الرهن العقاري لمدة 30 عامًا مقابل 15 عامًا: نظرة عامة
قد تكون هناك مجموعة متنوعة محيرة من الرهون العقارية ، ولكن بالنسبة لمعظم مشتري المنازل ، في الممارسة العملية ، هناك واحد فقط. يعد الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا نموذجيًا أمريكيًا ، فطيرة التفاح للأدوات المالية. هذا هو المسار الذي سلكته أجيال من الأميركيين إلى ملكية المنازل لأول مرة.
وفقًا لفريدي ماك في عام 2017 ، اختار 90 بالمائة من مشتري المساكن الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا. لكن ربما كان يتم تقديم خدمة أفضل للعديد من هؤلاء المشترين إذا اختاروا بدلاً من ذلك رهنًا ثابتًا لمدة 15 عامًا.
القروض متشابهة من الناحية الهيكلية ، والفرق الرئيسي هو المصطلح. يعني قرض قصير الأجل دفع شهري أعلى ، مما يجعل الرهن العقاري لمدة 15 سنة يبدو أقل بأسعار معقولة. لكن على المدى القصير يجعل القرض أرخص على عدة جبهات. في الواقع ، على مدى الحياة الكاملة للقرض ، فإن رهن عقاري مدته 30 عامًا سيكلف أكثر من ضعف خيار القرض لمدة 15 عامًا.
كيف يؤثر الرهن العقاري على التكلفة
الرهن العقاري هو ببساطة نوع معين من القروض لأجل - قرض مضمون بملكية عقارية. بالنسبة للقرض لأجل ، يدفع المقترض فائدة محسوبة على أساس سنوي مقابل الرصيد المستحق للقرض. يتم إصلاح كل من سعر الفائدة والدفع الشهري.
نظرًا لأن الدفعة الشهرية ثابتة ، فإن الجزء الذي سيدفع الفائدة والجزء سوف يدفع التغيير الرئيسي مع مرور الوقت. في البداية ، نظرًا لأن رصيد القرض مرتفع للغاية ، فإن معظم المدفوعات هي فائدة. ولكن مع انخفاض الرصيد ، تنخفض حصة الفائدة في الدفع ، وتزداد الحصة إلى رأس المال.
الرهن العقاري لمدة 30 سنة
في قرض مدته 30 عامًا ، بطبيعة الحال ، يتقلص هذا الرصيد بشكل أبطأ بكثير - على نحو فعال ، يستأجر المقترض نفس المبلغ من المال لأكثر من ضعف المدة. (إنها تزيد عن ضعف المدة بدلاً من مرتين فقط لأنه ، بالنسبة للرهن لمدة 30 عامًا ، لا ينخفض الرصيد الرئيسي بالسرعة التي ينخفض بها للحصول على قرض مدته 15 عامًا.) الفجوة بين الرهينتين. عندما يكون معدل الفائدة 4 في المائة ، على سبيل المثال ، يدفع المقترض في الواقع حوالي 2.2 مرة فائدة إضافية لاقتراض نفس المبلغ من رأس المال على مدى 30 عامًا مقارنة بقرض مدته 15 عامًا.
الميزة الرئيسية للرهن العقاري لمدة 30 عامًا هي الدفع الشهري المنخفض نسبيًا. وحتى إذا لم تكن القدرة على تحمل التكاليف مشكلة ، فهناك مزايا أخرى:
- قد يتيح انخفاض الدفعة للمقترض شراء منزل أكثر مما قد يكون قادرًا على تحمله بقرض مدته 15 عامًا لأن نفس الدفعة الشهرية ستسمح للمقترض بالحصول على قرض أكبر على مدار 30 عامًا. بناء مدخرات.دفع أقل يحرر الأموال لأهداف أخرى.
الرهن العقاري لمدة 15 سنة
نظرًا لأن القروض لمدة 15 عامًا تكون أقل خطورة بالنسبة للبنوك مقارنة بالقروض التي تبلغ 30 عامًا ، ولأنها تكلف البنوك أقل لتقديم قروض قصيرة الأجل أكثر من القروض طويلة الأجل ، عادة ما يأتي الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة أعلى. يدفع المستهلكون أقل على رهن عقاري مدته 15 عامًا - أي أقل من ربع بالمائة إلى كامل (أو نقطة) أقل ، وعلى مدى العقود التي يمكن أن تزيد قيمتها.
تفرض الوكالات المدعومة من الحكومة التي تدعم معظم القروض العقارية ، مثل فاني ماي وفريدي ماك ، رسومًا إضافية ، تسمى تعديلات على مستوى القروض ، مما يجعل القروض العقارية لمدة 30 عامًا أكثر تكلفة. تنطبق هذه الرسوم عادة على المقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة والمدفوعات المقدمة الأصغر أو كلاهما. تفرض إدارة الإسكان الفيدرالية أيضًا أقساط تأمين رهن عقاري أعلى على المقترضين لمدة 30 عامًا.
يقول جيمس مورين ، نائب الرئيس الأول لإقراض التجزئة في شركة نوركوم للرهن العقاري في أفون ، كونيكتيكت: "بعض تعديلات أسعار مستوى القروض الموجودة على مدار 30 عامًا لا وجود لها على مدار 15 عامًا". ووفقًا لموران ، فإن معظم الناس يقومون بدفع هذه التكاليف إلى رهنهم العقاري كجزء من معدل أعلى ، بدلاً من دفعها بالكامل.
تخيل ، إذن ، قرض بقيمة 300000 دولار ، متاح بنسبة 4 في المائة لمدة 30 عامًا أو بنسبة 3.25 في المائة لمدة 15 عامًا. إن التأثير المشترك للإطفاء الأسرع وانخفاض سعر الفائدة يعني أن اقتراض الأموال لمدة 15 عامًا فقط سيكلف 79441 دولارًا ، مقارنةً بمبلغ 215609 دولارًا على مدار 30 عامًا ، أو أقل بمقدار الثلثين تقريبًا.
بالطبع ، هناك الصيد. سعر توفير الكثير من المال على المدى الطويل هو نفقات شهرية أعلى بكثير ؛ المبلغ المدفوع للقرض الافتراضي لمدة 15 عامًا هو 2،108 دولارات ، أو 676 دولارًا (أو حوالي 38 بالمائة) أكثر من الدفعة الشهرية للقرض لمدة 30 عامًا (1432 دولارًا).
إذا كان المستثمر يستطيع تحمل الدفعة الأعلى ، فمن مصلحته أن يذهب مع قرض أقصر ، وخاصة إذا كان يقترب من التقاعد عندما يكونون معتمدين على دخل ثابت.
بالنسبة لبعض الخبراء ، تتضمن القدرة على تحمل الدفعة الأعلى وجود صندوق يوم ممطر. وفقًا لبوب والترز ، مدير العمليات ورئيس شركة Quicken Loans ، يجب أن تصل مدخراتك السائلة إلى دخل لا يقل عن عام واحد. ما يعجب المخططين الماليين في الرهن العقاري لمدة 15 عامًا هو أنه "مدخرات قسرية" بشكل فعال في شكل أسهم في أحد الأصول التي تقدر عادة (على الرغم من ارتفاع قيمة المنازل وانخفاض قيمة المنازل).
نظرًا لأن القروض لمدة 15 عامًا تكون أقل خطورة بالنسبة للبنوك مقارنة بالقروض التي تبلغ 30 عامًا ، ولأن تكاليف البنوك أقل لتقديم قروض قصيرة الأجل مقارنة بالقروض طويلة الأجل ، عادة ما يأتي الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة أعلى.
استخدامات أخرى للحصول على المال
هناك بعض الحالات التي قد يكون لدى المقترض فيها حافز لاستثمار تلك الأموال في مكان آخر ، كما هو الحال في حساب 529 للرسوم الدراسية في الكلية أو في خطة 401 (ك) المؤجلة من الضرائب ، خاصةً إذا كان صاحب العمل يطابق مساهمات المقترض. ومع انخفاض معدلات الرهن العقاري ، يمكن للمستثمر الأذكياء والمنضبط اختيار القرض لمدة 30 عامًا ووضع الفرق بين مدفوعات الـ15 عامًا و 30 عامًا في الأوراق المالية ذات العائد المرتفع.
باستخدام المثال السابق ، إذا كان المبلغ الشهري للقرض لمدة 15 عامًا هو 2108 دولارات ، وكان المبلغ الشهري للقرض لمدة 30 عامًا هو 1432 دولارًا ، فيمكن للمقترض أن يستثمر هذا الفرق بقيمة 676 دولارًا في مكان آخر. يتمثل الحساب الخلفي للمغلف في مقدار (أو ما إذا كان) العائد على الاستثمار الخارجي ، مطروحًا منه ضريبة الأرباح الرأسمالية المستحقة ، يتجاوز سعر الفائدة على الرهن بعد حساب خصم الفائدة على الرهن العقاري. بالنسبة لشخص ما في الفئة الضريبية بنسبة 25 في المائة ، قد يقلل الخصم من معدل الفائدة الفعلي على الرهن العقاري ، على سبيل المثال ، من 4 في المائة إلى 3 في المائة.
بشكل عام ، فإن المقترض يأتي إلى الأمام إذا كانت عوائد الاستثمار بعد الضرائب أعلى من تكلفة الرهن العقاري مطروحًا منها خصم الفائدة.
ومع ذلك ، يتطلب هذا المناورة ميلًا للمخاطرة ، وفقًا لششين شاه ، المخطط المالي المعتمد في دالاس ، تكساس ، لأن المقترض سيتعين عليه الاستثمار في الأسهم المتقلبة. يقول شاه: "لا توجد حاليًا استثمارات ذات دخل ثابت من شأنها أن تحقق عائدًا مرتفعًا بما يكفي لإنجاح هذا العمل". كما يتطلب أيضًا الانضباط لاستثمار ما يعادل تلك الفروق الشهرية بشكل منهجي ووقت التركيز على الاستثمارات ، وهو ما يضيفه معظم الناس.
أفضل خيار بين العالمين
من الواضح أن معظم المقترضين يفتقرون - أو على الأقل يعتقدون أنهم يفتقرون - إلى ما يكفي من المال لتقديم مدفوعات أعلى تتطلبها رهن عقاري مدته 15 عامًا. ولكن هناك حل بسيط لالتقاط الكثير من مدخرات الرهن العقاري الأقصر: قم ببساطة بإجراء مدفوعات أكبر لجدول زمني مدته 15 عامًا على رهنك الذي مدته 30 عامًا ، على افتراض أن الرهن العقاري لا يشتمل على عقوبة الدفع المسبق.
يحق للمقترض أن يوجه المدفوعات الإضافية إلى رأس المال ، وإذا كانت المدفوعات ثابتة ، فسيتم سداد الرهن في غضون 15 عامًا. إذا ضاقت الأوقات ، يمكن للمقترض أن يعود دائمًا إلى مدفوعاته المعتادة التي تقل عن 30 عامًا.
الماخذ الرئيسية
- قد يتم تقديم خدمة أفضل للعديد من المشترين عن طريق اختيار رهن ثابت لمدة 15 عامًا مقابل رهن لمدة 30 عامًا. يدفع المستهلكون أقل على رهن لمدة 15 عامًا - في أي مكان من ربع في المئة إلى نسبة مئوية كاملة (أو نقطة) أقل بالنسبة لبعض الخبراء ، فإن القدرة على تحمل سداد رهن عقاري مدته 15 عامًا يتضمن امتلاك صندوق يوم ممطر.
