ستيفن شوارزمان لم يجعلها كبيرة من خلال المراهنة الصغيرة. وقد تم تحديد حياته المهنية من خلال اتخاذ فرص كبيرة. حاليًا رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لمجموعة Blackstone Group ، قام بتفصيل العديد من تلك الرهانات الكبيرة في سيرته الذاتية الأخيرة ، ما الذي يتطلبه الأمر . من أيامه كرئيس للفصل في مدرسة أبينجتون الثانوية ، إلى عملية التواضع لمحاولة إطلاق بلاكستون في عام 1985 مع بيت بيترسون ، تم تحديد حياة شوارزمان من خلال التقدم الكبير في كل منعطف.
نمت بلاكستون منذ ذلك الحين لتشمل الشركات الاستثمارية التي تركز على الأسهم الخاصة وصناديق التحوط والائتمان والبنية التحتية وعلوم الحياة - من بين أمور أخرى - ولكن العديد من رهانات الشركة الكبرى كانت في مجال العقارات. بالفعل ، تعد Blackstone واحدة من أكبر المستثمرين العقاريين في العالم ، حيث تم استثمار ما يقرب من ربع أصولها البالغة 545 مليار دولار في هذا القطاع.
لقد كانت Blackstone وراء بعض أكبر الصفقات العقارية في التاريخ ، بما في ذلك شراء Hilton Properties في يوليو من عام 2007 ، وشراء Stuyvesant Town في مدينة نيويورك لعام 2015 مقابل 5.5 مليار دولار.
تحدثت مع شوارزمان لإطلاق سيرته الذاتية عن حياته المهنية وآرائه حول المشهد الاستثماري - وخاصة في مجال العقارات.
Silver: حققت Blackstone رهانات كبيرة على العقارات على مر السنين ، وهي الآن واحدة من أكبر مالكي ومستثمري العقارات في العالم ، وهي الجزء الأكبر من محفظتك الاستثمارية اليوم. ما هي القواعد الأساسية لتحديد الفرص العقارية الكبيرة؟ عن ماذا تبحث؟
شوارزمان: العقارات هي عمل مباشر. لدينا بعض القواعد.
- نحن نشتري الفرص الحالية التي يمكننا تحسينها. نحن لا نفعل التنمية. التنمية لديها مخاطر أكثر بكثير من شراء مبنى قائم. نود المحافظة على شراء شيء موجود. ثانياً ، نحن فقط نشتري الأشياء التي يمكننا تحسينها. نحن لسنا مهتمين فقط بشراء تيار التدفق النقدي. نريد أن نجعل شيئًا أفضل. بعد تحسينه ، يمكنك بيعه لأكثر من ذلك. ثالثًا ، نحن مستثمر موضوعي. العقارات لديها فئات الأصول المختلفة داخل العقارات ، بدءا من مباني المكاتب والشقق ومراكز التسوق والمستودعات. فئات الأصول المختلفة لها أساسيات مختلفة في نقاط مختلفة في الدورة الاقتصادية ، وكذلك إمكانية حدوث خلل تكنولوجي. على سبيل المثال ، قمنا ببيع جميع مراكز التسوق لدينا وكل شيء في تجارة التجزئة عندما رأينا أمازون تطور هذا الزخم الهائل في عام 2010 ، وقررنا أن نصبح أكبر مشتر للمستودعات. تمثل المستودعات فئة من الأصول عالية الأداء في مجال التجزئة على مدار السنوات الخمس الماضية. اضطر العديد من تجار التجزئة ، وليس فقط أمازون ، إلى التحول إلى القدرة على الإنترنت. تحتاج إلى مخازن لتخزين البضائع الخاصة بك من أجل تسليمها إلى العميل. أدى بنا ذلك إلى منطقة كاملة حيث لدينا تعرض كبير حيث ترتفع الإيجارات مرتين (أو أكثر) من أي فئة أصول أخرى. كما ننظر إلى العقارات كفرصة عالمية. في مرحلة ما ، لا يوجد رأس مال كبير في منطقة جغرافية. على سبيل المثال ، اشترينا الكثير في الدول الاسكندنافية ، والتي تبين أنها جيدة جدًا. والقاعدة النهائية تبحث في تكاليف الاستبدال. من المهم حقًا التأكد من أنك أقل بكثير من ذلك عند شراء شيء ما.
عندما نكمل مهمتنا المتمثلة في تعزيز الممتلكات ، نبيعها. لدينا تعويذة صغيرة تسمى "شرائه ، إصلاحه ، بيعه".
الفضة: أين ترى الفرص العقارية على مدى العقد المقبل؟
شوارزمان: بالبحث عن 10 سنوات… في مجال العقارات ، هناك اتجاه نحو انتقال الأشخاص إلى المدن من الضواحي. هذا الاتجاه سيجعل الشقق في المدن مكانًا جيدًا. سيغير اتجاهك الجغرافي. إذا كنت مستثمرًا أمريكيًا ، فستريد أن يكون لديك تحيز في معدلات ضريبية منخفضة وبيئات عمل أسهل. إذا نظرت إلى 10 سنوات ، ستكون هناك تحولات حقيقية يمكنك أن ترى حدوثها بالفعل في الشمال إلى الجنوب من هجرة الناس. ينتقل الأشخاص من ضرائب مرتفعة إلى ولايات منخفضة الضرائب مثل فلوريدا أو تكساس أو نورث كارولينا ، حيث يُمكنك العمال في البرية.
اعتاد أن يكون الأمر كذلك عندما يحصل الناس على وظائف ، فإنهم يختارون مواقعهم بناءً على الوظيفة. الآن ، يبحث الكثير من الشباب عن الموقع ويأملون في العثور على وظيفة. إذا ذهبوا إلى الأماكن الصحيحة ، فستتحرك الوظائف للعثور عليهم.
في العقارات ، هناك مدن العالم التي هي مدن قائمة على المعرفة. تلك هي سياتل وسان فرانسيسكو وأوستن وحتى نيويورك ولندن. ستجد مدن في الهند مثل مومباي وتشيناي وبنغالور… وستجد أن هناك صناعات تعرف أنها ستحقق نمواً هائلاً وتتابعها في جميع أنحاء العالم ، كما تطلع لمدة 10 سنوات ، ستكون تلك جيدة للغاية. وهناك حالات خاصة في مجال التكنولوجيا الحيوية والبحوث ، وهو تسارع سريع. نحن واحدة من أكبر مالكي المعامل الرطبة للأدوية الحيوية. هذا واحد آخر من هذه الاتجاهات.
سيلفر: تبين أن شراء بلاكستون لممتلكات هيلتون في عام 2007 كان بمثابة دعوة رائعة. لكن هيلتون كانت علامة تجارية راسخة ذات بصمة كبيرة بالفعل. هل تعتقد أن قطاع الفنادق سيظل مكانًا ذكيًا للاستثمار في العقد أو العقدين القادمين؟
شوارزمان: مع زيادة الثروة ، سيسافر المزيد من الناس. يجب أن يكون ذلك حافزًا على القيام بالأشياء المرتبطة بقطاع السفر ، سواء كانت تلك عبارة عن مدن عبارة عن بوابة أو أماكن شعبية أخرى. هذه يجب أن يكون لها نتائج جيدة.
