مبيعات قصيرة مقابل حبس الرهن: نظرة عامة
أصبح صاحب المنزل هو حلم لكثير من الناس. يتطلب الكثير من الادخار والكثير من الانضباط ولا يؤلم أبدًا الحصول على درجة ائتمانية كبيرة. لكن في بعض الأحيان ، هناك عوامل يمكن أن تحول حلم الشخص إلى كابوس. قد تفقد وظيفتك أو دخل آخر في الأسرة ، أو قد ترتفع أسعار الفائدة ، أو ينتهي بك الأمر إلى تحمل المزيد من الديون. إذن ماذا تفعل للحفاظ على نفسك في الاختيار؟
هناك خياران لديك كصاحب منزل إذا تأخرت في مدفوعات رهنك العقاري ، أو إذا كان لديك منزل تحت الماء - أو كليهما: عملية بيع قصيرة أو رهن عقاري. هناك أسباب مختلفة لسبب اختيار صاحب المنزل لعملية بيع قصيرة مقابل حبس الرهن. يُجبر المالك على الفصل مع المنزل في كلتا الحالتين ، لكن الجدول الزمني والنتائج الأخرى تختلف في كل حالة.
البيع على المكشوف هو عملية تطوعية تحدث عندما يقوم صاحب المنزل ببيع العقار بمبلغ أقل بكثير من المبلغ المستحق على الرهن. لذلك قد ينتهي مالك المنزل ببيع منزل بمبلغ 175000 دولار على الرغم من أنه لا يزال هناك 200000 دولار على الرهن العقاري. المبلغ المتبقي على القرض - في هذه الحالة ، مبلغ 25000 دولار - ناقصًا أي تكاليف ورسوم مرتبطة بالبيع هي النقص. حبس الرهن ، من ناحية أخرى ، لا إرادي. في هذه الحالة ، يستولي المقرض قانونًا على المنزل بعد فشل المقترض في سداد المدفوعات. هذا هو الخيار الأخير للمقرض ، حيث يتم استخدام المنزل كضمان على المذكرة.
الماخذ الرئيسية
- يمكن للمبيعات القصيرة وحبس الرهن الحصول على مالكي المنازل من دفع رهنهم. مبيعات الشورت طوعية وتتطلب موافقة من المقرض. حالات حبس الرهن لا إرادية ، حيث يتخذ المقرض إجراءات قانونية للسيطرة على الممتلكات وبيعها. مسؤولة عن أي أوجه قصور مستحقة للمقرض. مبيعات قصيرة تسمح للناس لإعادة شراء منزل آخر ، في حين أن حبس الرهن يؤثر على درجة الائتمان للمقترض.
بيع قصيرة
قبل أن تبدأ عملية البيع على المكشوف ، يجب على المقرض الذي يحمل الرهن أن يوقع على قرار تنفيذ عملية بيع قصيرة. بالإضافة إلى ذلك ، يحتاج المقرض - عادةً ما يكون بنكًا - إلى وثائق تشرح سبب وجوب البيع على المكشوف. ذلك لأن هناك فرصة أن تخسر مؤسسة الإقراض الكثير من المال في هذه العملية.
في حالة الموافقة على البيع على المكشوف ، يتفاوض المشتري مع صاحب المنزل أولاً قبل طلب الموافقة على الشراء من البنك. من المهم الإشارة إلى أنه قد لا تحدث عمليات بيع قصيرة بدون موافقة المقرض.
بمجرد الموافقة على البيع على المكشوف ويستمر ، يتلقى المقرض حصيلة البيع. ومع ذلك ، لا يزال يتعين على صاحب المنزل دفع النقص ، أي ما تبقى على القرض.
الحجز على الشيء المرهون
على عكس البيع على المكشوف ، يتم البدء في حبس الرهن فقط من قبل المقرضين. قد يتعرض الرهون الذين يتخلفون عن سداد مدفوعاتهم - في أي مكان من ثلاثة إلى ستة أشهر - إلى حبس الرهن من جانب المقرضين ما لم يقدموا قروضهم محدثة. تختلف إجراءات حبس الرهن حسب الولاية بما في ذلك أنواع الإخطارات التي يجب على المقرض تقديمها ، وكذلك الخيارات المتاحة لصاحب المنزل لتحديث القرض. تنص القوانين أيضًا على المدة التي يتعين على البنك فيها بيع العقار.
المقرض في البداية يتخذ إجراءات قانونية للسيطرة على الممتلكات لفرض بيع المنزل. من خلال القيام بذلك ، يتحرك المقرض ضد المقترضين الجانحين ، على أمل الاستفادة من استثماره الأولي للرهن العقاري. أيضًا ، على عكس معظم عمليات البيع القصيرة ، تحدث العديد من عمليات حبس الرهن عندما يتخلى مالك المنزل عن المنزل. إذا لم يغادر شاغلو المنزل المنزل بعد ، فسيطردهم المقرض في عملية حبس الرهن.
بمجرد وصول المقرض إلى المنزل ، فإنه يطلب تقييمه الخاص ويستمر في بيع المنزل. لا تستغرق عمليات حبس الرهن عادةً وقتًا طويلاً لإكمال البيع على المكشوف ، لأن المقرض مهتم بتصفية الأصل بسرعة. قد يتم أيضًا بيع المنازل المحظورة بمزاد مبيعات ، حيث يتقدم المشترون بالمنازل في عملية عامة.
لا تؤدي المبيعات القصيرة إلى الإضرار بتصنيف الشخص الائتماني ، بينما يمكن أن تظل عمليات حبس الرهن في تقرير ائتمان الشخص لمدة سبع سنوات.
إعتبارات خاصة
مبيعات قصيرة وحبس الرهن لها عواقب على أصحاب المنازل. يطلب كلاهما من مالكي المنازل التخلي عن ممتلكاتهم - قبل أن يكونوا على استعداد للقيام بذلك. ولكن هذا هو المكان الذي تنتهي فيه أوجه التشابه.
تميل المبيعات القصيرة إلى أن تكون معاملات طويلة ومكثفة للأعمال الورقية ، وأحياناً تستغرق ما يصل إلى سنة كاملة للمعالجة. عملية الرهن ، من ناحية أخرى ، تميل إلى أن تكون سريعة جدا. كما ذكر أعلاه ، عادة ما تريد البنوك بيع العقار بسرعة لاسترداد أكبر قدر ممكن من المال.
في حين أن البيع على المكشوف ليس ضارًا بالتقييم الائتماني لمالك المنزل ، فإن عمليات حبس الرهن تكون كذلك. قد يكون صاحب المنزل الذي مر بعملية بيع قصيرة ، مع بعض القيود ، مؤهلاً لشراء منزل آخر على الفور. الرهن ، على الرغم من ذلك ، يتم الاحتفاظ في تقرير الائتمان للشخص لمدة سبع سنوات. في معظم الحالات ، يحتاج ملاك المنازل الذين يواجهون الرهن إلى الانتظار لمدة خمس سنوات كحد أدنى لشراء منزل آخر.
