ما هو نقل الرهن العقاري (ريلو)
الرهن العقاري المصمم (Relo) ، الذي تم تصميمه بشكل صريح لنقل الموظفين ونقلهم ، هو نوع من منتجات الرهن العقاري البديلة. تستفيد الشركات من هذه القروض كجزء من حزمة التوقيع أو التوظيف لموظفي المستوى الأعلى. الرهون العقارية Relo تجعل العملية تتحرك أكثر راحة واقتصادية.
كسر الرهن العقاري (نقل)
وغالبا ما تنطوي على نقل الرهن العقاري مساهمات مالية من قبل صاحب العمل. يمكن أن تشمل هذه المساهمات إعانات لتغطية تكاليف الإغلاق وعمليات شراء أسعار الفائدة وتقليل أسعار الفائدة في السوق. يمكن أن تنشأ معدلات نقل الرهن العقاري بأسعار تتراوح من 25 إلى 50 نقطة أساس (BPS) دون أسعار الفائدة السوقية للرهون العقارية التقليدية المماثلة. نقطة أساس واحدة تساوي 1 / 100th من 1 ٪ وتقلل من سعر الفائدة للقرض.
قد يقدم المقرض أيضًا فريقًا متخصصًا من مستشاري قروض الإسكان المدربين على تلبية احتياجات نقل الموظفين الذين يقومون بشراء أو بيع منزل. هذا يمكن أن يؤدي إلى معالجة قرض أسرع وأرخص.
نقل الموظف مع الرهون العقارية
تُظهر بعض البيانات أن الموظف الذي ينتقل إلى مكان عمله من المحتمل أن ينقل مرارًا وتكرارًا على فترات زمنية يمكن التنبؤ بها ، وغالبًا ما يكون نقلان أو أكثر في خمس سنوات. من غير المحتمل أن يساعد صاحب العمل في نقل الموظف ما لم يكن يتوقع تولي المنصب في الموقع الجديد لمدة عام أو أكثر. لذلك قد يكون هؤلاء المشترين أقل عرضة لإعادة التمويل في وقت مبكر من عمر القرض. كذلك ، فإن إعانات صاحب العمل تقلل عمومًا مدفوعات المقترض الشهرية وتقلل من حساسية المقترض لإعادة التمويل المرتبط بسعر الفائدة خلال فترة الدعم ، والتي عادة ما تكون مبكرة في عمر القرض.
إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فإن الدفعات المسبقة تميل إلى أن تظل أسرع نسبيًا بعد السنة أو السنتين الأولى بسبب الدورات الطبيعية للانتقال بين هؤلاء المقترضين. قد يؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى تشجيع صاحب العمل على إعادة تمويل القرض من خلال شروط إعادة التمويل القسري.
الاستثمار في نقل تجمعات الرهن العقاري
تقدم Fannie Mae أمانًا مدعومًا بالقروض العقارية (MBS). هذه المجموعة من الخصائص الأساسية تتكون بالكامل من قروض الانتقال. ومع ذلك ، تعتبر قروض إعادة التوطين ، إلى جانب قروض الأسهم التعاونية وبعض قروض الشراء ، قروضًا عقارية خاصة. كقروض خاصة ، هناك حدود لعدد العقارات التي قد تكون في المجمعات المؤهلة.
نقل القروض ويمكن أيضا أن تدرج في تجمعات أخرى. إذا كان المجمع ذو السعر الثابت يحتوي على أكثر من 10 في المائة من قروض النقل ، فستعرف بادئة المجمع المجمع بأنه تجمع قروض نقل وسيظهر الجزء الخاص بإحصائيات المجمع من ملحق نشرة الإصدار النسبة المئوية لقروض الترحيل في المجمع.
ينطوي أي تجمع أمني مدعوم برهن عقاري على مخاطر السداد المسبق لقرض المشتري. القدرة على التنبؤ بهذه المخاطرة ذات قيمة كبيرة للمتداولين. تميل قروض الرهن العقاري Relo إلى امتلاك ميزة الدفع المسبق التي يمكن التنبؤ بها والتي تسمح لـ relo MBS بالتداول بسعر أعلى. الرهون العقارية الخاصة بنقل الملكية لها خصائص مخاطر الدفع المسبق أكثر قابلية للتنبؤ من الرهون العقارية غير المرتبطة. أيضا ، فإن قرض نقل MBS تاريخيا دفع مقدما أسرع من المنتجات التقليدية المماثلة في معظم بيئات أسعار الفائدة ويمكن أيضا حماية المستثمر في بيئات ارتفاع أسعار الفائدة.
