لا تزال أسعار الفائدة منخفضة للغاية ، لكن ليس من المتوقع أن تبقى هناك لفترة طويلة. هل يجب عليك إعادة التمويل قبل فوات الأوان؟ ليس بالضرورة. فيما يلي أربعة أسباب تجعل إعادة التمويل فكرة سيئة.
البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية
1. فترة التعادل طويلة جدا.
فترة التعادل هي عدد الأشهر التي ستستغرقها لاسترداد تكاليف إغلاق قرض جديد. لحساب فترة التعادل الخاص بك ، ستحتاج إلى معرفة مقدار تكاليف الإغلاق على قرضك الجديد وما هو سعر الفائدة الجديد. يجب أن تكون قادرًا على الحصول على تقدير لهذه الأرقام من المقرض.
لا يوجد رقم سحري يمثل فترة استراحة مقبولة - يعتمد ذلك على المدة التي تخطط فيها للبقاء في المنزل وإلى أي مدى أنت متأكد من ذلك التنبؤ. (تعرف على كيفية تحديد ما إذا كانت إعادة التمويل ستضعك في المقدمة أم لا. لمزيد من المعلومات ، راجع كيف يؤثر إعادة تمويل الرهن العقاري على صافي ثروتك. )
2. تكاليف طويلة الأجل مرتفعة جدا.
يعد إعادة التمويل لخفض دفعتك الشهرية أمرًا رائعًا - إلا إذا كان يؤلمك بشكل كبير على المدى الطويل. إذا كنت تمر بمرور عدة أعوام على رهن عقاري مدته 30 عامًا ، فقد دفعت الكثير من الاهتمام ولكنك لم تدفعه كثيرًا. من المحتمل أن تزيد إعادة التمويل في رهن عقاري مدته 15 عامًا من دفعتك الشهرية ، وربما إلى مستوى لا يمكنك تحمله. إذا بدأت من جديد برهن عقاري جديد مدته 30 عامًا ، فستبدأ برأس مال كبير تقريبًا كما كان الحال في بداية رهنك الحالي. في حين أن سعر الفائدة الجديد سيكون أقل ، فسوف تدفعه لمدة 30 عامًا. لذلك قد تكون مدخراتك طويلة الأجل ضئيلة أو قد يكلفك القرض أكثر على المدى الطويل.
إذا كان خفض دفعتك الشهرية يعني الفرق بين البقاء مستحقًا على دفعة جديدة منخفضة وتخلف عن سداد دفعة جديدة أعلى ، فقد تجد هذا الواقع طويل الأجل مقبولًا. ولكن إذا كنت تستطيع تحمل دفع الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، يمكنك الآن. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر الرهون العقارية: أبجديات إعادة التمويل. )
3. يجب عليك الانتقال إلى ARM لتخفيض معدل الفائدة بشكل ملموس.
دعنا نقول أن لديك بالفعل معدل فائدة منخفض: 5 ٪ على الرهن العقاري لمدة 30 عاما بسعر فائدة ثابت. إذا قمت بإعادة التمويل لمدة 30 سنة أخرى ثابتة بنسبة 4.5 ٪ ، فلن تكون المدخرات الشهرية كبيرة ما لم يكن لديك الرهن العقاري أكبر عدة مرات من المتوسط الوطني.
قد يبدو الحصول على قرض عقاري قابل للتعديل (ARM) فكرة رائعة. يحتوي ARMs على أقل معدلات فائدة متاحة: تعلن Quicken Loans عن معدلات منخفضة تصل إلى 2.75٪ ، على سبيل المثال. المعدلات المعلنة منخفضة للغاية بحيث قد يبدو من الجنون عدم الاستفادة منها ، خاصة إذا كنت تخطط للتحرك بحلول الوقت الذي يعيد فيه ARM تعيينه. بالتأكيد سيكون سوق الإسكان قد تعافى خلال خمس أو سبع سنوات وستتمكن من البيع ، أليس كذلك؟
الأمر ، أن المعدلات منخفضة للغاية في الوقت الحالي (حوالي 4.5٪ لرهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا) وفقًا للمعايير التاريخية والمطلقة ، ومن غير المحتمل أن تكون هذه المعدلات منخفضة بشكل كبير في المستقبل. لذلك ربما ستواجه إما مدفوعات فائدة أعلى بكثير عند إعادة تعيين ARM ، إذا كنت قادرًا على إعادة تمويل طريقك للخروج من ARM ، أو إذا دفعت فوائد إذا تمكنت من بيع وشراء منزل مختلف.
إذا كان لديك بالفعل معدل فائدة ثابت منخفض وتدير مدفوعاتك ، فقد ترغب في الالتزام بالشيء المؤكد. عادة ما يكون معدل الرهن العقاري القابل للمخاطر أكثر خطورة من الرهن العقاري ذي السعر الثابت. قد تؤتي ثمارها وتوفر لك آلاف الدولارات - أو قد ينتهي بك الأمر إلى تكلفك آلاف الدولارات أو حتى إجبارك على الخروج من منزلك. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر هذا ARM له أسنان. )
البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية
4. لا يمكنك تحمل تكاليف الإغلاق.
لا يوجد بالفعل أي شيء مثل إعادة تمويل بدون تكلفة. أنت إما تدفع تكاليف الإغلاق من جيبك أو تدفع سعر فائدة أعلى. في بعض الحالات ، يُسمح لك بتحويل تكاليف الإغلاق إلى قرضك ، ولكن بعد ذلك تدفع فائدة عليها طالما أنك تملك هذا القرض.
هل يمكنك إنفاق عدة آلاف من الدولارات في الوقت الحالي على إغلاق التكاليف ، أو هل تحتاج إلى هذا المبلغ مقابل شيء آخر؟ إذا كنت تبحث عن إعادة تمويل بدون تكلفة ، فهل لا تزال إعادة التمويل جديرة بالاهتمام بسعر فائدة أعلى؟ إذا كنت تتطلع إلى تحويل تكاليف الإغلاق إلى قرضك ، فاعتبر أن مبلغ 6000 دولار بفائدة 4.5٪ لمدة 30 عامًا سيكلفك حوالي 5000 دولار إضافي على المدى الطويل مقارنة فقط بدفع الأموال الخارجة عن الجيب الآن. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر الاقتصاد الحقيقي لإعادة تمويل الرهن العقاري. )
الخط السفلي
الشخص الوحيد الذي يمكنه أن يقرر ما إذا كان الوقت مناسب لإعادة التمويل هو أنت ، وإذا كنت ترغب في الحصول على رأي احترافي ، فمن الأرجح أن تحصل على إجابة غير متحيزة من مستشار مالي قائم على الرسوم أكثر من شخص يريد بيعك. رهن. يجب أن تكون تفاصيل وضعك الفردي ، وليس السوق ، أكبر عامل حاسم في ما إذا كنت تختار إعادة التمويل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر احترس من رسوم الرهن العقاري "غير المهم". )
