ما هو معدل الشغور؟
معدل الشغور هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة في عقار مستأجر ، مثل مجمع سكني أو فندقي ، شاغر أو شاغر في وقت معين.
معدل الشغور هو عكس معدل الإشغال ، وهو النسبة المئوية للوحدات في تأجير الممتلكات التي تشغلها. تشير معدلات الشغور المرتفعة إلى أن العقار لا يستأجر جيدًا في حين أن معدلات الشغور المنخفضة يمكن أن تشير إلى مبيعات تأجير قوية.
بالإضافة إلى استخدامها للتحليل العقاري ، يمكن أيضًا تطبيق معدلات الشغور على قطاع التوظيف.
فهم معدلات الشغور
تعد معدلات الشغور من العوامل الهامة للغاية بالنسبة لأصحاب العقارات لأنهم يخبرونهم بأداء مبانيهم بالمقارنة مع معدل الشواغر في المنطقة. هذه المعدلات هي أيضًا مؤشرات اقتصادية لأنها ترسم صورة لظروف السوق الواسعة.
في العقارات ، يمثل معدل الشغور في الغالب الوحدات الشاغرة والمستعدة للتأجير ، والوحدات التي تم إيقاف تشغيلها عند خروج المستأجر ، والوحدات التي لا يمكن تأجيرها حاليًا لأنها في حاجة إلى إصلاحات أو عمليات تجديد. تعتبر معدلات الشغور المنخفضة إيجابية لأنها تعني عمومًا أن الأشخاص يرغبون في العيش في منطقة معينة أو مبنى معين ، بينما المعدلات المرتفعة تعني عكس ذلك.
انخفاض معدلات الشغور يعني وجود المزيد من الوحدات المشغولة ، في حين تشير معدلات الشغور المرتفعة إلى أن الناس لا يريدون العيش في مبنى أو منطقة معينة.
يتم احتساب المعدل عن طريق أخذ عدد الوحدات الشاغرة وضرب هذا العدد في 100 وتقسيم ذلك على إجمالي عدد الوحدات. يجب أن يضيف معدل الشغور ومعدل الإشغال ما يصل إلى 100 ٪. لذلك إذا كان مبنى سكني 300 وحدة ، و 30 وحدة غير مشغولة ، فهذا يعني أن معدل الشغور هو 10 ٪.
من أجل استخدامها بشكل فعال ، ينبغي استخدام معدلات الشغور في عقار واحد للمقارنة مع مثيله. إنها ليست مقارنة عادلة عند وضع مبنى مكاتب تجارية بجوار مجمع سكني من ثلاثة طوابق. وبالمثل ، قد تكون هناك عوامل مختلفة في اللعب بين معدلات الشغور في بلدة صغيرة ومدينة رئيسية ، لذلك قد لا يكون هذان المجالان مناسبين للمقارنة معًا.
تحليل معدل الشغور العقاري
يمكن لمالك العقار استخدام معدلات الشغور كمقياس تحليلي. التغييرات في النسبة المئوية للوحدات الشاغرة مقابل الوحدات المشغولة ، وطول الفترة الزمنية للوحدات المشغولة تظل نشطة ، أو يمكن أن توفر شروط التأجير الأخرى إرشادات حول مدى قدرة مالك العقار على التنافس مع العقار. إذا كان مالك العقار يتقاضى أكثر أو أقل بكثير من بقية سوق الإيجار ، فقد ينعكس هذا في معدلات الشغور الإجمالية. يمكنه أيضًا تقديم معلومات حول تأثيرات تغيرات الأسعار أو الإعلان على شغل الوحدة.
في حين تستخدم معدلات الشغور بشكل شائع لتقييم أداء الممتلكات الفردية ، مثل الفندق الذي يراقب معدل الشغور الليلي ، تستخدم معدلات الشغور الإجمالية أيضًا كمؤشرات اقتصادية للصحة العامة لسوق العقارات. تقيس العديد من الشركات التي تخدم قطاع العقارات التجارية قوة الصناعة العامة باستخدام مقاييس مثل معدلات الشغور ، ومعدلات الإيجار ، ونشاط البناء.
في مايو 2019 ، ذكرت شركة العقارات جونز لانغ لاسال أن سوق العقارات في الولايات المتحدة واصل الحفاظ على اتجاهاته الثابتة من عام 2018 ، مع معدلات الشغور بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية. وفقا للتقرير ، بلغت الشواغر في سوق المكاتب حوالي 5 ٪ في الربع الأول من العام. في العام السابق ، توقعت الشركة طفرة في التنمية من شأنها أن تتجاوز مكاسب الإشغال على الرغم من الطلب الكلي القوي في سوق المكاتب في البلاد. من بين أكبر المناطق الحضرية في البلاد ، حقق سوق المكاتب في سان فرانسيسكو أدنى معدل شغور في عام 2018 ، وفقًا للبيانات ، بنسبة 8.1٪ فقط. وفي الوقت نفسه ، سجلت مقاطعة ويستشستر في نيويورك أعلى معدل شغور عند 24.9 ٪.
الماخذ الرئيسية
- معدل الشغور هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة في عقار مستأجر شاغرة أو غير مشغولة في وقت معين. قد تكون معدلات الشغور ناتجة عن وحدات غير مشغولة جاهزة للتأجير أو وحدات غير مستأجرة حاليًا بسبب الإهمال. يمكن للمستثمرين استخدام الشغور معدلات لتحديد قيمة الاستثمار المحتمل من خلال مقارنته بخصائص قابلة للمقارنة. يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي بجمع بيانات الشواغر السكنية كل ثلاثة أشهر.
بيانات الشواغر السكنية
يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي بتجميع بيانات الشواغر السكنية الخاصة به في تقرير ربع سنوي يوفر ثلاثة أرقام رئيسية هي: معدل شغور الإيجار ، ومعدل شغور المنزل ، ومعدل ملكية المنازل. في أبريل 2019 ، أبلغ المكتب عن معدلات شغور وطنية بنسبة 7 ٪ للإيجارات ، في حين أن معدلات الشغور لملاك المنازل بلغت 1.4 ٪ للربع الأول من العام.
بقي كلا الرقمين مستدامين إلى حد ما في السنوات الأخيرة بعد انخفاضه من أعلى مستوياته على الإطلاق التي تم الوصول إليها أثناء أزمة الإسكان في الولايات المتحدة ، عندما بلغت الشواغر في الإيجار ذروتها عند 11.1 ٪ في عام 2009 وبلغت الشواغر في المنازل ذروتها عند 2.9 ٪ في عام 2008.
يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي أيضًا بجمع البيانات الخاصة بالتقرير ربع السنوي بشأن أسعار الإيجارات والمعلومات العقارية. يشبه إلى حد كبير البيانات المتعلقة بأسواق العقارات التجارية ، يمكن استخدام هذه المعلومات - بالاقتران مع المعلومات الأخرى - للمساعدة في تحديد صحة سوق العقارات السكنية للاقتصاد من خلال دراسة التغييرات في عدد الوحدات المتاحة ومتوسط أسعار الوحدات المتاحة أو المشغولة.
المستثمرين ونسب الشغور
كما ذكر أعلاه ، تلعب معدلات الشغور دوراً كبيراً في الأعمال ويمكن أن تساعد المستثمرين على تحديد ما إذا كانوا يقومون بخطوة جيدة من خلال وضع أموالهم في صفقات عقارية معينة.
على سبيل المثال ، قد يرغب شخص يفكر في مجمع سكني كبير كاستثمار في النظر في معدل الشواغر في المبنى قبل توقيع العقد. بمقارنة معدل الشواغر في هذا المبنى مع العقارات المماثلة الأخرى في المنطقة ، يمكن للمستثمر تحديد أدائه وتحديد ما إذا كان الأمر يستحق الشراء.
معدلات الشغور في التوظيف
في التوظيف ، ينطبق معدل الشغور على عدد الوظائف المفتوحة لدى الشركة حاليًا بالمقارنة مع إجمالي عدد الوظائف المتاحة في الشركة. بمعنى آخر ، يمكن أن يشير معدل الشغور المرتبط بالتوظيف إلى نسبة الوظائف التي خصصتها شركة لأداء واجبات معينة لا يوجد فيها موظف يعمل حاليًا في هذا المجال.
عندما يتعلق الأمر بمقاييس التوظيف الأخرى ، مثل معدل دوران الموظفين أو طول عمر الموظف ، يمكن أن يوفر معدل الشواغر مؤشرات حول مدى نجاح الشركة في الإعلان وملء الوظائف المفتوحة والاحتفاظ بالموظفين الحاليين.