هل ستؤتي ثمار منزلك في المنزل؟

يعد إعادة عرض مناطق معينة من منزل لأسرة واحدة طريقة ممتازة لأصحاب المنازل لإضافة المزيد من الوظائف والجمال للممتلكات على حساب شخص آخر. من خلال اختيار المشروع المناسب لتعزيز مساحة المعيشة الخاصة بك ، يمكن تمرير جزء كبير من النفقات إلى مالكي المستقبل في شكل زيادة قيمة الممتلكات.

الماخذ الرئيسية

• إعادة عرض يمكن أن تعزز العائد على الاستثمار (ROI) من المنزل. تميل الطوابق الخشبية واستبدال النوافذ وترقيات المطبخ والحمام إلى توليد أعلى عائد على الاستثمار. لاسترداد التكاليف ، يجب على مشاريع إعادة التصميم بشكل عام إصلاح تصميم أو عيب هيكلي لاسترداد تكلفة الإنشاء. يمكن استرداد تكلفة تجديد العقارات المؤجرة أثناء البيع ، ولكن أيضًا مع زيادة معدلات الإيجار التي تتم إدارتها بواسطة المنازل المحدثة. تعد قروض الأسهم المنزلية إحدى طرق تمويل مشاريع التجديد ، مما يسمح بدفع الفوائد فقط حتى يتم بيع العقار واسترداد التكاليف. واحدة من أكبر الأخطاء في تجديد وتحسين المنزل أعلى بكثير من المتوسط ​​للمنازل المجاورة. تميل أسعار المنازل إلى عكس أذواق مشتري المنازل والمبلغ الذي هم على استعداد لدفعه.

ما يجب مراعاته قبل التجديد

العائد على الاستثمار (ROI) لأي مشروع تجديد معين هو وظيفة من خصائص السوق المحلية ، وحالة سوق العقارات السكنية عند بيع العقار ، وجودة العمل المنجز. تاريخيا وفي المتوسط ​​، أظهرت بعض المشاريع ، مثل إضافة سطح خشبي ، وترقيات المطبخ والحمام ، واستبدال النوافذ ، أكبر عائد استثمار بغض النظر عن موقع العقار أو حالة سوق العقارات السكنية.

التجديدات الأكبر ليست أفضل دائمًا ، حيث إن الإنفاق أكثر لا يضمن دائمًا خلق قيمة أكبر.

ومع ذلك ، ما لم يتم تصميم مشروع إعادة التصميم لإصلاح مشكلة هيكلية أو عيب في التصميم ، فمن غير المرجح أن يكسب مالك المنزل أكثر من تكلفة البناء. إذا كان استرداد التكاليف أمرًا مهمًا مثل زيادة التمتع من خلال تعزيز العقار ، فينبغي على مالكي المنازل النظر في أذواق المشترين المحتملين عند تحديد المشاريع التي يجب متابعتها.

بالنسبة للمستثمرين الذين يعيدون عرض العقارات المستأجرة ، يمكن استرداد تكلفة تحسينها ليس فقط في وقت البيع ، ولكن أيضًا من خلال معدلات الإيجار المتزايدة التي تطلبها المساكن المحدثة.

ومع ذلك ، يجب على مالكي المنازل توخي الحذر من المشاريع التي يختارون إكمالها ، حيث لا يمكن تحقيق مكاسب القيمة المحتملة إلا بقدر وجود مشترين على استعداد لدفع تكاليف عمليات التجديد.

النظر في موقعك

عند النظر في أي نوع من المشاريع ، من الضروري التأكد من أن التحسينات التي تم إجراؤها مناسبة لنوع معين من المسكن ومنطقة الملكية المحلية. خطأ واحد غالبا ما تجعل أصحاب المنازل هو تحسين منازلهم أعلى بكثير من المتوسط ​​للمنازل المجاورة. ينجذب المشترون إلى أحياء معينة بسبب الخدمات الموجودة في مكان قريب ، ولأن المنازل في تلك المنطقة تبيع داخل النطاق السعري لذلك المشتري. على الرغم من أن المنزل الذي تم تحسينه أعلى بكثير من المنازل الأخرى القريبة قد لا يزال يتلقى نفس المستوى من الاهتمام مقارنة بالبيوت الأخرى التي يتم تسويقها ، فمن غير المرجح أن تحصل على علاوة أعلى من المتوسط ​​ببساطة بسبب التحسينات الإضافية.

سيعرف الوكلاء العقاريون متى تكون الزيادة في قيمة النسبة المئوية أعلى بالنسبة للمنازل ذات السعر المتوسط ​​أو الأقل من سعرها في حي معين ، وأقل بالنسبة للمنازل ذات الأسعار في أعلى أسواقها. خلال هذه الفترات من النشاط الاقتصادي المتزايد وزيادة الطلب على العقارات ، سيكون للتحسينات تأثير كبير على القيمة السوقية للمنزل.

سيكون للوقت تأثير على قدرة التحسين على زيادة قيم العقارات. سيؤدي إجراء تحسينات هيكلية أو تصميمية ، مثل إضافات المباني أو الانتهاء من المساحة الخام ، إلى إضافة قيمة لإطار زمني أطول من ، على سبيل المثال ، تحديثات المطابخ والحمامات أو التحسينات التكنولوجية ، مثل أنظمة تكييف الهواء الجديدة ، لأن الأخيرة تميل إلى أن تصبح قديمة متأخر، بعد فوات الوقت.

سيكون للموقع الجغرافي أيضًا تأثير كبير على أسرع أو أكبر عملية استرداد للمشروعات. على سبيل المثال ، فإن وقت الصيانة وتكلفة حمامات السباحة الداخلية تجعل من الصعب استرداد تكلفة التركيب ، وفي بعض الحالات ستقلل من القيمة الإجمالية للمنزل. ومع ذلك ، قد لا يكون هذا هو الحال في المناطق الجنوبية من الولايات المتحدة ، حيث تجعل فترات طويلة من الطقس الحار للغاية حمامات السباحة إضافة قيمة لبعض مالكي المنازل.

كيف يمكن للحكومة المساعدة

نظرًا لأن مصلحة الرهن العقاري قابلة للخصم من ضرائب الدخل ، فقد يساعد العم سام في دعم تحسين المنزل ، مما يجعل تكلفة البناء أقل عبئًا على مالكي العقارات.

لأصحاب المخاطرة الأقل ، يمكن لمالكي العقارات الذين تراكمت لديهم الأسهم الكافية في منازلهم استخدام الأدوات المالية ، مثل إعادة التمويل النقدي أو قرض الأسهم في المنزل ، لتمويل مشاريع البناء الخاصة بهم. باستخدام هذه الطرق ، سيكون النقد الوحيد الضروري لإنجاز المشاريع المخططة هو مدفوعات الفائدة للحفاظ على القروض ، والتي في معظم الحالات تكون معفاة من الضرائب. يمكن سداد المبلغ الرئيسي عند بيع العقار أخيرًا.

عوائد المشروع على الاستثمار

إن السبب النهائي لاتخاذ أي مشروع إعادة عرض منزل كمالك شاغل هو التمتع الذي تلقاه من العيش في منزل محدث. بالنسبة لأولئك الذين يأملون في الاستفادة من إعادة عرض ، هناك العديد من المصادر التي تقدم نظرة ثاقبة حول الاسترداد المتوقع في مشاريع محددة. على سبيل المثال ، تنشر مجلة REALTOR® تقريرًا سنويًا عن "التكلفة مقابل القيمة" يقارن تكلفة مشاريع إعادة البناء الشائعة ويظهر الاسترداد الذي يمكن لمالكي المنازل توقعه. تستند تقديرات الاسترداد هذه إلى أساسيات سوق العقارات السكنية في ذلك الوقت ، فضلاً عن متوسط ​​تكلفة الإنشاء.

يحتوي الجدول 1 على تقديرات المتوسط ​​الوطني ، ولكن يمكن لمالكي المنازل العثور على مزيد من المعلومات المحددة في إعادة عرض عبر الإنترنت ، مع تقديم نفس التقديرات لمناطق جغرافية مختلفة في الولايات المتحدة. هذه متوسطات الاسترداد لمشروعات إعادة عرض الأكثر شيوعًا تعطي البائعين المحتملين مؤشرا واسعا على المشاريع التي لديها أكبر احتمال لإعادة الجزء الأكبر من تكلفة المشروع للبيع. يتم توضيح الفروق في متوسط ​​الاسترداد من خلال نطاق ونوعية العمل المنجز ، مع وجود مشاريع أصغر وأقل فائدة في الطرف الأدنى من النطاق.

متوسط ​​التجديد / إعادة عرض استرداد التكاليف
تجديد / اعادة تشكيلها	متوسط ​​استرداد التكاليف
إضافة سطح الخشب	80-85٪
استبدال انحياز	75-83٪
إعادة تشكيل المطبخ الصغير	75-83٪
استبدال النافذة	75-80٪
إعادة تشكيل الحمام	70-78٪
إعادة تشكيل المطبخ الرئيسي	70-78٪
العلية نوم إعادة تشكيلها	65-76٪
الطابق السفلي إعادة تشكيلها	65-75٪
إضافة طابقين	65-74٪
إضافة المرآب	60-70٪