ما هو Propco (شركة عقارية)؟
شركة propco أو شركة ملكية أو شركة prop هي كيان ثانوي تم إنشاؤه بواسطة شركة ما لعقد وإدارة العقارات التي تمتلكها الشركة. غالبًا ما يتم تعيين Propcos كشركة فرعية موجودة لامتلاك أو امتلاك العقارات المدرة للدخل التابعة للشركة الأم أو opco. تمتلك الشركة العقارية جميع الديون العقارية والديون ذات الصلة ، وتزود الشركة الأم أو الشركة العاملة بمزايا تتعلق بقضايا التمويل والتصنيف الائتماني.
فهم Propcos
يتم تنفيذ ترتيبات Propco دائمًا لتأمين تمويل أفضل لكل من propco و opco. يمكن لشركة propco أن تمول مقابل مبلغ أعلى بكثير من ممتلكاتها العقارية بأسعار تنافسية أكبر ، حيث يتخذ البنك قرارًا بشأن الأصول المادية المدرة للدخل بدلاً من عالم تقييم العمليات التجارية الأكثر مرونة. وهذا يخلق وضوحًا بالنسبة لبنك التمويل ، وبدوره ، تقوم opco بإزالة التكلفة الدفترية لعقارها من دفاترها المباشرة.
شركات العقارات تجعل التمويل أكثر وضوحا قطع.
مخاطر ترتيب Propco
يسمح هذا النوع من ترتيبات propco-opco للشركة العاملة باستئجار أو استئجار عقار من الشركة العقارية. في الممارسة العملية ، هذا يبدو وكأنه بيع وإعادة تأجير. ومع ذلك ، فإن الشركة لا تتخلى عن العقار أبدًا بأي طريقة حقيقية ، حيث إن propco و opco هما جزء من مجموعة الشركات نفسها. في حين أن هذا يبدو وكأنه المكافئ المؤسسي لامتلاك الكعك وتناوله أيضًا ، يمكن أن يكون هناك جانب سلبي لإنشاء بروبكو.
إذا كان النشاط التجاري يعمل خارج مواقع متعددة بدلاً من موقع أساسي ، فإن ترتيب propco يحصر الشركة في موقف يصبح فيه إغلاق أي موقع أكثر صعوبة. في إعداد الأعمال التقليدية ، على سبيل المثال ، قد تختار الشركة إغلاق موقع أو مكتب ضعيف الأداء ، ومن المحتمل بيع العقار.
على النقيض من ذلك ، في ترتيب propco ، تمتلك propco الملكية وقد لا تختار بيع العقار إذا كان السوق لن يعود بما يكفي لتغطية الديون. نتيجةً لذلك ، قد يُطلب من شركة opco دفع الإيجار على عقار ، حتى لو لم تكن تستخدمه ، لأن propco يعتمد على هذا الدخل لخدمة الدين الممول من الممتلكات. في الواقع ، يتم إجراء تقسيم propco-opco عادة للاستفادة من الشركة الكلية للتوسع ، لذلك ستنتهي الشركات غالبًا بمواقع متعددة من خلال العملية.
Propco إلى REIT التحولات
نظرًا لأن propco يمكن أن تحد من مرونة opco في بعض المواقف ، فستقوم الشركة العاملة في بعض الأحيان بتفكيك الشركة العقارية كثقة في الاستثمار العقاري (REIT) لتحويلها إلى كيان خاص بها. إن إنشاء صندوق REIT له مزايا ضريبية للشركة الأم ، لأنه يزيل أي مشاكل في الازدواج الضريبي يمكن أن تنشأ مع ترتيب propco-opco. بمجرد تشغيله ، يمكن أن تعمل propco كأي REIT أخرى ، مضيفةً خصائص إلى محفظتها غير مرتبطة بأعمال opco.
