ما هو الرهن العقاري التقدير المشترك (SAM)؟
إن رهن التقدير المشترك (SAM) هو عندما يشارك المقترض أو المشتري للمنزل نسبة مئوية من التقدير في قيمة المنزل مع المقرض. في مقابل هذا التعويض الإضافي ، يوافق المقرض على فرض سعر فائدة أقل من سعر الفائدة السائد في السوق.
فهم الرهن العقاري التقدير المشترك
الرهن العقاري التقدير المشترك (SAM) يختلف عن الرهن العقاري العادية خلال إعادة بيع الممتلكات. مع الرهن العقاري القياسي ، يدفع المقترض للمقرض الرئيسي المستحق على القرض بالإضافة إلى الفائدة على عدد محدد من السنوات. عندما يبيع المقترض المنزل ، تستخدم عائدات البيع لسداد الرهن إذا كان لا يزال هناك رصيد مستحق للبنك.
على سبيل المثال ، دعنا نقول أن مالك المنزل قام بتمويل 300000 دولار ، وفي نهاية الرهن العقاري ، سدد المقترض القرض. لنفترض أن قيمة المنزل ارتفعت من 300،000 دولار إلى 360،000 دولار أو 20٪. يحتفظ المقترض بمكسب بنسبة 20٪ بالإضافة إلى عائدات البيع.
مع SAM ، يوافق المقترض على إعطاء جزء من قيمة المنزل المقدرة للمقرض عندما يبيع المقترض المنزل ، وكذلك يسدد الرهن. تسمى القيمة المقدرة التي يتم دفعها للبنك باسم "الفائدة المحتملة" لأنك تعطي للمقرض مصلحة في القيمة المقدرة للعقار. يتم الاتفاق على الفائدة الطارئة مقدماً ويرجع ذلك إلى المقرض عند بيع العقار. عادة ما يقدم البنك سعر فائدة أقل على SAM.
باستخدام مثالنا السابق ، دعنا نقول أن المقترض دخل في رهن مشترك مع البنك ، والذي يحتوي على شرط طارئ بنسبة 25 ٪. إذا كنت تتذكر ، فإن قيمة المنزل تقدر من 300000 دولار إلى 360،000 دولار لزيادة قدرها 60،000 دولار في القيمة. بموجب إرشادات SAM ، سيدفع مالك المنزل البنك 25٪ أو 15،000 دولار من القيمة المقدرة بـ 60،000 دولار.
الماخذ الرئيسية
- إن رهن التقدير المشترك (SAM) هو عندما يشارك المقترض أو المشتري للمنزل نسبة مئوية من التقدير في قيمة المنزل مع المقرض. سعر الفائدة في السوق. يمكن أن يكون هناك رهن تقديري مشترك لشرط تدريجي بعد عدد محدد من السنوات.
الاختلافات في الرهون العقارية التقدير المشترك
يمكن أن يكون الرهون المشتركة التقدير وحدات مختلفة في صلبها. قد تتضمن SAM بندًا يتم التخلص التدريجي منه ، حيث يمكنها التخلص التدريجي كليًا أو تقليل النسبة المئوية المدفوعة للمقرض مع مرور الوقت. يشجع البند المالك على عدم بيع العقار وسداد قرض الرهن العقاري. مع بعض البنود ، يمكن أن تتوقف الفائدة الطارئة تمامًا حيث لا يدين صاحب المنزل بأي شيء في وقت البيع.
يمكن أن يشتمل تنوع آخر في شرط التخلص التدريجي على أن المقترض يدفع نسبة مئوية من ارتفاع سعر المنزل فقط في حالة بيع المنزل في غضون السنوات القليلة الأولى. ينص الفصل التدريجي النموذجي على دفع 25٪ من القيمة المقدرة للمقرض إذا باع المقترض في غضون خمس سنوات.
سيكون الوضع المثالي للمقترض هو الحفاظ على المنزل لمدة خمس سنوات ، وإذا كانت هناك زيادة في القيمة ، فبيعها بعد السنة الخامسة حيث أن المقترض سيحافظ على ارتفاع السعر. ومع ذلك ، يمكن أن يكون هناك مخاطر للمقترض. إذا لم يقم المقترض ببيع المنزل واحتفظ بالعقار حتى ينتهي الرهن ، فقد لا يزال يتعين عليه دفع البنك لجزء من القيمة المقدرة — إذا لم يكن هناك شرط للتخلص التدريجي.
من ناحية أخرى ، تساعد SAMs المقرضين على استرداد أي فائدة مفقودة إذا قام المقترض ببيع العقار قبل سداد الرهن. تجني البنوك أموالاً من الفائدة المفروضة على قرض الرهن العقاري ، وإذا قام المشتري ببيع المنزل ، فإن البنك يفقد أي مدفوعات فائدة مستقبلية. الرهن العقاري التقدير المشترك يساعد على تعويض بعض من فقدان الفائدة على القرض إذا تم بيع الممتلكات.
الرهون العقارية تقدير مشترك في الممارسة
الرهون العقارية التقدير المشترك تستخدم في بعض الأحيان مع المستثمرين العقاريين وزعانف المنزل. الزعانف هم أولئك المستثمرين الذين يشترون وتجديد عقار على أمل تحقيق ربح. تميل سامز للزعانف إلى العمل بشكل أفضل في سوق العقارات الصاعد. ومع ذلك ، فإن هذا النوع من القروض السكنية غالبا ما يكون لها حد زمني لسداد الرصيد. العقارات التي لا تباع بحلول الموعد النهائي وعادة ما يكون إعادة تمويل الرصيد المتبقي بسعر السوق السائد.
استخدام آخر للرهن العقاري التقدير المشترك هو عندما يتجاوز قرض الرهن العقاري قيمة المنزل ، أو أنها تحت الماء. يمكن أن يحدث الرهن العقاري تحت الماء إذا انخفض سوق الإسكان بعد شراء المنزل. قد يعرض البنك تعديل قرض لتخفيض ديون الرهن العقاري لمطابقة القيمة السوقية المنخفضة للمنزل. في المقابل ، يمكن للبنك أن يطلب تعديل القرض إلى رهن تقديري مشترك.
ومع ذلك ، يمكن أن تكون هناك مشكلات ضريبية مختلفة مع SAM ، حيث قد لا يحصل المقرضون على نفس المعاملة الضريبية من أجل المكسب المقدر للمقترضين. نتيجة لذلك ، من المهم الاتصال بمستشار ضريبي أو محاسب للمساعدة في تحديد ما إذا كان الأمر يستحق متابعة رهن تقديري مشترك.
