دليل الاستثمار العقاري

جدول المحتويات

• خصائص تأجير الأساسية
• الوجه الآخر: تجارة العقارات
• مجموعات الاستثمار العقاري
• الشراكات العقارية المحدودة
• صناديق الاستثمار العقاري
• صناديق الاستثمار العقاري
• لماذا الاستثمار في العقارات؟
• التنويع والحماية
• التحوط من التضخم
• قوة الرافعة المالية
• عيب الاستثمار العقاري

عندما تفكر في شراء العقارات ، فإن أول ما يتبادر إلى الذهن هو منزلك. لكن الملكية المادية يمكن أن تلعب دورًا في محفظة الأوراق المالية أيضًا ، لا سيما كتحوط ضد سوق الأوراق المالية. ومع ذلك ، في حين أن العقارات أصبحت وسيلة استثمار شائعة على مدار الخمسين عامًا الماضية ، إلا أن شراء وامتلاك الطوب وقذائف الهاون أكثر تعقيدًا من الاستثمار في الأسهم والسندات. ، سنقوم بدراسة الخيارات الرائدة للمستثمرين الأفراد ، المدرجة بترتيب تقريبي لكيفية توجيه الاستثمار العقاري الذي هم عليه ، وأسباب الاستثمار.

خصائص تأجير الأساسية

هذا استثمار قديم قدم ممارسة ملكية الأرض. سيقوم شخص بشراء عقار واستئجاره للمستأجر. المالك ، المالك ، هو المسؤول عن دفع الرهن العقاري والضرائب وصيانة الممتلكات.

من الناحية المثالية ، يتقاضى المالك تكاليف إيجار كافية لتغطية جميع التكاليف المذكورة أعلاه. قد يتقاضى المالك أيضًا رسومًا إضافية من أجل تحقيق ربح شهري ، ولكن الإستراتيجية الأكثر شيوعًا هي التحلي بالصبر وفرض رسوم على الإيجار الكافي لتغطية النفقات حتى يتم سداد الرهن العقاري ، وفي هذا الوقت تصبح غالبية الإيجار ربحًا. علاوة على ذلك ، قد يكون للممتلكات تقديرًا أيضًا على مدار فترة الرهن ، تاركًا للمالك أصولًا أكثر قيمة. وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي ، زادت قيمة العقارات في هذا البلد باستمرار من عام 1940 إلى عام 2006. بينما كان هناك تراجع خلال انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر من عام 2008 إلى عام 2010 ، إلا أنه ارتفع الآن وارتفع بشكل عام.

يجب أن يعرف المستثمر السوق الذي يبحث فيه عن عقار أو يوظف خبيرًا للمساعدة. بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن تدفق دخل من العقارات المؤجرة ، فإن أهم الجوانب التي يجب مراعاتها هي موقع العقار وأسعار تأجير السوق. بالنسبة للموقع ، توجد العديد من الإيجارات الناجحة بالقرب من المدارس الرئيسية. على سبيل المثال ، إذا قمت بشراء عقار بالقرب من جامعة حكومية ، فمن المحتمل أن يرغب الطلاب في استئجاره عامًا بعد عام. هناك أيضًا العديد من الميزات الأخرى لتأجير عقار مربح ، وبعضها يستغرق وقتًا للتعلم.

بالطبع ، هناك عيوب في وجه ما يبدو أنه استثمار مثالي. يمكن أن ينتهي بك الأمر إلى مستأجر سيء يلحق الضرر بالممتلكات ، أو ما هو أسوأ من ذلك ، ينتهي بك الأمر إلى عدم وجود مستأجر على الإطلاق. هذا يتركك مع التدفق النقدي السلبي الشهري ، وهذا يعني أنه قد تضطر إلى التدافع لتغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك. هناك أيضًا مسألة البحث عن العقار المناسب. سترغب في اختيار المنطقة التي تكون فيها معدلات الشغور منخفضة واختيار المكان الذي يريد الناس استئجاره.

بمجرد العثور على عقار مثالي في منطقة يرغب الناس في استئجارها ، استخدم حاسبة الرهن العقاري لتحديد التكلفة الإجمالية للعقار باهتمام. كما يجدر بك البحث عن أنواع مختلفة من القروض العقارية لضمان معدل فائدة مناسب لاستئجارك.

ربما يكون الفرق الأكبر بين تأجير الممتلكات والاستثمارات الأخرى هو مقدار الوقت والعمل الذي يتعين عليك تكريسه لرعايته. إذا كنت لا ترغب في ذلك ، يمكنك استئجار مدير عقارات محترف. ولكن بعد ذلك يصبح راتبه أو حسابها نفقة تؤثر على ربحية استثماراتك. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "4 طرق لتقييم قيمة تأجير العقارات")

الوجه الآخر: تجارة العقارات

هذا هو الجانب البري للاستثمار العقاري. مثل تجار اليوم الذين هم بطولات الدوري بعيدًا عن مستثمر الشراء والامتلاك ، فإن التجار في العقارات هم سلالة مختلفة تمامًا عن مالكي الشراء والإيجار. يقوم تجار العقارات بشراء العقارات بنية الاحتفاظ بها لفترة قصيرة ، وغالبًا لا تزيد عن ثلاثة إلى أربعة أشهر ، حيث يأملون في بيعها من أجل الربح. وتسمى هذه التقنية أيضًا التقليب وتستند إلى شراء العقارات التي تكون بأقل من قيمتها الحقيقية أو في منطقة شديدة الحرارة.

الزواحف الملكية الصرفة لن تضع أي أموال في الممتلكات للتحسينات ؛ يجب أن يكون للاستثمار القيمة الجوهرية لتحويل الأرباح دون تغيير ، أو أنهم لن يفكروا في ذلك. التقليب بهذه الطريقة هو استثمار نقدي قصير الأجل.

إذا تم القبض على زعنفة العقار في موقف لا يستطيع فيه تفريغ العقار ، فقد يكون ذلك مدمرًا لأن هؤلاء المستثمرين عمومًا لا يحتفظون بما يكفي من النقود الجاهزة لدفع الرهن العقاري على العقار على المدى الطويل. هذا يمكن أن يؤدي إلى خسائر مستمرة للتاجر العقاري الذي لا يستطيع تفريغ الممتلكات في سوق سيئة.

الدرجة الثانية من زعنفة الملكية موجودة أيضا. يكسب هؤلاء المستثمرون أموالهم عن طريق شراء عقارات رخيصة أو بأسعار معقولة وإضافة قيمة عن طريق تجديدها. ثم يبيعون العقار بعد التجديدات بسعر أعلى. يمكن أن يكون هذا استثمارًا طويل الأجل ، اعتمادًا على مدى التحسينات. الميزة المحددة لهذا الاستثمار هي أنها تتطلب وقتًا طويلاً وغالبًا ما تسمح للمستثمرين فقط بالاستحواذ على عقار واحد في وقت واحد.

مجموعات الاستثمار العقاري

مجموعات الاستثمار العقاري هي نوع من صناديق الاستثمار الصغيرة مثل استئجار العقارات. إذا كنت ترغب في امتلاك عقار مؤجر ، ولكنك لا ترغب في أن تكون مالك العقار ، فقد تكون مجموعة الاستثمار العقاري هي الحل لك.

ستقوم الشركة بشراء أو إنشاء مجموعة من المباني ، في كثير من الأحيان شقق ، ومن ثم السماح للمستثمرين بشرائها من خلال الشركة ، وبالتالي الانضمام إلى المجموعة. يمكن للمستثمر الفردي امتلاك وحدة واحدة أو عدة وحدات من مساحة المعيشة القائمة بذاتها ، ولكن الشركة التي تدير مجموعة الاستثمار تدير جميع الوحدات بشكل جماعي ، وتتولى أعمال الصيانة والإعلان عن الوحدات الشاغرة والمقابلات مع المستأجرين. في مقابل هذه الإدارة ، تأخذ الشركة نسبة من الإيجار الشهري.

هناك عدة إصدارات من مجموعات الاستثمار ، ولكن في الإصدار القياسي ، يكون عقد الإيجار باسم المستثمر ، وتجمع كل الوحدات جزءًا من الإيجار للحماية من الشواغر العرضية ، مما يعني أنك ستتلقى ما يكفي لدفع الرهن العقاري حتى إذا كانت وحدتك فارغة. تعتمد جودة المجموعة الاستثمارية بالكامل على الشركة التي تعرضها. من الناحية النظرية ، إنها طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري ، لكن المجموعات معرضة لنفس الرسوم التي تطارد صناعة صناديق الاستثمار المشتركة. مرة أخرى ، البحث هو المفتاح.

الشراكات العقارية المحدودة

تشبه الشراكة العقارية المحدودة (RELP) مجموعة الاستثمار العقاري: إنها كيان تم تشكيله لشراء وحيازة مجموعة من العقارات ، أو في بعض الأحيان مجرد عقار واحد - فقط أنه موجود لعدد محدود من السنوات. مدير العقارات من ذوي الخبرة أو شركة التطوير العقاري بمثابة الشريك العام. ثم يتم السعي وراء المستثمرين الخارجيين لتوفير التمويل للمشروع العقاري ، في مقابل الحصول على حصة من الملكية كشركاء محدودين. قد يتلقون توزيعات دورية من الدخل الناتج عن خصائص RELP ، ولكن المردود الحقيقي يأتي عندما يتم بيع العقارات - على أمل ، بربح كبير - وتذوب RELP في الطريق.

غير سائلة

صناديق الاستثمار العقاري

أصبحت العقارات موجودة منذ أن بدأ أسلافنا الذين يسكنون الكهوف في مطاردة الغرباء من مساحتهم ، لذا فليس من المستغرب أن تجد وول ستريت طريقة لتأمينها وتحويلها إلى أداة للتداول العام.

يتم إنشاء صندوق استثمار عقاري (REIT) عندما يتم إنشاء شركة (أو صندوق ائتمان) لاستخدام أموال المستثمرين لشراء وتشغيل وبيع العقارات المدرة للدخل. يتم شراء صناديق الاستثمار العقاري وبيعها في البورصات الرئيسية ، تمامًا مثل أي أسهم أخرى. للحفاظ على وضعها كصناديق استثمار عقارية ، يتعين على هذا الكيان دفع 90٪ من أرباحه الخاضعة للضريبة في شكل أرباح. من خلال القيام بذلك ، تتجنب صناديق الاستثمار العقاري دفع ضريبة دخل الشركات ، في حين أن الشركة العادية ستخضع للضريبة على أرباحها ، وبالتالي تناول العائدات التي يمكن أن توزعها على المساهمين فيها.

يشبه إلى حد كبير الأسهم العادية التي تدفع توزيعات الأرباح ، فإن صناديق الاستثمار العقاري مناسبة للمستثمرين في سوق الأسهم الذين يرغبون في الحصول على دخل منتظم ، على الرغم من أنها توفر فرصة للتقدير أيضًا. صناديق الاستثمار العقاري تسمح للمستثمرين في العقارات غير السكنية مثل مراكز التسوق (حوالي ربع جميع صناديق الاستثمار العقاري تتخصص في هذه) ، ومرافق الرعاية الصحية ، والرهون العقارية أو المباني المكتبية. بالمقارنة مع الأنواع المذكورة أعلاه من الاستثمار العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري هي أيضا سيولة للغاية.

صناديق الاستثمار العقاري

تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في المقام الأول في صناديق الاستثمار العقاري وشركات العقارات العاملة. أنها توفر القدرة على الحصول على التعرض المتنوع للعقار مع كمية صغيرة نسبيا من رأس المال. وفقًا لاستراتيجيتهم وأهداف التنويع الخاصة بهم ، فإنهم يوفرون للمستثمرين اختيارًا أوسع نطاقًا للأصول مقارنة بما يمكن تحقيقه في شراء أسهم REIT الفردية ، إلى جانب إمكانية تقليل تكاليف المعاملات والعمولات.

مثل صناديق الاستثمار العقاري ، هذه الأموال سائلة جدا. ميزة أخرى مهمة لمستثمري التجزئة هي المعلومات التحليلية والبحثية التي يقدمها الصندوق عن الأصول المكتسبة ومنظور الإدارة حول مدى قابلية وأداء الاستثمارات العقارية المحددة وكفئة أصول. يمكن لمزيد من المستثمرين المضاربين الاستثمار في عائلة من صناديق الاستثمار العقاري ، مما يزيد من تكتيك بعض أنواع العقارات أو المناطق لزيادة العائد.

لماذا الاستثمار في العقارات؟

العقارات يمكن أن تعزز المخاطر والعائد لمحة من محفظة المستثمر ، وتقدم عوائد تنافسية تعديل المخاطر. حتى إذا أخذنا في الحسبان أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر ، فإن العقارات التجارية الخاصة بالسوق الخاصة قد عادت بمعدل 8.4٪ على مدار فترة السنوات العشر من 2000 إلى 2010 ، بناءً على بيانات من المجلس الوطني للإئتمان للاستثمار العقاري (NCREIF). وعادة ما يكون سوق العقارات منخفض التقلبات خاصةً مقارنة بالأسهم والسندات.

العقارات هي أيضا جذابة بالمقارنة مع أكثر المصادر التقليدية لعائد الدخل. يتم تداول فئة الأصول هذه عادةً بعلاوة العائد على سندات الخزانة الأمريكية وهي جذابة بشكل خاص في بيئة تكون فيها أسعار سندات الخزانة منخفضة.

التنويع والحماية

ومن المزايا الأخرى للاستثمار في العقارات إمكانية تنويعها. العقارات لها علاقة منخفضة ، وفي بعض الحالات سلبية ، مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى - وهذا يعني ، عندما تنخفض الأسهم ، العقارات غالباً ما ترتفع. في الواقع ، ارتفعت أسعار العقارات السكنية في 14 من أصل 15 سوقًا سابقة ، وفقًا لبيانات روبرت شيلر من جامعة ييل ، المؤسس المشارك لمؤشر كيس-شيلر للأسعار المنزلية. بالطبع ، هناك استثناءات: العقارات التي تهاوت إلى جانب الأسهم خلال فترة الركود الكبير (على الرغم من أن هذا كان أمرًا شاذًا ، كما يجادل شيلر ، مما يعكس دور القروض العقارية عالية المخاطر في بدء الأزمة).

هذا يعني أن إضافة العقارات إلى محفظة يمكن أن تقلل من التقلبات وتوفر عائد أعلى لكل وحدة من المخاطر. كلما كان الاستثمار العقاري أكثر مباشرة ، كلما كان التحوط أفضل: من الواضح أن السيارات غير المباشرة والمتداولة علناً ، مثل صناديق الاستثمار العقاري ، ستعكس الأداء الكلي لسوق الأوراق المالية (ويعتقد بعض المحللين أن الاثنين سيصبحان أكثر ارتباطاً ، والآن بعد أن أصبح صندوق الاستثمار العقاري) يتم تمثيل الأسهم في S&P 500). ومن المثير للاهتمام ، رغم ذلك ، كان هذا أيضًا يتغير مؤخرًا. وصل الارتباط بين صناديق الاستثمار العقاري المدرجة وسوق الأوراق المالية على نطاق واسع إلى أدنى مستوى خلال 12 عامًا في عام 2015 ، وفقًا لبحث أجرته الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) "، مما يشير إلى أنه مهما كانت العوامل التي تؤدي إلى دفع الجزء غير القائم على العقارات من خلص مقال على موقع Reit.com إلى أن السوق لن ينتشر بالضرورة للتأثير على سوق العقارات.

نظرًا لأنه مدعوم بالطوب وقذائف الهاون ، فإن العقارات تنطوي أيضًا على تعارض أقل بين الوكيل الرئيسي أو إلى أي مدى تعتمد مصلحة المستثمر على نزاهة وكفاءة المديرين والمدينين. حتى الأشكال الأكثر مباشرة من الاستثمار تحمل بعض الحماية: صناديق الاستثمار العقاري على سبيل المثال ، حدد الحد الأدنى لنسبة الأرباح من الأرباح.

التحوط من التضخم

تنبع القدرة على التحوط من التضخم من العلاقة الإيجابية بين نمو الناتج المحلي الإجمالي والطلب على العقارات. مع توسع الاقتصادات ، يرتفع الطلب على العقارات ، وهذا بدوره يترجم إلى قيم رأسمالية أعلى. لذلك ، تميل العقارات إلى الحفاظ على القوة الشرائية لرأس المال ، متجاوزة بعض الضغوط التضخمية على المستأجرين ودمج بعض الضغوط التضخمية ، في شكل زيادة في رأس المال.

قوة الرافعة المالية

باستثناء صناديق الاستثمار العقاري ، فإن الاستثمار في العقارات يمنح المستثمر أداة واحدة غير متاحة للمستثمرين في سوق الأسهم: الرافعة المالية. إذا كنت ترغب في شراء سهم ، يجب عليك دفع القيمة الكاملة للسهم في الوقت الذي تضع فيه أمر الشراء - إلا إذا كنت تشتري على الهامش. وحتى مع ذلك ، فإن النسبة التي يمكنك اقتراضها لا تزال أقل بكثير من العقارات ، وذلك بفضل طريقة التمويل السحرية ، والرهن العقاري.

معظم الرهون العقارية التقليدية تتطلب 20 ٪ دفعة أولى. ومع ذلك ، بناءً على المكان الذي تعيش فيه ، قد تجد رهنًا يتطلب أقل من 5٪. هذا يعني أنه يمكنك التحكم في الممتلكات بأكملها والأسهم التي تحتفظ بها من خلال دفع جزء بسيط فقط من القيمة الإجمالية. بالطبع ، يؤثر حجم رهنك العقاري على مقدار الملكية التي تملكها بالفعل في العقار ، لكنك تتحكم فيها في اللحظة التي يتم فيها توقيع الأوراق.

هذا هو ما يشجع زعانف العقارات وأصحاب العقارات على حد سواء. يمكن أن تأخذ الرهن العقاري الثاني على منازلهم وطرح المدفوعات على اثنين أو ثلاثة من الممتلكات الأخرى. سواء أكانوا يستأجرونها حتى يدفع المستأجرون الرهن أو ينتظرون فرصة للبيع من أجل الربح ، فإنهم يسيطرون على هذه الأصول ، على الرغم من أنهم دفعوا فقط لجزء صغير من القيمة الإجمالية.

عيب الاستثمار العقاري: عدم السيولة

العيب الرئيسي للاستثمار في العقارات هو عدم السيولة أو الصعوبة النسبية في تحويل الأصل إلى نقد ونقد إلى أصل. على عكس صفقة الأسهم أو السندات ، والتي يمكن إكمالها في ثوانٍ ، قد تستغرق الصفقة العقارية عدة أشهر لإغلاقها. حتى بمساعدة أحد الوسطاء ، فإن العثور على الطرف المقابل المناسب يمكن أن يكون بضعة أسابيع من العمل. صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري تقدم سيولة وأسعار سوق أفضل ، ولكن تأتي بسعر تقلبات أعلى وميزات تنويع أقل ، حيث أن هناك علاقة أعلى بكثير مع سوق الأوراق المالية بشكل عام مقارنة بالاستثمارات العقارية المباشرة. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "ما مقدار الأموال التي تحتاجها للاستثمار في العقارات؟")