في حين أن قرض الرهن العقاري السكني هو أكثر أنواع التمويل شيوعًا المستخدمة لشراء منزل ، فإن تمويل المالك هو بديل له مزايا وعيوب لكل من المشترين والبائعين.
تمويل المالك: نظرة عامة
يعد المنزل عادةً أكبر استثمار منفرد يقوم به أي شخص على الإطلاق. بسبب التكلفة العالية ، فإنه عادة ما ينطوي على نوع من التمويل. يحدث تمويل المالك عندما يمول مشتر المنزل عملية الشراء مباشرة من خلال البائع - بدلاً من تمويلها من خلال بنك أو بنك تقليدي.
مع تمويل المالك (يسمى أيضًا تمويل البائع) ، لا يقوم البائع بتسليم أي أموال إلى المشتري كما يفعل مقرض الرهن العقاري. بدلاً من ذلك ، يمنح البائع ما يكفي من الائتمان للمشتري لتغطية سعر شراء المنزل ، مطروحًا منه أي دفعة مقدمة ، ثم يقوم المشتري بإجراء مدفوعات منتظمة حتى يتم دفع المبلغ بالكامل. يوقع المشتري مذكرة إذنية إلى البائع توضح شروط القرض ، بما في ذلك سعر الفائدة وجدول السداد وعواقب التخلف عن السداد. يحتفظ المالك في بعض الأحيان بملكية المنزل حتى يدفع المشتري القرض.
معظم صفقات تمويل المالكين قصيرة الأجل وقد يتضمن ترتيب نموذجي إطفاء القرض على مدار 30 عامًا ولكن مع دفع بالون نهائي مستحق بعد خمس سنوات. النظرية هي أنه بعد خمس سنوات ، يجب أن يكون لدى المشتري ما يكفي من الأسهم في المنزل و / أو كان لديه وقت كافٍ لتحسين وضعه المالي للتأهل للحصول على قرض عقاري تقليدي.
يمكن أن يكون تمويل المالك خيارًا جيدًا لكل من المشترين والبائعين ولكن هناك مخاطر. فيما يلي نظرة على إيجابيات وسلبيات تمويل المالك ، سواء كنت المشتري أو البائع.
مزايا تمويل المالك
يمكن أن يكون تمويل المالك خيارًا جيدًا لكلا الطرفين في معاملة عقارية:
الايجابيات للمشترين
- إغلاق أسرع - لا تنتظر مسؤول قرض البنك ، وكيل الاكتتاب والإدارة القانونية لمعالجة والموافقة على التطبيق. إغلاق أرخص - أي رسوم البنك أو تكاليف التقييم. مرنة كدفعة مقدمة - لا البنك أو الحكومة الحد الأدنى المطلوب. خيار جيد للمشترين الذين ليست قادرة على تأمين الرهن العقاري.
الايجابيات للبائعين
- يمكن أن يبيع "كما هي" - القدرة على البيع دون إجراء إصلاحات مكلفة قد يحتاجها المقرضون التقليديون. استثمار جيد - القدرة على كسب أسعار أفضل على المال الذي جمعته من بيع منزلك مما كنت ستستثمره من استثمار هذا المبلغ بطرق أخرى. خيار المبلغ - يمكن بيع السند الاذني للمستثمر ، مما يوفر لك دفعة مقطوعة على الفور. استرجاع سند الملكية - إذا كان المشتري هو التخلف عن السداد ، فإنك تحتفظ بالدفعة المقدمة ، أي أموال تم دفعها ، بالإضافة إلى المنزل.بيع أسرع - إمكانية البيع والإغلاق بشكل أسرع حيث يتجنب المشترون عملية الرهن العقاري.
يجب استشارة محامي العقارات المؤهلين للإجابة على أي أسئلة وكذلك كتابة عقد البيع والسند الاذني.
عيوب تمويل المالك
على الرغم من أن تمويل المالكين يمكن أن يكون مفيدًا لكل من المشترين والبائعين ، إلا أن له بعض العيوب القانونية والمالية واللوجستية:
سلبيات للمشترين
- فائدة أعلى - من المحتمل أن تكون الفائدة التي تدفعها أعلى من المبلغ الذي ستدفعه للبنك. ستظل بحاجة إلى موافقة البائع - حتى لو كان البائع لعبة لتمويل المالك ، فقد لا يرغب في أن يصبح مقرضك. - إذا كان البائع لديه رهن عقاري على العقار ، فيمكن للبنك أو المقرض مطالبة بالسداد الفوري للديون بالكامل إذا تم بيع المنزل (لك). وذلك لأن معظم الرهون العقارية لها شروط "مستحقة للبيع" ، وإذا لم يتم الدفع للمقرض ، يمكن للبنك حبس الرهن. لتجنب هذه المخاطرة ، تأكد من أن البائع يمتلك المنزل مجانًا وواضح أو أن المقرض من البائع يوافق على تمويل المالك. دفعات بالون - مع العديد من ترتيبات تمويل المالك ، يصبح الدفع بالون كبير مستحقًا بعد خمس سنوات. إذا لم تتمكن من تأمين التمويل بحلول ذلك الوقت ، فقد تخسر كل الأموال التي دفعتها حتى الآن ، بالإضافة إلى المنزل.
سلبيات للبائعين
- قانون إصلاح وحماية المستهلك دود فرانك وول ستريت - بموجب هذا القانون تم تطبيق قواعد جديدة على تمويل المالك. قد لا تكون مدفوعات البالون خيارًا وقد تضطر إلى إشراك منشئ قرض عقاري وفقًا لعدد العقارات التي يمولها مالك كل عام. إذا حدث هذا ولم يبتعد عنه ، فقد ينتهي بك الأمر إلى عملية الرهن. تكلفة الإصلاح - إذا استردت العقار لأي سبب كان ، فقد ينتهي بك الأمر إلى دفع تكاليف الإصلاح والصيانة ، وهذا يتوقف على إلى أي مدى اعتنى المشتري بالعقار.
الماخذ الرئيسية
- يمكن أن يساعد تمويل المالك البائعين على البيع بشكل أسرع ويساعد المشترين على الدخول إلى المنازل ، حتى لو لم يتمكنوا من الحصول على قرض عقاري تقليدي. هناك مزايا وعيوب ينبغي أن يكون كل من البائعين والمشترين على دراية بها عند النظر في ترتيب تمويل المالك أو المشاركة فيه. يحتاج كل من المشترين والبائعين إلى استشارة محامي عقارات مؤهل للإجابة على الأسئلة وتسهيل البيع / الشراء بشكل صحيح.
