يشير التحسين إلى تدفق الأشخاص الأثرياء إلى حي حضري قائم. تحدث العملية - التي تحدث تغييرات في طابع وثقافة المنطقة ، إلى جانب الزيادات في الإيجارات وقيم العقارات - في مناطق حضرية مختارة في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، بما في ذلك مدينة نيويورك. قام تقرير حديث من مركز فورمان في جامعة نيويورك بتحليل التحسين داخل الأحياء الفرعية لمدينة نيويورك. تُعرّف الأحياء "المفعمة بالحيوية" بأنها تلك التي كانت منخفضة الدخل نسبيًا في عام 1990 (في أقل 40٪ من المدينة) ، لكنها شهدت نموًا في إيجار الأحياء أعلى من المتوسط في العقدين التاليين.
وفقًا لهذه المعايير ، وجد التقرير أنه من بين أحياء المدينة البالغ عددها 55 ، تم تصنيف 15 حيًا على أنها مخيبة للآمال. بالإضافة إلى ذلك ، صنف التقرير سبعة على أنها غير جذابة - الأحياء التي كانت منخفضة الدخل في التسعينيات دون تغيير كبير في العشرين عامًا الماضية - والباقي أحياء عالية الدخل كانت بالفعل في أعلى 60٪ في التسعينيات.
من بين أحياء مدينة نيويورك الخمسة ، تمتلك بروكلين ومانهاتن نصيب الأسد من الأحياء النابضة ، تليها برونكس وكوينز. جزيرة ستاتين لم يكن لديك أي. فيما يلي الأحياء الخمسة عشر التي تم سردها أبجديًا من قبل البلدة ، إلى جانب التغير في المئة لكل حي في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014 ، كما هو موضح في تقرير الإسكان والأحياء لمدينة نيويورك في مدينة نيويورك. نقوم أيضًا بإدراج متوسط سعر البيع والإيجار ودخل الأسرة (حاليًا اعتبارًا من 13 مارس 2017) ، وفقًا لموقع Trulia.com.
ذا برونكس
Morrisania / بلمونت
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 23.5 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 370،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 1،975 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 2419 دولار
موت هيفن / هانتس بوينت
نسبة التغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 28.0٪
متوسط سعر البيع اليوم: N / A
متوسط الإيجار شهريا اليوم: N / A
متوسط دخل الأسرة اليوم: 20،409 دولار
BROOKLYN
بيدفورد-ستويفيسانت
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 36.1 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 712،500 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 2،275 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 40،625 دولار
براونزفيل / أوشن هيل
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 20.5 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 400،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 1،850 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 26،274 دولار
Bushwick
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 44.0 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 793،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 1،950 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 36،406 دولار
شمال ولي العهد مرتفعات / بروسبكت هايتس
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 29.9 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 955،500 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 3000 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 74،205 دولار
جنوب ولي العهد مرتفعات
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 18.1 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 625،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 3350 $
متوسط دخل الأسرة اليوم: 36387 دولار
غروب الشمس بارك
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 23.9 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 460،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 2100 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 38،080 دولار
وليامز / جرين بوينت
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 78.7 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 815000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 3،600 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 32،697 دولار
MANHATTAN
هارلم الوسطى
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 53.2 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 863،500 دولار *
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 2،500 دولار *
متوسط دخل الأسرة اليوم: 35،866 دولار *
* بيانات هارلم
شرق هارلم
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 40.3 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 863،500 دولار *
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 2،500 دولار *
متوسط دخل الأسرة اليوم: 35،866 دولار *
* بيانات هارلم
الجانب الشرقي الأدنى / الحي الصيني
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 50.3 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 1،256،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 4،500 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 38333 دولار
مرتفعات مورنينجسايد / مرتفعات هاميلتون
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 36.7 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 980،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 6،200 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 58،445 دولار
واشنطن هايتس / إينوود
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 29.3 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 850،000 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 6500 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 34،184 دولار
كوينز
أستوريا
النسبة المئوية للتغير في متوسط الإيجار بين عامي 1990 و 2010-2014: 27.6 ٪
متوسط سعر البيع اليوم: 662،500 دولار
متوسط الإيجار شهريا اليوم: 2،575 دولار
متوسط دخل الأسرة اليوم: 54،020 دولار
الخط السفلي
مثل العديد من المناطق الحضرية في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، توجد في مدينة نيويورك العديد من الأحياء التي تمر بمرور الوقت. من وجهة نظر الاستثمار ، قد يكون الشراء في وقت مبكر من السوق المحترمة أمرًا منطقيًا ، ولكن هناك بعض الجوانب السلبية التي يجب مراعاتها. في حين أن هذه العملية يمكن أن تؤدي بالتأكيد إلى بعض التغييرات الإيجابية في المجتمع - على سبيل المثال ، انخفاض الجريمة ، وزيادة النشاط الاقتصادي والاستثمار الجديد في مباني المنطقة والبنية التحتية - عادة ما يتمتع معظم الوافدين الجدد بالمزايا التي يتمتع بها معظمهم ، وليس السكان المقيمين.
يُظهر فيلم PBS الذي يحمل عنوان "Flag Wars" أن حيًا مرهقًا يمكن أن يصبح "ضحية لنجاحه." إن ارتفاع الإيجارات وقيم الممتلكات ، إلى جانب "دوامة التصاعد المرغوبة" ، يمكن أن يؤدي إلى تآكل الصفات التي جذبت سكان جدد في البداية مكان. وفقًا للفيلم ، "عندما يأتي النجاح إلى حي ما ، فإنه لا يأتي دائمًا لسكانه المقيمين ، وتشريد هذا المجتمع هو أكثر تأثير مثير للقلق."
