يمكن أن يكون شراء منزلك الأول تجربة مثيرة ومثيرة للأعصاب. ليس عليك فقط العثور على المكان المناسب ، ولكن عليك أيضًا العثور على الرهن العقاري المناسب. مع انخفاض المخزون في العديد من الأسواق المحلية وارتفاع أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد ، يمكن العثور على منزل بأسعار معقولة يشكل تحديا.
قد تشعر بالضغط لإيجاد منزل على الفور ، ولكن قبل زيارة المنازل والبدء في تقديم العروض ، يجب أن يكون تمويلك سليمًا. يتضمن ذلك التأكد من أن تاريخك الائتماني ودرجة الائتمان الخاصة بك ، ونسبة الدين إلى الدخل ، والصورة المالية العامة ، ستقنع المقرض أنك جدير بالائتمان لاقتراض المال.
يميل العديد من المشترين لأول مرة إلى ارتكاب عدد من الأخطاء في عمليات الرهن العقاري وشراء المنازل. فيما يلي بعض الأخطاء الأكثر شيوعًا التي يجب تجنبها.
1. عدم حفظ علامات التبويب على الائتمان الخاصة بك
لا أحد يحب المفاجآت ، خاصة قبل شراء المنزل. إذا كان لديك (و / أو زوجتك) مشكلات ائتمانية واضحة - مثل تاريخ السداد المتأخر ، أو إجراءات تحصيل الديون ، أو الديون الكبيرة - فقد يقدم لك مقرضو الرهن العقاري أسعار فائدة وشروط أقل من مثالية أو يرفضون طلبك بشكل مباشر. قد يكون الموقفان محبطان ، ويمكنهما دفع الجدول الزمني المثالي.
لمعالجة المشاكل المحتملة مقدمًا ، تحقق من تقرير الائتمان الخاص بك مجانًا كل عام على yearcreditreport.com من كل وكالة من وكالات تقارير الائتمان الثلاث: Transunion و Equifax و Experian. ابحث عن الأخطاء وتعارض أي أخطاء كتابية مع وكالة التقارير والدائن ، بما في ذلك المستندات الداعمة للمساعدة في جعل قضيتك. إذا وجدت عناصر سلبية ولكن دقيقة ، مثل الدفعات المتأخرة أو الحسابات المتأخرة ، فلا توجد طريقة لإزالة هذه العناصر بسرعة. سيبقون في تقرير الائتمان الخاص بك لمدة 7 إلى 10 سنوات. ولكن يمكنك زيادة درجاتك عن طريق دفع فواتيرك في الوقت المحدد ، وجعل أكثر من الحد الأدنى للمدفوعات الشهرية على الديون وعدم زيادة رصيدك المتاح. قبل كل شيء ، التحلي بالصبر. قد يستغرق الأمر سنة واحدة على الأقل لتحسين درجة الائتمان المنخفضة.
تحقق أيضًا من معرفة ما إذا كان المصرف أو اتحاد الائتمان أو موفر بطاقة الائتمان يمنحك حق الوصول المجاني إلى درجة الائتمان الخاصة بك. إذا كانت درجاتك أقل من 620 ، فقد تواجه مشكلة في الحصول على موافقة على قرض عقاري تقليدي. للتأهل للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ستحتاج إلى درجة ائتمان لا تقل عن 580 لاستخدام الحد الأقصى لتمويل البرنامج (3.5 ٪ كدفعة مقدمة) ، أو على الأقل 500 درجة مع دفعة مقدمة بنسبة 10 ٪.
2. البحث عن المنازل قبل الحصول على موافقة مسبقة
عندما تجد المنزل المثالي ، لا يوجد وقت نضيعه. في العديد من الأسواق الساخنة ، ستواجه العديد من العروض والمنافسة الشديدة. من غير المرجح أن يفكر البائعون في عروض من المشترين الذين ليس لديهم خطاب موافقة مسبقة من أحد المقرضين. توضح رسالة الموافقة المسبقة للبائع أن المقرض قد بذل العناية الواجبة لضمان حصولك على الوسائل والدوافع اللازمة لسداد فواتيرك ، بناءً على تاريخك الائتماني ودرجاتك ، وتاريخ الدخل والعمالة ، والأصول المالية ، وغيرها من العوامل الرئيسية.
في السوق التنافسية ، لن يأخذك البائعون على محمل الجد بدون خطاب موافقة مسبقة ، وقد تخسر في المنزل الذي تريده حقًا. يسرد هذا المستند مبلغ القرض الذي تتأهل ، وسعر الفائدة وبرنامج القرض ، ومقدار الدفعة المقدمة المقدرة. في بعض الحالات (خاصة بالنسبة للمنازل ذات التكلفة المرتفعة أو في الأسواق ذات القدرة التنافسية الفائقة) ، قد يطلب منك المقرضون تقديم دليل على الأموال المدفوعة مقدمًا. يشتمل خطاب الموافقة المسبقة أيضًا على تاريخ انتهاء الصلاحية ، عادةً خلال 90 يومًا.
3. عدم التسوق حول الرهن العقاري
يمكن لمشتري المنازل ترك الكثير من المال على الطاولة عندما لا يتسوقون للحصول على قرض عقاري. يمنحك التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مع عدد قليل من المقرضين المختلفين فكرة أفضل عما يمكنك تحمله ، ويتيح لك إجراء مقارنة بين منتجات التفاح وأسعار الفائدة وتكاليف الإغلاق ورسوم المقرض. الأهم من ذلك ، أن التسوق للحصول على قرض عقاري يضعك في وضع أفضل للتفاوض مع المقرضين للحصول على أفضل صفقة ممكنة.
أثناء تسوقك للمقرضين ، انتبه إلى الرسوم وتكاليف الإغلاق ، والتي يمكن أن تضاف إلى طاولة الإغلاق. على الرغم من أن بعض الفروق في الأسعار قد لا تبدو كبيرة على الورق الآن ، إلا أنها يمكن أن تضيف ما يصل إلى وفورات كبيرة في التكاليف على مدى عمر القرض الخاص بك. ضع في اعتبارك أن بعض المقرضين سيقدمون لك "نقاط" مخفضة ، وهي طريقة لشراء مقدمتك بسعر الفائدة ، مما يزيد من تكاليف الإغلاق. ويميل المقرضون الآخرون الذين يروجون لتكاليف إغلاق منخفضة أو معدومة إلى فرض أسعار فائدة أعلى لتعويض الفرق.
بالإضافة إلى التحقق مع مؤسستك المالية الحالية (بنك أو اتحاد ائتماني) ، اطلب من سمسار الرهن العقاري أن يتسوق بأسعار نيابة عنك. سماسرة الرهن العقاري ليسوا مقرضين. يتصرفون كصانع خلافات بينك وبين المقرضين في شبكتهم. يمكنهم توفير الوقت والمال عن طريق مقارنة العديد من المقرضين الذين لديهم منتجات تناسب احتياجاتك. أيضًا ، يجدر النظر إلى بعض المقرضين المباشرين ، سواء عبر الإنترنت أو شخصيًا ، لمعرفة ما يقدمونه.
عن طريق التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مع العديد من المقرضين ، سوف تتلقى تقديرات القروض لمقارنة الأسعار وإغلاق التكاليف جنبًا إلى جنب. وأيضًا ، إذا قمت بمعظم عمليات التسوق بسعر الفائدة خلال 30 يومًا ، فسيعتبر المقرضون الذين يقومون بإجراء عمليات التحقق من الائتمان المتعددة بمثابة "استعلام صعب" واحد ، كما يسميه القائمون على تصنيف الائتمان ، ومن غير المرجح أن يخفضوا درجة الائتمان الخاصة بك. لا يوجد عدد ذهبي من المقرضين الذين يجب عليك تسوقهم ، ولكن وجود ثلاثة إلى خمسة تقديرات قروض في متناولك سيمنحك أساسًا قويًا للمقارنة.
4. شراء منزل أكثر مما تستطيع
عندما يخبرك أحد المقرضين أنه يمكنك اقتراض ما يصل إلى 300000 دولار ، فهذا لا يعني أنه يجب عليك ذلك. لما لا؟ إذا قمت بالحد الأقصى من قرضك ، فقد لا تكون دفعاتك الشهرية قابلة للتحكم بالفعل. عادة ، يمكن لأصحاب المنازل المحتملين تحمل مبلغ القرض بين 2 و 2.5 أضعاف دخلهم السنوي الإجمالي. بمعنى آخر ، إذا كنت تكسب 75000 دولار في السنة ، فقد تكون قادرًا على شراء منزل يتراوح سعره بين 150،000 و 187،500 دولار. يمكن أن تساعدك آلة حاسبة الرهن العقاري في Investopedia على تقدير المدفوعات الشهرية ، وهو مقياس أفضل لمعرفة ما إذا كان بإمكانك شراء منزل في نطاق سعري معين.
شراء منزل أكثر مما تستطيع تحمله يمكن أن يهبط في مشكلة إذا كان عليك تمديد ميزانيتك الشهرية لتسديد مدفوعات الرهن العقاري. بعبارة أخرى ، قد ينتهي بك الأمر إلى الشعور "بضعف المنزل" وتشعر بالندم على المشتري. أيضا ، النظر في أن تملك المنازل يأتي مع نفقات إضافية خارج تلك المدفوعات الشهرية الرهن العقاري. تحتاج إلى توفير نفقات الصيانة التي لا مفر منها ، والإصلاحات ، ورسوم رابطة صاحب المنزل (إن أمكن) ، والتكاليف الأخرى التي لم تضطر إلى دفعها كمستأجر.
إن تمديد ميزانيتك الشهرية لتغطية رهنك العقاري قد يعني أيضًا أنه لا يمكنك التوفير في حالات الطوارئ أو إصلاحات المنازل هذه ، وسيؤثر ذلك على التدفق النقدي لأهداف مالية أخرى أيضًا.
خلاصة القول: لا تركز على الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي تمت الموافقة عليه ، ولكن حول ما إذا كان بإمكانك دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية عند نقطة السعر هذه. قد يرغب مشتري المنازل لأول مرة في أن يكونوا أكثر حذراً وشراء منزل أقل من الحد الأقصى لميزانيتهم.
5. عدم التعاقد مع وكيل عقارات
محاولة البحث عن منزل بمفردك تستغرق وقتًا طويلاً ومعقدة. يمكن أن يساعدك وكيل عقاري محترف ذو خبرة في تضييق نطاق خياراتك ومشكلاتك الفورية ، سواء مع الممتلكات المادية أو في عملية التفاوض مع البائعين. تطلب بعض الولايات من محامي العقارات التعامل مع الصفقة ، لكن المحامين لن يساعدوك في البحث عن منزل ؛ يمكنهم مساعدتك في صياغة عرض ، والتفاوض على اتفاقية الشراء ، والعمل كوكيل إغلاق.
أيضًا ، إذا شاركت في العروض دون وجود وكيل عقاري خاص بك ، فقد يعرض وكيل البائع تمثيلك. هذا يمكن أن يكون صعبًا لأن هذا العامل لا يضع اهتماماتك في الاعتبار ؛ هدفهم هو الحصول على أعلى وأفضل عرض للبائع. سيساعدك وجود وكيلك الخاص ، الذي تتوافق اهتماماته بشكل أكبر مع اهتماماتك ، في اتخاذ خيارات أكثر استنارة.
أفضل ما في الأمر هو أن تكلفة تجنيد أحد الوكلاء لن تأتي مباشرة من جيبك. باعتبارك مشترًا ، فأنت عمومًا لا تدفع عمولة وكيل المشتري. عادةً ما يدفع البائع البائع إلى البائع الذي يقوم بتقسيم العمولة مع وكيل المشتري.
6. فتح (أو إغلاق) خطوط الائتمان
لا يزال بإمكانك حرمانك من رهن عقاري حتى بعد الموافقة عليه مسبقًا. يقوم مقرضو الرهن العقاري بفحص رصيدك أثناء الموافقة المسبقة ومرة أخرى قبل الإغلاق قبل إعطائك الضوء الأخضر النهائي. في غضون ذلك ، حافظ على الوضع الراهن في رصيدك وأموالك. هذا يعني عدم فتح خطوط ائتمان جديدة أو إغلاق خطوط الائتمان الحالية. يمكن أن يؤدي القيام بذلك إلى خفض درجة الائتمان الخاصة بك وزيادة نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك - كلا الأسباب الرئيسية للمقرض لرفض الموافقة النهائية.
بدلاً من ذلك ، انتظر حتى تغلق على منزلك للحصول على خطوط ائتمان جديدة (مثل قرض سيارة أو سيارة أو بطاقة ائتمان جديدة). وعلى الرغم من أنه من الرائع سداد حساب بطاقة ائتمان أو قرض قبل إغلاقه في منزلك ، إلا أن إغلاق الحساب يزيل سجل الائتمان هذا من تقريرك. تعد مدة الائتمان أحد العوامل الرئيسية التي تستخدمها مكاتب إعداد تقارير الائتمان لإنشاء درجة الائتمان الخاصة بك. بدلاً من ذلك ، اترك الحساب مفتوحًا ونشطًا ، ولكن لا تستخدمه إلا بعد الإغلاق. (ملاحظة: قد تقوم بعض شركات بطاقات الائتمان بإغلاق حسابك بسبب عدم النشاط طويل الأجل ، مما قد يؤثر سلبًا على رصيدك أيضًا. حافظ على الحسابات نشطة عن طريق إجراء عمليات شراء صغيرة تسددها فورًا وبالكامل كل شهر.)
7. إجراء عمليات شراء كبيرة على الائتمان
كما أن فتح أو إغلاق خطوط الائتمان يمكن أن يقرع درجاتك ، كذلك يمكن تشغيل الحسابات الحالية. مرة أخرى ، حافظ على ثباتك وأموالك المالية مستقرة حتى تغلق على منزلك. استخدم النقود بدلاً من ذلك ، أو الأفضل ، تأجيل شراء أثاث جديد أو تلفزيون حتى بعد الإغلاق.
أيضًا ، تريد أن تتعرف على كيفية معالجة ميزانيتك لتكاليف ملكية المنازل الجديدة. قد ترغب في الانتظار بضعة أشهر قبل إضافة المزيد من المدفوعات الشهرية لعمليات الشراء الكبيرة إلى هذا المزيج.
8. التحرك حول المال
كبير آخر لا في الرهن العقاري الاكتتاب: جعل الودائع الكبيرة أو السحب من الحسابات المصرفية الخاصة بك أو الأصول الأخرى. إذا رأى المقرضون فجأة الأموال غير المصدرة تدخل أو تخرج ، فقد يبدو أنك حصلت على قرض ، مما قد يؤثر على نسبة الدين إلى الدخل. لا يشعر المقرضون بالقلق بشأن الودائع الشفافة ، مثل المكافأة من صاحب العمل أو استرداد ضريبة الدخل الخاص بك. ولكن إذا قام أحد الأصدقاء بتدبير أموالك أو تلقيت دخلًا تجاريًا في حسابك الشخصي ، فسوف يطلب المقرض إثباتًا للتحقق من أن الإيداع ليس قرضًا مخفيًا. توقع من المقرض أن يطلب فاتورة بيع (إذا كان الإيداع ناتجًا عن شيء قمت ببيعه) ، أو شيكًا مُلغى ، أو راتبة دفع.
يمكنك استخدام هدية من قريب أو صديق نحو الدفعة الأولى. ومع ذلك ، فإن العديد من منتجات القروض تتطلب خطابًا ووثائقًا للحصول على مصدر الإيداع والتحقق من أن الجهة المانحة لا تتوقع منك سداد الأموال.
9. تغيير الوظائف
في حين أن تغيير الوظائف قد يفيد حياتك المهنية ، فإنه قد يعقد موافقة الرهن العقاري الخاص بك. يريد المقرض أن يضمن حصولك على دخل ثابت وعمل ، وأنك تستطيع تحمل سداد رهنك العقاري. إذا كنت قد تمت الموافقة عليها مسبقًا للحصول على قرض عقاري بناءً على دخل وعمل معينين ، فإن أي فرص في الفترة المؤقتة قبل الإغلاق يمكن أن تكون علامة حمراء وتؤخر إغلاقك.
للموافقة ، يجب عليك عمومًا تقديم دليل على سنتين متتاليتين من العمالة والدخل الثابت. عند تغيير الوظائف ، يتم تعطيل هذا السجل المستمر للدخل والعمالة ، لا سيما إذا كنت تتقاضى وظيفة أقل أجراً. أيضًا ، إذا قمت بالتبديل إلى دور يدفع 25٪ أو أكثر من راتبك في العمولات ، فيجب أن تثبت أنك ربحت هذا الدخل على مدار عامين متتاليين. كلما كان ذلك ممكنًا ، يوصي المقرضون بالانتقال إلى تبديل الوظائف حتى بعد إغلاق القرض الخاص بك. إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فأخبر مقرضك على الفور.
10. تخطي تفتيش المنزل
ما لم يكن لديك الكثير من المال لإصلاح المنزل وترغب في المخاطرة بدفع تكاليف الإصلاحات غير المتوقعة ، فقد يكون التنازل عن تفتيش المنزل خطأً مكلفًا. لماذا ا؟ تهدف عمليات تفتيش المنازل إلى إيجاد مشكلات رئيسية في المنزل ، وهي تحميك (المشتري). إذا لم تحصل على فحص ، فلن يكون بإمكانك الرجوع إذا كانت هناك مشكلة كبيرة ، مثل الأنابيب المتشققة أو التلف المائي ، تظهر على السطح بعد الإغلاق على المنزل. هذا يعني أنك قد تدفع الفاتورة بالكامل لإصلاح تلك المشكلات. عندما تقدم عرضًا على أحد المنازل ، فيمكنك تضمين حالة طوارئ لتفتيش المنزل تمنحك خروجًا خاليًا من العقوبة من الصفقة إذا تم الكشف عن مشكلة كبيرة وكان البائع غير مستعد لإصلاحها قبل الإغلاق.
مع وجود هذه الحالة الطارئة في مكانها الصحيح ، يمكنك سحب عرضك واسترداد الأموال المودعة بالكامل. رسوم فحص المنزل غير قابلة للاسترداد وعادةً ما يدفعها المشتري إلى مفتش المنزل مقدمًا ، ويمكن أن تتراوح عادة من 300 دولار إلى 500 دولار ، حسب الموقع وحجم العقار. يجب دفعه عند وزنه مقابل قصف آلاف الدولارات لاستبدال الفرن أو سخان المياه أو السقف أو أي مواد أخرى ذات قيمة كبيرة. قد تفكر في عمليات تفتيش إضافية ، مثل فحص الآفات أو فحص العفن أو الرادون ، أو نطاق المجاري ، على سبيل المثال ، إذا طلب المقرض الخاص بك ذلك. يمكن أن تساعد عمليات التفتيش هذه وغيرها في حماية استثماراتك وسلامتك.
11. عدم مقارنة تقدير القرض بالإفصاح الختامي
يُطلب من المقرض بموجب القانون تزويدك بالإفصاح الختامي قبل ثلاثة أيام عمل من تاريخ الإغلاق. يسرد هذا المستند التكاليف الدقيقة التي يُتوقع منك دفعها عند الإغلاق ، بما في ذلك الدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق وتفاصيل القرض وشروطه وغيرها من المعلومات المهمة. إنه مستند من خمس صفحات ، لذا خذ وقتًا لمقارنته مقابل تقدير القرض المبدئي الذي تلقيته للتأكد من أنك لا تتحمل رسومًا إضافية (تسمى الرسوم غير المرغوب فيها) من قبل المقرض الخاص بك أو الأطراف الأخرى المشاركة في المعاملة.
أيضا ، إذا ارتفعت رسوم معينة أكثر من المتوقع ، اطلب من المقرض الخاص بك لشرح السبب. تأكد من أن التفاصيل الأساسية ، مثل اسمك ومعلومات التعريف الأخرى مدرجة بشكل صحيح حتى لا تتعرض لمشكلات الأوراق في يوم الإغلاق. إذا وجدت أخطاء أو رسوم إضافية مشكوك فيها أو غير مفسرة ، فأخبر مقرضك على الفور حتى يمكن معالجة هذه المشكلات. في بعض الحالات ، قد يتعين عليك إغلاق عملية الإغلاق لضمان تصحيح الأعمال الورقية وتحديثها وحل جميع المشكلات.
الخط السفلي
أنت لا ترغب في تخريب الرهن العقاري الخاص بك - وشراء منزلك. بعض هذه الأخطاء تبدو بريئة ، لكنها يمكن أن تتجنب الإغلاق وتسبب صداعًا كبيرًا. تحدث إلى المقرض الخاص بك حول ما يجب عليك فعله من الموافقة المسبقة وحتى الإغلاق لضمان عملية سلسة. وحاول الحفاظ على جميع المستندات الخاصة بك - البيانات المصرفية ، W-2s ، وسجلات الإيداع ، والإقرارات الضريبية ، ودفع الراتب ، وما إلى ذلك - منظمة وتحديثها حتى تتمكن من تقديم الوثائق إذا طلب المقرض الخاص بك.
عندما يحين الوقت لشراء منزلك الأول ، يمكن أن تكون القراءة والتعلم جيدًا حول عملية الإقراض والعقارات مساعدتك في تجنب بعض هذه الأخطاء وتوفير المال على طول الطريق. تأكد كذلك من أن المعاملة تتم بسلاسة من خلال وجود محترفين مدربين وذوي خبرة من جانبك لإرشادك. هذا يمكن أن يخفف بعض التوتر والتعقيد على طول الطريق.
