ما هو سند الضمان الخاص؟
سند الضمان الخاص هو سند للعقار ، حيث يتعهد بائع العقار - المعروف باسم المانح - فقط ضد أي شيء حدث أثناء ملكيته المادية. وبعبارة أخرى ، لا يضمن المانح ضد أي عيوب في العنوان الواضح التي كانت موجودة قبل الاستيلاء على الممتلكات.
سندات الضمان الخاصة هي الأكثر استخدامًا في المعاملات العقارية التجارية. عادةً ما تستخدم معاملات العائلة الواحدة وغيرها من معاملات العقارات السكنية سند ضمان عام. العديد من المقرضين الرهن العقاري تصر عليهم استخدام سند الضمان العام.
سندات الضمان الخاصة تذهب بأسماء كثيرة في ولايات مختلفة ، بما في ذلك صك العهد ، وسند المنحة ، وسند الضمان المحدود.
الماخذ الرئيسية
- سند الضمان الخاص هو الفعل الذي يضمن فيه بائع قطعة من الممتلكات فقط مشاكل أو عوائق في ملكية العقار التي حدثت أثناء ملكيته. ويضمن سند الضمان الخاص شيئين: يمتلك المانح العقار ويمكنه بيعه. والممتلكات التي لم تتكبد أي قيود خلال ملكيته. سند الضمان الخاص أكثر محدودية من سند الضمان العام الأكثر شيوعًا ، والذي يغطي كامل تاريخ العقار.
أساسيات سندات الضمان
يوفر سند الضمان نقل الملكية أو سند الملكية العقارية التجارية أو السكنية ويأتي مع بعض الضمانات المقدمة من البائع. تتضمن هذه الضمانات أن سند الملكية يتم تحويله بدون أي مطالبات ملكية أو رهن عقاري أو رهن عقاري أو أي عقبات أخرى من قِبل أفراد أو كيانات أخرى غير البائع.
سند الضمان الخاص - المعروف أيضًا باسم سند الضمان المحدود - هو تباين في سند الضمان العام. صك الضمان العام هو النوع الأكثر شيوعًا والأكثر تفضيلًا للأداة المستخدمة لنقل ملكية العقارات في الولايات المتحدة.
تحدد سندات الضمان العامة والخاصة ما يلي:
- اسم البائع - المانح - اسم المشتري - الممنوحالموقع الفعلي للعقارالممتلكات خالية من الديون أو الاعباء بخلاف تلك المذكورة في الفعل. يضمن المانح أنهم المالك الشرعي للممتلكات ولهم حق قانوني لنقل الملكية. يضمن المانح أن العقار خالٍ من جميع الامتيازات وأنه لا توجد مطالبات معلقة على العقار من أي دائن يستخدمه كضمان. هناك ضمان بأن العنوان سوف يصمد أمام أي شخص ثالث. يدعي الطرف بملكية العقار. سيقوم المانح بعمل كل ما هو ضروري لجعل ملكية مانح الملكية للعقار جيدة.
كلا الفعلين يوفران نفس الحماية العامة للمشتري. ومع ذلك ، فإن الفرق الأساسي بين الضمان الخاص وسند الضمان العام هو كيفية تعاملهم مع الإطار الزمني للحماية الممنوحة لملكية حق الملكية.
سند ضمان خاص
في حين أن استخدام كلمة "خاص" قد ينقل إلى المشتري فكرة أن الفعل ذو جودة أعلى ، فإن سند الضمان الخاص أقل شمولًا ويوفر حماية أقل بسبب الإطار الزمني المحدود الذي يغطيه. في العقارات السكنية ، كثيراً ما تستخدم سندات الضمان الخاصة في حبس الرهن والبيع القسري للعقار لسداد الدين.
يغطي سند الضمان العام تاريخ العقار بالكامل. إنها تضمن أن العقار خالٍ من أي عيوب أو عيوب ، بغض النظر عن وقت حدوثها أو تحت من يحوزها. يضمن سند الضمان العام للمشتري حصوله على حقوق الملكية الكاملة دون وجود مشاكل قانونية محتملة مع الملكية.
مع سند ضمان خاص ، لا يغطي الضمان سوى الفترة التي يحتفظ فيها البائع بملكية العقار. سندات الضمان الخاصة لا تحمي من أي أخطاء في ملكية حرة واضحة قد تكون موجودة قبل ملكية البائع. وبالتالي ، يكون مانح سند الضمان الخاص مسؤولاً فقط عن الديون أو المشكلات أو غيرها من القيود على الملكية التي تسببوا فيها أو التي حدثت أثناء ملكيتهم للممتلكات. يتحمل المستفيد المسؤولية عن أي مشاكل تنشأ عن المالكين السابقين.
على سبيل المثال ، تخيل أن المنزل لديه مالكين سابقين قبل ذلك. كان المالك الأول مكتنزًا ، وسرعان ما سقط المنزل والفناء في حالة سيئة. أصدرت دائرة إنفاذ القانون في المدينة غرامات ضد المالك الذي يعلق على الممتلكات. تخلف المالك عن رهنه وأغلق البنك ، وقام ببيع المنزل للمالك الثاني. من أجل متعة الحي ، قام المالك الجديد بإصلاح المنزل وتنظيف الفناء. بعد 10 سنوات يضعون المنزل في السوق ، ويمكنك شرائه باستخدام سند ضمان خاص. بعد عدة سنوات قررت بيع المنزل. ومع ذلك ، نظرًا لأن الامتيازات المفروضة على تنفيذ التعليمات البرمجية تظل ضد العقار ، فقد يؤدي ذلك إلى تقييد بيعك. على الأقل ، سوف تحتاج إلى إرضاء امتياز المدينة لتحرير اللقب.
عنوان البحث والتأمين على اللقب
في معظم الأوقات ، سيكشف البحث عن الملكية عن أي امتيازات أو مطالبات بملكية العقار. بحث العنوان هو مراجعة للسجلات العامة المتاحة لتحديد ملكية العقار. يمكن للمحامين وشركات الملكية والأفراد إكمال عمليات البحث عن الملكية للتحقق من ملكية العقار. على الرغم من أن عمليات البحث واسعة النطاق ، فهناك دائمًا احتمال تفويت شيء ما.
لهذا السبب ، فإن معظم المشترين - بصرف النظر عن نوع سند الضمان الذي يستخدمونه - يشترون أيضًا تأمين حق الملكية عند شراء عقار. التأمين على الملكية هو بوليصة تأمين تعويض تحمي المشتري من المطالبات المالية ضد سند الملكية التي يمتلكها.
الايجابيات
-
الضمانات الخاصة تسمح بنقل ملكية العقار بين البائع والمشتري.
-
يمكن أن يؤدي شراء تأمين حق الملكية إلى التخفيف من مخاطر المطالبات السابقة في سند الضمان الخاص.
سلبيات
-
سندات الضمان الخاصة توفر حماية ضيقة للممنوحين أو المشترين.
-
لا تغطي سندات الضمان الخاصة سوى مدة ملكية المانح أو البائع.
في العالم الحقيقي مثال على سند ضمان خاص
على الرغم من أن سندات الضمان العامة أكثر شيوعًا في المعاملات العقارية السكنية ، إلا أن هناك مجالًا واحدًا يصبح فيه سند الضمان الخاص هو القاعدة. هذه الساحة هي واحدة من العقارات المحظورة ، العقارات المملوكة (REO) ، أو العقارات التي يتم بيعها على المدى القصير.
معظم الاتحاد الوطني للرهن العقاري (FNMA) ، الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ، والمساكن المملوكة للبنك تبيع باستخدام هذا النوع من الفعل. ربما يكون أحد الأسباب الرئيسية لاستخدام سندات الضمان الخاصة هو أن سلطة البيع لا ترغب في أن تكون مسؤولة عن أي موقف يتعلق بالعقار قبل الاستيلاء.
على سبيل المثال ، في عام 2012 ، تخلف زوجان مع منزل في مقاطعة غرينادا ، ميسيسيبي ، عن سداد القروض على العقار. في فبراير 2013 ، تم حظر العقار من قبل المقرض ، Wells Fargo Bank. أشارت الوثائق القانونية اللاحقة إلى أن Wells Fargo "نقلت العقار إلى FNMA في سند ضمان خاص."
