ما هو الرهن العقاري المشاركة
إن رهن المشاركة هو نوع من الرهونات التي تسمح للمقرض بالمشاركة في جزء من دخل أو إعادة بيع عائدات العقار. على هذا النحو يصبح المقرض شريكا في الأسهم في عملية الشراء ، وليس مجرد مصدر للرهن العقاري. في مقابل انخفاض سعر الفائدة على القرض ، سوف يأخذ المقرض حصة من صافي الدخل التشغيلي (NOI).
كسر الرهن العقاري المشاركة
الرهون العقارية المشاركة ، وغالبا ما ينظر في المعاملات العقارية التجارية ، تتوقع إيرادات الإيجار الجارية. وتشمل الممتلكات التجارية المباني المكتبية أو مجمع سكني. يقوم الطرفان بتقسيم صافي الدخل التشغيلي وهو مجموع الإيرادات من تشغيل العقار مطروحًا منه مصروفات التشغيل. سيكون تقسيم الأرباح المعتاد هو 55/45 ، مع تلقي المقرض الحصة الأصغر. أيضًا ، يحصل المقرض على جزء من إيرادات إعادة البيع ، وغالبًا ما تكون جميع الأرباح أعلى من مؤشر محدد ، بما في ذلك سداد أصل القرض.
لماذا يريد المقترض رهن المشاركة
تتمثل ميزة المشاركة في الرهن العقاري للمقترض في انخفاض سعر الفائدة الذي يطلبه المقرض ، والذي يعوض الأرباح المتناقصة على القروض مع تدفق إيرادات الدخل وإيرادات البيع المستقبلية. من وجهة نظر المقترض ، تشبه قروض المشاركة معدلات الفائدة المبهجة المقدمة مع رهن معدل قابل للتعديل (أرمينيا). الفرق هو انخفاض معدل مستقرة على مدى عمر القرض.
بطبيعة الحال ، فإن المقترض يتخلى عن الكثير من الأسهم مقابل ذلك المعدل الأدنى. لكن اعتمادًا على كيفية هيكلة الصفقة ، يمكن لمدخرات الفائدة أن تعوض خسارة الأسهم. في المدى القريب ، يمكن أن يتيح للمقترض تطوير عقار أكثر أهمية مما قد يكون قادرًا على تحمله.
وجهة نظر المقرض
الجهات المصدرة للرهون العقارية المشاركة في كثير من الأحيان المقرضين غير التقليدية. يمكن أن يكونوا رواد أعمال يبحثون عن استثمارات عقارية دون عناء تطوير أو صيانة العقارات بأنفسهم ؛ الرهون العقارية المشاركة تسمح لهم أن يكونوا شركاء صامتين. في بعض الأحيان يكون المقرضون عبارة عن صناديق تقاعد تبحث عن استثمارات ذات جودة عالية تعود إلى أكثر من السندات ولكن ليس لديها تقلبات في الأسهم.
نداء خاص لصناديق المعاشات التقاعدية هو المدمج في التضخم دليل على الرهون العقارية المشاركة. تشتمل معظم المعاشات على تسويات تكلفة المعيشة (COLA) التي تزيد من المدفوعات خلال أوقات التضخم. بما أن أسعار العقارات تتبع التضخم بشكل عام ، فإن قروض المشاركة تضمن عوائد أعلى على الأسهم خلال فترات التضخم.
وهناك اعتبار للمقرضين هي مشكلة مراقبة التدفق النقدي. يجب عليهم فحص دفاتر المقترض للتأكد من دقة صافي الإيرادات المعلنة. خلاف ذلك ، فإن المقرض لا يعرف ما إذا كان المطور حشوة النفقات للإبلاغ عن انخفاض صافي الدخل. علاوة على ذلك ، يمكن للمطور أن يقلل من جوانب التحسينات أو حتى ميزات الأمان ، لأنه يتحمل تكلفة جميع عمليات الإصلاح ولكنه لا يحصل إلا على حصة من الدخل الصافي ، وهو شكل من أشكال الخطر الأخلاقي.
