ينبغي أن يميز المستثمرون بين صناديق الاستثمار العقارية التي تملك المباني ، وصناديق الاستثمار العقاري التي توفر التمويل العقاري وتشترك في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). كلاهما يعرض التعرض للعقار ، ولكن طبيعة التعرض مختلفة. إن REIT في الأسهم أكثر تقليدية ، حيث إنها تمثل الملكية في العقارات ، في حين أن صناديق REIT العقارية تركز على الدخل من تمويل الرهن العقاري للعقار.
الخط السفلي
سواء كان المستثمرون العقاريون يستخدمون عقاراتهم لتوليد دخل إيجار ، أو لتخصيص وقتهم لحين ظهور فرصة البيع المثالية ، فمن الممكن بناء برنامج استثمار قوي من خلال دفع جزء صغير نسبيًا من إجمالي قيمة العقار مقدمًا. ولكن كما هو الحال مع أي استثمار ، هناك ربح وإمكانات داخل العقارات ، سواء كان السوق الكلي صعودًا أو هبوطًا.
01:35كيف تكسب المال في العقارات
