يجب عليك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك عندما ترتفع أسعار الفائدة؟

انها ليست فكرة سيئة لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة. وما زالوا ، من الناحية التاريخية. ومع ذلك ، بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع ويتوقع أن تستمر في القيام بذلك. كيف يجب أن يؤثر ذلك على قرارك لإعادة التمويل؟

هذا ، بالطبع ، يعتمد على سعر الفائدة الذي تدفعه حاليًا على رهنك العقاري. الرهن العقاري الأكبر سنا يمكن أن يكون معدل فائدة أعلى من تلك المعروضة حاليا. وحتى في مناخ منخفض الفائدة نسبيا ، هناك إيجابيات وسلبيات لإعادة تمويل الرهن العقاري. قد يؤدي التصنيف الائتماني المحسّن ، على سبيل المثال - أو قرار تغيير طول رهنك العقاري - إلى إعادة شروط إعادة التمويل التي يمكن أن توفر لك المال على المدى الطويل. لكن ربما لا تخطط للبقاء على المدى الطويل. هناك أيضا بعض برامج إعادة التمويل الخاصة التي يمكن أن تكون مفيدة بشكل خاص لأولئك الذين يتأهلون. إليك كيفية العمل من خلال عملية صنع القرار.

الماخذ الرئيسية

• يجب أن يحدد وضعك الفردي ما إذا كنت تقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك أم لا - وليس ببساطة ما إذا كانت أسعار الفائدة ترتفع أم تنخفض. وتشمل مزايا إعادة التمويل الحصول على سعر فائدة أفضل ، وزيادة صافي ثروتك ، وتعزيز التدفق النقدي قصير الأجل الخاص بك. أكثر مما ينبغي على تكاليف الإغلاق ، والنتيجة مع ارتفاع معدل الفائدة لأنك لا ترغب في دفع تكاليف الإغلاق ، وفقدان رأس المال على إعادة تمويل صرف نقدي ، وخفض صافي ثروتك. برامج خاصة من Fannie Mae و Freddie Mac و FHA ، و VA يمكن أن تساعد بعض مالكي المنازل على تأمين المزيد من القروض العقارية بأسعار معقولة.

يجب عليك أن تنظر فيه؟

في الماضي ، خلقت أسعار الفائدة المنخفضة جنون إعادة التمويل في السوق. ولكن في أي اقتصاد ، فإن الطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كان إعادة التمويل منطقية بالنسبة لك هي النظر في تفاصيل وضعك الفريد.

ما هي معدلات أقل بكثير من تلك التي لديك حاليا؟

بدلاً من الاستماع إلى "قواعد" حول مقدار النسبة المئوية للتغيير في أسعار الفائدة التي يجب عليك البحث عنها قبل إعادة التمويل ، انظر في مقدار الأموال التي ستوفرها. إن تخفيض سعر الفائدة بنسبة 1٪ يكون أكثر جدوى إذا كان لديك رهن بقيمة 500،000 دولار مقارنة إذا كان لديك قرض بقيمة 100000 دولار.

ما المدة التي تخطط للحفاظ على الرهن العقاري؟

كما هو الحال عند شراء منزلك ، سيتعين عليك دفع تكاليف إغلاق إعادة تمويلك. إذا كنت تخطط لبيع منزلك في غضون بضع سنوات ، فبالكاد يمكنك الخروج (أو الخروج فعليًا) عن طريق إعادة التمويل. كيف ذلك؟ إذا لم تكن المدخرات الشهرية لما تبقى من الرهن العقاري أكبر من تكاليف الإغلاق المرتبطة بإعادة التمويل ، فستخسر. إذا قمت بتحويل تكاليف الإغلاق إلى رهنك بدلاً من دفعها مقدمًا ، فأنت تدفع فائدة عليها ، لذلك ستحتاج إلى حساب هذه المصاريف في حساب التعادل الخاص بك.

يمكنك إعادة تمويل لفترة أقصر؟

الايجابيات

• الحصول على قرض أفضل

• زيادة القيمة الصافية على المدى الطويل

• زيادة التدفق النقدي قصير الأجل

سلبيات

• زيادة دفع تكاليف الإغلاق

• دفع مبالغ زائدة على الفائدة لأنك لا تريد أي تكاليف إغلاق

• خسارة الأسهم

• التأثير السلبي على القيمة الصافية طويلة الأجل

ماذا تقف لتحقيق الربح

تم بشكل صحيح ، يمكن أن يكون لإعادة التمويل فوائد فورية ودائمة. قد تكون قادرًا على:

الحصول على قرض أفضل

ربما كنت في وضع مالي أفضل الآن مما كانت عليه عندما كنت خارج الرهن العقاري الحالي الخاص بك. قد توفر إعادة التمويل فرصة للحصول على سعر فائدة أفضل أو ببساطة جعل الرهن العقاري جيدة حتى أفضل. في كلتا الحالتين ، ستزيد من أمانك المالي على المدى القصير والطويل وتزيد من الاحتمالات التي لا تجعلك الأوقات الصعبة في خطر فقدان منزلك.

زيادة القيمة الصافية على المدى الطويل

مع المدخرات من إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك ، فسوف تنفق أقل على الفائدة. هذا هو المال الذي يمكنك دفعه للتقاعد أو استخدامه نحو هدف مالي آخر طويل الأجل.

زيادة التدفق النقدي قصير الأجل

إذا كانت إعادة تمويلك تخفض دفعتك الشهرية ، فستحصل على المزيد من الأموال للعمل بها على أساس شهري. يمكن أن يقلل هذا من الضغط المالي اليومي على أسرتك ويخلق فرصًا للاستثمار في أي مكان آخر.

مخاطر إعادة التمويل

إعادة تمويل الرهن العقاري يدخل عناصر جديدة في الوضع المالي الخاص بك. لا تزال المخاطر الناتجة عن رهنك الأصلي موجودة ، ويظهر عدد قليل منها جديد.

زيادة دفع تكاليف الإغلاق

يمكن للمقرضين عديمي الضمير تناول عدد من الرسوم غير الضرورية و / أو مبالغ فيها على تكلفة الرهن العقاري الخاص بك. ما هو أكثر من ذلك ، أنهم قد لا يكشفون عن بعض هذه التكاليف مقدما ، على أمل أن تشعر بالاستثمار في هذه العملية للتراجع.

دفع مبالغ زائدة على الفائدة لأنك لا تريد أي تكاليف إغلاق

إعادة التمويل عادة لا يتطلب أي نقد لإغلاقه. طريقة واحدة المقرضين تعويض هذا هو أن أعطيك سعر فائدة أعلى. دعنا نقول أن لديك خيارين: إعادة تمويل بقيمة 200000 دولار مع تكاليف إغلاق صفرية ومعدل فائدة ثابت 5٪ لمدة 30 عامًا أو إعادة تمويل بقيمة 200000 دولار مع 6000 دولار في تكاليف الإغلاق ومعدل فائدة ثابت 4.75٪ لمدة 30 عامًا. على افتراض أنك تحتفظ بالقرض لمدة كاملة ، في السيناريو A ، ستدفع ما مجموعه 386،511 دولارًا. في السيناريو B ، ستدفع 381.586 دولارًا. إن عدم وجود "تكاليف إغلاق" ينتهي بك الأمر إلى تكلفك 4،925 دولارًا. هل يمكنك التفكير في شيء آخر تفضله بما يقرب من 5000 دولار بدلاً من إعطائه للبنك؟

خسارة الأسهم

الجزء من الرهن العقاري الذي دفعته ، أسهمك في المنزل ، هو الجزء الوحيد من المنزل الذي تملكه حقًا. ينمو هذا المبلغ شيئًا فشيئًا مع كل دفعة شهرية للرهن العقاري ، إلى أن تمتلك المنزل بالكامل في يوم من الأيام ويمكنك المطالبة بكل قرش من العائدات إذا اخترت بيعه. ولكن إذا قمت بإعادة تمويل صرف نقدي - تتكبد تكاليف الإغلاق في القرض الجديد أو تمدد مدة القرض الخاص بك - فأنت تتخلص من النسبة المئوية لمنزلك الذي تملكه بالفعل. حتى إذا بقيت في نفس المنزل لبقية حياتك ، فقد ينتهي بك الأمر إلى دفع أقساط الرهن العقاري عليه لمدة 50 عامًا إذا اتخذت قرارات سيئة لإعادة التمويل. يمكنك أن تضيع الكثير من المال بهذه الطريقة ، ناهيك عن عدم امتلاك منزلك حقًا.

التأثير السلبي على القيمة الصافية طويلة الأجل

يمكن أن تؤدي إعادة التمويل إلى خفض دفعتك الشهرية ، ولكن غالبًا ما تجعل القرض أكثر تكلفة في النهاية إذا كنت تضيف سنوات إلى رهنك العقاري. إذا كنت بحاجة إلى إعادة تمويل لتجنب فقدان منزلك ، فقد يكون دفع المزيد على المدى الطويل يستحق ذلك. ولكن إذا كان هدفك الأساسي هو توفير المال ، فأدرك أن الدفع الشهري الأصغر لا يترجم بالضرورة إلى مدخرات طويلة الأجل.

خيارات إعادة التمويل

هناك نوعان من برامج إعادة التمويل الخاصة التي قد تكون مفيدة بشكل خاص للمقترضين المؤهلين.

خيار إعادة تمويل LTV العالي (فاني ماي) وفريدي ماك.

هذه البرامج الجديدة من فاني ماي وفريدي ماك مصممة لتحل محل برنامج إعادة التمويل المنزلي الميسر (HARP) ، والذي انتهى في 31 ديسمبر 2018. تم تعيين HARP لمساعدة مالكي المنازل الذين لم يتمكنوا من الاستفادة من خيارات إعادة التمويل الأخرى نظرًا لانخفاض قيمة منزلهم. كان هدفها تحسين القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل للمساعدة في منع الناس من فقدان منازلهم بسبب حبس الرهن. بالنسبة للبرامج الجديدة ، فإن الرهون العقارية التي تحتفظ بها Fannie Mae (خيار إعادة التمويل المرتفع عالي القيمة) أو Freddie Mac (FMERR) والتي يمكن تحسينها من خلال إعادة التمويل والتي نشأت في 1 أكتوبر 2017 أو بعده ، هي المؤهلة. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون المقترضون حاليًا في مدفوعاتهم.

لا يحق لأصحاب المنازل الذين تكون منازلهم تحت الماء وقروضهم التي نشأت في الفترة ما بين يونيو 2009 ونهاية سبتمبر 2017 الحصول على أحد برامج استبدال HARP من Fannie Mae و Freddie Mac.

FHA تبسيط.

تم تصميم إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA Streamline) لأصحاب المنازل الذين لديهم بالفعل قرض عقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. هدفها هو توفير رهن جديد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية بشروط أفضل من شأنها أن تقلل من الدفع الشهري لصاحب المنزل. من المفترض أن تكون العملية سريعة وسهلة ، ولا تتطلب توثيقًا جديدًا لحالتك المالية ولا مؤهل دخل جديد. هذا النوع من إعادة التمويل لا يتطلب تقييم المنزل ، والتفتيش النمل الأبيض ، أو تقرير الائتمان. عيب واحد ممكن لبعض أصحاب المنازل هو أن إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية تبسيط لا يسمح النقدية خارج.

VA تبسيط.

هذا البرنامج ، المعروف أيضًا باسم قرض إعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة (IRRRL) ، يشبه إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يجب أن يكون لديك بالفعل قرض زارة شؤون المحاربين القدامى ، ويجب أن تؤدي إعادة التمويل إلى انخفاض سعر الفائدة إلا إذا كنت تقوم بإعادة التمويل من رهن ذي معدل قابل للتعديل (ARM) إلى رهن ثابت. قد يتطلب المقرض تقرير التقييم والائتمان ، على الرغم من أن VA لا تتطلب هذه. لاحظ أن VA ومكتب حماية المستهلك المالي أصدر مؤخرًا أمر تحذير بأن أعضاء الخدمة والمحاربين القدامى كانوا يتلقون عددًا من العروض غير المرغوب فيها مع معلومات مضللة حول هذه القروض. تحقق مع VA قبل العمل على أي عرض من VA IRRRL.

مع كل من تبسيط VA و تبسيط FHA ، من الممكن دفع عدد قليل من التكاليف بدون تكاليف إغلاق مقدما. ومع ذلك ، سيتم إما تحويل هذه التكاليف إلى الرهن أو ستدفع سعر فائدة أعلى مقابل عدم دفع تكاليف الإغلاق. لذلك في حين أنك لن تكون خارج أي نقد مقدما ، سوف لا تزال تدفع لإعادة تمويل على المدى الطويل.

الخط السفلي

أي إعادة تمويل جيدة ينبغي أن تستفيد المقترضين عن طريق خفض مدفوعات الإسكان الشهرية و / أو تقصير مدة الرهن العقاري. لسوء الحظ ، كما هو الحال مع أي معاملة مالية كبيرة ، هناك تعقيدات يمكن أن تصل إلى المشتري غير المعتاد وتؤدي إلى صفقة سيئة. سيساعدك التعرف على العملية في العثور على مقرض وبرنامج إعادة تمويل يوفر أفضل قيمة لموقفك.