ما هو معدل الرسملة الطرفية؟
معدل الرسملة النهائية ، والمعروف أيضًا باسم معدل الخروج ، هو السعر المستخدم لتقدير قيمة إعادة بيع العقار في نهاية فترة الحجز. يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي المتوقع (NOI) في السنة على معدل الحد الأقصى النهائي (معبراً عنه كنسبة مئوية) للحصول على القيمة النهائية. يتم تقدير معدلات الرسملة النهائية بناءً على بيانات المعاملة المماثلة أو ما يعتقد أنه مناسب لموقع وسمات خاصية معينة.
الماخذ الرئيسية
- يتم استخدام معدل الرسملة النهائية لتقدير قيمة إعادة بيع العقار في نهاية فترة الحجز. معدل الحد الأقصى للملكية هو رقم أمة العقار المتوقع في السنة الأولى مقسومًا على سعر شراء العقار. هو أقل من معدل الذهاب ، وهذا يعني عادة أن الاستثمار العقاري كان مربحا.
فهم معدل الرسملة الطرفية
معدل الحد الأقصى للإنفاق هو صافي دخل التشغيل (NOI) المتوقع للسنة الأولى مقسومًا على سعر الاستثمار أو الشراء الأولي. في المقابل ، فإن معدل الرسملة النهائية هو رقم أمة الإسلام المتوقع في العام الماضي (سنة الخروج) مقسومًا على سعر البيع. إذا كان هذا المعدل أقل من الحد الأقصى لسعر الفائدة ، فهذا يعني عادةً أن الاستثمار العقاري كان مربحًا.
يوافق معظم المتخصصين في الاستثمار العقاري على أنه من المهم مطابقة معدل الرسملة النهائية مع السعر الحالي للسوق ، مع الأخذ في الاعتبار أنه قد يكون اختبارًا أكثر أمانًا للتطوير من أجل دفع معدل الحد الأقصى النهائي للارتفاع قليلاً. يمكن أن يكون جدول البيانات الديناميكي مفيدًا للتأكيد على اختبار مشروع التطوير لتحديد أعلى معدل رسملة طرفي والذي من شأنه أن يوفر رأسًا على عقب كافٍ للمستثمرين.
يبحث المستثمرون العقاريون الأذكياء عن الأسواق وأنواع العقارات التي من المتوقع أن تنخفض فيها معدلات القيمة السوقية ، لأن انخفاض معدل الرسملة النهائية ، مقارنة بسعر الحد الأقصى للقيمة الحالية ، سيؤدي إلى مكاسب رأسمالية ، على افتراض أن صافي الدخل التشغيلي لن انخفاض على مدى فترة الانتظار. تتضمن بعض البيانات التي يجب مراعاتها مقاييس العرض والطلب لكل فئة من فئات المساحة ، فضلاً عن الخدمات والمصروفات التي يفترض أن تكون مرتبطة بكل منطقة من مجالات التشغيل.
على الرغم من أن المستقبل غير مؤكد دائمًا ، هناك شيئان مؤكدان حول نهاية أي فترة احتجاز: ستصبح المباني قديمة وستتغير الأسواق. لذلك من الأهمية بمكان أن يقوم جميع المستثمرين العقاريين بتجميع وتحليل أكبر قدر ممكن من البيانات لتحديد معدل الرسملة النهائية للمشروع بدقة.
مثال على معدل الرسملة الطرفية
يشتري المستثمر عقارًا مشغولًا بالكامل مقابل 100 مليون دولار. ويقدر أمة الإسلام في السنة الأولى 5.0 مليون دولار. وبالتالي فإن معدل الحد الأقصى للمباريات هو 5.0 ٪. بعد سبع سنوات ، يعتقد المستثمر أن معدل الرسملة النهائية يبلغ 4.0٪ تقريبًا. في العام الماضي ، يُقدر أمة الإسلام ، التي أخذت في الاعتبار تصاعد الإيجارات على طول الطريق ، بمبلغ 5.5 مليون دولار (مرة أخرى ، مع افتراض شغلها بالكامل). تقدر قيمة إعادة البيع بـ 137.5 مليون دولار (5.5 مليون دولار في أمة الإسلام مقسومة على القيمة السوقية للنسبة 4.0٪ أو الخروج).
